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Gewerbemietvertrag - Schadensersatzansprüche gegen Vermieter


| 20.06.2007 18:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Danke, dass es Sie gibt!


Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

im September 2003 habe ich ein Geschenk-/Mode- und Schmucklädchen (hobbymäßig) übernommen. Da der Mietvertrag des Vorgängers zum 30.09.2003 auslief, habe ich mit dem Vermieter zum 01.10.2003 einen neuen 3 Jahres-Mietvertrag geschlossen. Meine Bedenken wegen des 3-Jahresvertrages zerstreute der Vermieter indem er mir zusicherte, mir keine Steine in den Weg legen zu wollen. Wenn der Laden nicht laufen würde, würde er selbstverständlich nicht auf diese 3 Jahre beharren. Denn was nützt ihm ein Mieter, der aufgrund schlechter Umsätze keine Miete bezahlen könne – waren seine Worte. Der Hausflur sollte nach seinen Angaben noch gestrichen werden und auch am Gebäude außen die Riesenaufschrift „Gaststätte zum ...“ solle demnächst entfernt werden (angeblich hätte er diese Aufschrift nicht ändern können, da das Gebäude unter Denkmalschutz stünde – jetzt habe er aber dazu die Erlaubnis).

Er selbst führt in direkter Nachbarschaft eine etablierte Eisdiele. Kurz: ich glaubte ihm diese Aussagen. Heute glaube ich nicht mehr, dass er mich vorzeitig aus diesem Vertrag gelassen hätte – wenn es denn notwendig gewesen wäre! In all den Jahren wurde nämlich weder der Hausflur gestrichen (der Farbeimer stand jedoch mit Pinsel, Rolle etc. immer im Flur und musste zum Treppenhausreinigen immer bewegt werden), noch die Aufschrift entfernt. Ich glaube, dass ich – da es sich um eine vielbefahrene Straße handelte, die vorbeiführte – einige Kunden mehr gehabt hätte, wäre für jeden klar ersichtlich gewesen, dass hier eine kleine Geschenk-und Modeboutique vorhanden war und wenn da nicht der Eindruck einer vorhandenen Gaststätte gewesen wäre.

Mitte 2005 stellte ich fest, dass mir mein Hobby zu sehr an die Gesundheit geht. Ich bekam Venenprobleme. Meine Beine waren derart angeschwollen, dass diese sich nicht einmal mehr über Nacht regenerierten. Ich dachte ans aufhören und schilderte meinem Vermieter die Situation und fragte ob er denn einverstanden sei, wenn ich nach einem Nachfolger Ausschau halten würde – er bejahte diese Frage und ich machte mich ans Werk. Ich suchte via Anzeigen nach einem Nachfolger. Mitte 2006 hatte ich 3 Interessenten. Ich kündigte fristgerecht den Mietvertrag, da zu erwarten war, dass einer der Interessenten das Geschäft bis spätestens September/Oktober übernehmen würde. Ich wollte diesem Nachfolger (aber auch meinem Vermieter) die Option der Neuverhandlung lassen - auch wegen der bisher nicht erfolgten Versprechungen.

Alle 3 Interessenten sprangen aus unterschiedlichen Gründen ab (es fehlte aber auch allen das nötige Startkapital und die Banken spielten nicht mit)!

Ich bat also darum, die Kündigung als gegenstandslos zu betrachten, da ich die Ware nicht einfach zu Hause in den Keller stellen wollte erklärte aber, dass ich nach einem Nachfolger suchen würde und fragte, ob er weiterhin damit einverstanden sei. Er stimmte zu , ich suchte weiter und führte das Geschäft halbtags weiter.

Im Januar fragte ich ihn das letzte Mal wann er 2007 die Eisdiele öffnen wolle. Er sagte im März, spätestens zu den Konfirmationen. Da ich zusätzlich einen Hermes-Versandshop eröffnete, öffnete ich wieder den ganzen Tag. Anfang Februar kam er plötzlich überhaupt nicht mehr auf das Grundstück (zuvor kam er mehrmals täglich um nach dem rechten zu sehen). Er kontrollierte die Mülleimer der Mieter, leerte seinen Briefkasten etc. Mitte Februar tauchten 2 Handwerker in meinem Geschäft auf schauten sich um, besprachen dies und das und auf meine Frage ob ich helfen könne bekam ich ein schüchternes „Nein“ zu hören. Es betrat noch ein Herr das Geschäft sprach die beiden an, auf den fragenden Blick meinerseits sagte er er käme in den nächsten Tagen auf mich zu. Ich rief danach meinen Vermieter an, denn für mich hatte dies alles den Anschein als wenn das Haus verkauft werden sollte. Er fragte ob man mir denn etwas erzählt habe ich verneinte nach dreimaligem Hin- und Her. Dann meinte er, dass das nur mit der leer stehenden Wohnung im OG zu tun habe. Ich war aber keineswegs überzeugt!

