Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Klausel besagt, dass der Vermieter an seine Stelle nach seinem Belieben eine andere Person in den Vertrag einsetzen kann, der dann alle Rechte und Pflichten des Vermieters hat.
"Mit befreiender Wirkung" bedeutet, dass der Vermieter durch den Wechsel nicht mehr für die Pflichten aus dem Vertrag (mit)haftet.
Soweit es um Ihre Pflichten als Mieter (die mit den Rechten des Vermieters korrespondieren) - etwa zur Mietzahlung - geht, kann es Ihnen gleichgültig sein, an wen Sie die Miete zahlen.
Anders aber sieht es mit den Pflichten des Vermieters aus, also insbesondere der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache oder der Pflicht zur Mängelbeseitigung. Hier sind für Sie die Bonität und Zuverlässigkeit des Vermieters von Bedeutung; etwa, ob Mängel beseitigt werden, oder auch das Insolvenzrisiko des Vermieters. (Im Fall der Insolvenz des Übernehmers könnte etwa ein Insolvenzverwalter den Mietvertrag unabhängig von einer längeren Vertragsdauer sofort kündigen, § 103 Abs. 1 InsO).
Von daher sollten Sie eine Formulierung anstreben, dass die Übertragung von Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag auf Dritte nur mit Ihrer Zustimmung zulässig ist, oder aber dass der alte Vermieter im Fall einer Übertragung der Pflichten des Vermieters neben dem Dritten mithaftet.
Dies entspräche der gesetzlichen Regelung des § 566 BGB.
Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer einer Immobilie in bestehende Mietverträge mit den Mietern an. Erfüllt allerdings der Erwerber die Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht, haftet der Vermieter für die hieraus entstehenden Schäden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Diese Haftung bleibt bis zum erstmöglichen Kündigungstermin bestehen, nachdem der Mieter Kenntnis vom Übergang des Eigentums erlangt hat.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