Ca. 1 Woche später bediente ich den Schalter des elektrischen Rollladens an der Eingangstür, drehte mich um, hinter mir ein Schlag – Rollladen kaputt. Da ich das Geschäft ca. 1 ½ Stunden später öffnen musste rief ich beim Vermieter an - leider war nur seine Frau zu Hause -, ich schilderte die Situation und fragte ob Sie denn einen Handwerker hätten, der das reparieren würde. Sie verneinte diese Frage, Ihren Mann könne sie auch nicht erreichen ich solle doch in den gelben Seiten schauen und eine Firma beauftragen. Ich beauftragte eine Firma und gab als Rechnungsadresse die Adresse des Vermieters an. Einige Tage später rief mich die Firma an, sie hätten ein Fax vom Vermieter erhalten in dem er angab niemanden beauftragt zu haben und es ablehnt die Rechnung zu begleichen. Ich wandte mich an den Vermieter, dieser bestätigte diese Aussage und meinte dazu, dass es sich dabei um eine Schönheitsreparatur handeln würde und ich diese zu bezahlen hätte. Da der Meister der Firma mir zeigte wie marode die gesamten Rollläden bereits waren und das jetzt jederzeit wieder passieren könne, bezahlte ich die Rechnung, denn wer weiß, wann ich die Firma eventuell wieder brauchte.

2 Tage später steht bei der Nachbarin am Tor ein Mann und unterhält sich wild gestikulierend, kommt auf mich zugerast und fragt ob die Wohnung oben vermietet sei. Ich verneinte und er rannte schimpfend zu seinem Auto was das für eine Frechheit sei. Man hätte ihm das Haus als gutvermietetes 3 Familien Haus angeboten und von einem Gewerbe sei überhaupt keine Rede gewesen. Wieder rief ich den Vermieter an und fragte ob es eine Veränderung geben würde von der ich vielleicht wissen sollte (ich suchte ja immer noch nach einem Nachfolger) und schilderte das Erlebte. Wieder bekam ich die Antwort er wisse von nichts und er müsse es doch wohl am Besten wissen.

Am nächsten Tag kommt die Tochter der Nachbarin in mein Geschäft und schwenkte einen Brief in der Hand und fragte mich was mein Vermieter denn vorhabe? Sie habe ein Schreiben vom Rathaus (Anwohneranhörung) – hier soll wohl alles abgerissen werden und ein Mehrfamilienhaus gebaut werden. Da ich ja von nichts etwas wusste, wollte sie mir am nächsten Tag Bescheid geben, was sie auch tat.
Laut dieser Auskunft sollte die Eisdiele abgerissen werden und statt dessen ein Mehrfamilienhaus erstellt werden. Ich hätte also – wer weiß wie lange – eine Baustelle direkt nebenan – das bedeutet für mich – Umsatzrückgang, außerdem kein weiteres Gewerbe in einer „Nichtlaufzone“ doppelter Umsatzrückgang. Ich rief wieder beim Vermieter an, aber ohne Erfolg. Anscheinend ging er jetzt nicht einmal mehr ans Telefon!

Das nächste Umglück folgte, ein Rollladen an der großen Schaufensterfront war ganz offensichtlich kaputt. Dieser schloss sich nachts per Zeitschaltuhr und öffnete sich morgens rechtzeitig zum Berufsverkehr (5.00 Uhr) wieder. Er war wohl hängengeblieben und dadurch gerissen. Ich erstattete Anzeige gegen Unbekannt, denn das konnte meiner Meinung nach nur passieren, indem jemand von außen den Rollladen während des Betriebes auf einer Seite abstütze. Ich stellte schriftlich eine Anfrage an den Vermieter wegen der Reparatur. Er antwortete, dass er sich dafür nicht zuständig fühle, ich bis zu 150 Euro ohnehin bezahlen müsse, alles was darüber hinausginge würde er bezahlen. Nun hatte ich die Faxen dicke – dadurch, dass der Rollladen nunmehr manuell erst geöffnet wurde wenn ich ins Geschäft kam und wieder geschlossen wurde wenn ich das Geschäft verließ, ein Schaufenster davon zudem ständig geschlossen blieb (der defekte), hatte ich drastische Umsatzeinbußen (1,00 Euro - 5,00 Euro waren an der Tagesordnung). Die Kunden nahmen an das Geschäft sei geschlossen und kamen nicht mehr. Zu dieser Zeit hatte ich eine Interessentin, die sich das Geschäft anschauen wollte. Ich fragte schriftlich beim Vermieter an, ob seine Zusage den Mietvertrag mit einem Nachfolger fortzusetzen noch Bestand habe. Er schrieb mir, dass er nicht wisse was er mit den Räumlichkeiten vorhabe und von daher keinen Neuvertrag schließen würde.

Zu meinen gesundheitlichen und privaten Problemen nun auch das noch – ich konnte nicht mehr und habe wegen arglistiger Täuschung fristlos (zum 30.04.2007 gekündigt, denn ich bin der Meinung, dass man eine solche Entscheidung nicht von heute auf morgen fällt. Er hat das bestimmt bereits zu dem Zeitpunkt meiner Mietfortsetzung gewusst und hätte mich korrekterweise darauf ansprechen müssen. Außerdem habe ich mehrfach in Gesprächen erwähnt, wenn ich wieder eine Anzeige wegen der Nachfolge in die Zeitung gesetzt hatte und von den jeweiligen Erfolgen/Misserfolgen berichtet.

Danach erhielt ich von seinem Anwalt Post, dass er

a) die fristlose Kündigung nicht anerkennt – frühester Termin sei der 30.06.2007

b) der defekte Rollladen trotzdem von mir zu reparieren sei

c) die Räumlichkeiten von mir zum 30.06.2007 renoviert zu übergeben sind.

Im Mai kam er kurz ins Geschäft, als er sah, dass wir noch am Ausräumen sind. Da ich inzwischen gehört hatte, dass das Haus veräußert sei, fragte ich wie es denn mit der Renovierung aussehe. Seine Antwort: Im Mietvertrag steht, dass ich die Räumlichkeiten renoviert übergeben müsse und Punkt. Sein Farbeimer und Utensilien stehen immer noch im Flur! Der Käufer wird dieses Haus von Grund auf erst einmal sanieren müssen (er hat schließlich nie etwas daran gemacht). Weiterhin sagte er, er könne meine Kündigung nicht verstehen, er habe einen Käufer gefunden und dieser hätte den Mietvertrag mit mir fortgesetzt. Ich glaube zwar nicht, dass diese Aussage stimmt, aber er wusste von meinem gesundheitlichen Zustand, von meiner Suche nach einem Nachfolger und schreibt mir, dass er nicht wisse, was er mit den Räumlichkeiten vorhabe – dem derzeitigen Interessenten konnte ich in dieser Situation nur absagen – ich selbst kann aus gesundheitlichen Gründen nicht länger warten. Jeder Tag, an dem ich längere Zeit stehen muss, ist Gift für mich! Bei der derzeitigen Hitze brauche ich nicht einmal stehen um dicke Beine zu bekommen.

Die Miete habe ich – da ich ja seither keinerlei Einnahmen habe –nicht bezahlt. Ohne eine Mahnung zu erhalten, bekam ich vom Amtsgericht den Mahnbescheid. Ich habe es versäumt Einspruch zu erheben, da ich im Moment gesundheitlich wieder derart gebeutelt bin, dass ich diesen Bescheid schlichtweg in den Hintergrund verdrängt habe und die Einspruchs-Frist „verpennt“ habe.

Meine Fragen:

Kann ich den Vermieter auf Schadensersatz verklagen? Schließlich musste ich nun den gesamten Warenbestand in den Keller räumen (für mich Verlust)und ich hatte die Ausgaben für die Suche nach einem Nachfolger und man sagt mir April, April!

Muss ich die Reparatur des Rollladens tatsächlich bezahlen?

Was kann ich tun, nachdem ich die Widerspruchsfrist verpaßt habe?



20.06.2007 | 21:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Sofern Sie nachweisen können, dass der Vermieter tatsächlich zugesagt hat, den Mietvertrag mit einem akzeptablen Nachmieter fortsetzen zu wollen und Sie über seine Meinungsänderung nicht informiert hat, werden Sie die Kosten für die vergeblichen Zeitungsinserate wohl vom Vermieter ersetzt verlangen können.

Die Geltendmachung eines Schadens aufgrund der Tatsache, dass Sie den Warenbestand nun nicht an einen Nachmieter veräußern können, dürfte allerdings schwierig sein. Ein solcher Anspruch wäre überhaupt nur dann denkbar, wenn

1. der Vermieter eine verbindliche Zusage gemacht hätte, dass er einen Nachmieter akzeptiert und dies dann nicht eingehalten hat

2. ein Nachmieter gefunden worden wäre, der das Inventar zu einem Betrag x übernimmt

3. der Schaden nicht auf andere Art abgewendet werden konnte.

All dies müssten Sie beweisen, was kaum möglich sein wird. Wenn ich Sie richtig verstanden
habe, versuchen Sie schon seit gut einem Jahr vergeblich, einen Nachmieter zu finden, der das
Inventar ablöst. Es dürfte also schon nicht möglich sein, nachzuweisen, dass ein solcher jemals gefunden worden wäre und wenn ja, wie hoch die Ablösesumme gewesen wäre. Außerdem hätte m.E. die Möglichkeit bestanden, den Schaden abzuwenden bzw. zumindest zu mindern, z.B. in dem Sie die letzten Wochen / Monate des Mietverhältnisses einen Räumungsverkauf durchgeführt hätten, was wohl ebenfalls nicht erfolgte.

Bezüglich des Rolladens wäre die entsprechende Klausel Ihres Mietvertrages zu prüfen, auch in einem Gewerbemietvertrag ist nicht jede Klausel zulässig. Die Zulässigkeit vorausgesetzt werden Sie die Kosten für die Reparatur aber wohl übernehmen müssen, jedenfalls bis zu 150 €.

Was den Mahnbescheid angeht, ist nicht klar, welche Frist Sie versäumt haben. Bei einem gerichtlichen Mahnverfahren erhalten Sie vom Gericht zunächst den Mahnbescheid und dann noch den Vollstreckungsbescheid. Es besteht jeweils eine Frist von 14 Tagen um hiergegen Widerspruch bzw. Einspruch einzulegen. Sollten Sie die Widerspruchsfrist gegen den Mahnbescheid versäumt haben, können Sie gegen den Vollstreckungsbescheid immer noch Einspruch einlegen. Wurde allerdings auch diese versäumt, ist der Vollstreckungsbescheid rechtskräftig und kein Rechtsmittel mehr möglich. Hier ist allerdings zu überlegen, ob ein Einspruch überhaupt sinnvoll ist, denn Ihre wirtschaftliche Lage befreit Sie nicht von der Verpflichtung, den Mietzins zu zahlen und der Vermieter kann auch ohne Mahnung jederzeit ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten.

Ich hoffe, Ihnen eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2007 | 00:11

Hallo, Frau Rechtsanwältin Koch,

zunächst möchte ich mich für die schnelle Beantwortung bedanken ;-).

Leider habe ich keinen schriftlichen Nachweis bezüglich der Zusage. Das heißt somit ich bin Neese.

Ich habe jetzt bereits für die Reparatur des Türrollladens 75,00 Euro bezahlt. Bis zu 150,00 Euro müßte ich dann wohl zahlen, die Zulässigkeit vorausgesetzt. Das heißt, ich müßte jetzt noch 75,00 Euro aufwenden und den Rest muß der Vermieter zahlen. Wie aber stelle ich die Zulässigkeit fest?

Leider fiel diese Geschichte nicht sehr positiv für mich aus. Außer der Tatsache, dass ich noch die Möglichkeit hätte Widerspruch einzulegen. Da dies aber wenig Sinn machen würde - wenn ich das richtig verstanden habe - werde ich, da ich keinerlei Einnahmen habe, versuchen das ganze in kleinen Raten abzustottern. Mal schaun, wie man das hinbekommt.

Auf jeden Fall hat mir Ihre Antwort weitergeholfen und dafür bedanke ich mich recht herzlich und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

ic2222 ;-)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2007 | 21:32

Sehr geehrter Fragesteller,

es muss nicht unbedingt eine schriftliche Bestätigung des Vermieters vorliegen, dass er einen Nachmieter akzeptieren würde. Falls dies Zusage mündlich vor Zeugen erfolgte, würde das für einen Nachweis ebenfalls reichen.

Die Wirksamkeit der Vereinbarung bezüglich der Instandhaltungskosten kann letztlich nur ein Anwalt rechtssicher beurteilen. Der BGH verlangt, dass die Klausel transparent sein muss, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt, das Kostenrisiko für den Mieter kalkulierbar ist und dass sich die Klausel nur auf die vom Mieter benutzten Räume und nicht etwa auf das gesamte Anwesen bezieht.

Sofern die Forderung des Vermieters richtig berechnet wurde, wäre es tatsächlich besser, auf einen Einspruch zu verzichten und statt dessen zu versuchen, sich auf Ratenzahlung zu einigen. Mit einem Einspruch dürfte nach Ihrer Schilderung nur weitere unnötige Kosten entstehen.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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"Vielen Dank für die rasche Bearbeitung! Sie haben mir bei der Entscheidung zur weiteren Vorgehensweise sehr geholfen :-)!

;-)Die positive Seite: Dieses Forum erspart mir den Gang zum Anwalt und die Kosten, die mir zusätzlich erstanden wären!

;-(Die negative Seite: Leider habe ich jetzt die Bestätigung meiner Befürchtungen. Ich muß jetzt das ganze abhaken und in meinem Lebensordner unter "schlechte Erfahrung" ablegen!

Mit freundlichen Grüßen "
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