Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gewerbemietvertrag: Nachmieterklausel + Schönheitsreparaturen

07.04.2015 01:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mieter eines teilgewerblichen Mietobjektes (Ladenlokal mit angebundener Wohnung) und habe dazu einen gewerblichen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen, Beginn 01.12.2012. Das Ladenlokal stand dabei bis zuletzt leer, lediglich die Wohnung wurde von mir aktiv benutzt. Wohnung und Ladenlokal sind direkt miteinander verbunden.

Im Mietvertrag habe ich - wie ich denke - eine "echte" Nachmieterklausel: "Der Mieter kann während der Mietlaufzeit einen Nachmieter stellen, soweit dieser über eine ausreichende Bonität - diese hat mindestens der des Mieters zu Mietbeginn zu entsprechen - verfügt. Der Vermieter wird diesen als Nachmieter akzeptieren, sofern auch keine weiteren sachlichen Gründe dagegen sprechen."

Ich habe nun einen Nachmieter gefunden, mit dem ich mich auch über die Ablöse fester Einbauten die ich selbst erbracht habe (EBK usw) geeinigt habe. Bei meiner Kündigung habe ich diesen Nachmieter und dessen gesamten Unterlagen dem Vermieter zeitgleich zukommen lassen. Nach einer durchgeführten Wohnungsbesichtigung durch die HV nach meiner Kündigung, bekam ich nun eine Mietaufhebungsvereinbarung zugeschickt, wo der Wunsch der vorzeitigen Beendigung (31.05.2015) im gegenseitigen Einvernehmen unter der Vorraussetzung der Weitervermietung an einem Nachmieter ausgewiesen wurde. Als zweiten Punkt wurden hier sämtliche Schönheitsreparaturen aufgeführt die bis zum Auszug durchgeführt werden sollen, außerdem sollen mietereigene Einbauten rückstandfrei entfernt werden, falls diese nicht von einem Nachmieter übernommen werden.

Sollte hier in einer Mietaufhebungsvereinbarung nicht bereits der von mir gestellte Nachmieter mit aufgenommen werden? Hierbei könnte z.b. auch die Übernahme bzw. der Verbleib der festen Einbauten geregelt werden. Ich habe Angst wenn ich diese Aufhebungsvereinbarung unterschreibe schlimmstenfalls alle Renovierungsarbeiten durchführe und am Ende nicht mal mein Nachmieter genommen wird bzw. genommen werden muss. Beim telefonischen Kontakt mit der HV werde ich stets gedrängt erst diese Aufhebungsvereinbarung zu unterschreiben, bevor ein neuer Mietvertrag mit einem neuen Mieter unterschrieben werden kann. Leider fehlt mir hierbei jegliche Sicherheit und Transparenz ob "mein" Nachmieter hier auch wirklich gemeint und genommen wird. Die Nachmieterklausel war der HV nicht mal bekannt, ich musste sie selber am Telefon darauf aufmerksam machen. Trotz allem beharren Sie auf die Reihenfolge das erst der Mietvertrag aufgehoben werden soll. Ich habe bereits öfter gelesen das bei einer eindeutigen Nachmieterklausel ein Nachmieter auch in einer Aufhebungsvereinbarung mit aufgenommen wurde. Ist es ratsam bzw. sogar mein Recht das dies in meinem Fall auch so passiert? Meine HV blockt alle Fragen zum Nachmieter bzw. meiner Klausel ab, und drängt lediglich aufs unterschreiben des Aufhebungsvertrages, der für mich so leider völlig unsicher erscheint.

Zwecks Schönheitsreparaturen zitiere ich meinen im Mietvertrag hinterlegten Absatz: "Die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume sind vom Mieter auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes, das Lackieren der Heizkörper, der sichtbaren Rohrleitungen, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren und -tore einschließlich Rahmen der Tür- und Torinnenseite soweit es sich nicht um Kunststofftüren bzw. -Fenster handelt."

Da hier ja unter anderem "Außentüren" benannt werden: ist diese Klausel aktuell dann überhaupt noch gültig? Oft ließt man nämlich das das Streichen von Außentüren nicht zulässig ist, und die gesamte Klausel damit ungültig wird. Oder sichern Sie sich mit dem ersten Satz "Die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume sind vom Mieter auszuführen" ab, wonach sie sich als erstes auf "innerhalb" der Mieträume beziehen?

Zusammenfassend bräuchte ich also folgende Auskunft: 1.) Darf ich verlangen das mein gestellter Nachmieter und meine Vereinbarung mit ihm bzgl. fester Einbauten etc. aufgrund meiner Nachmieterregelung lt. Mietvertrag in einer Mietaufhebungsvereinbarung gleich mit aufgenommen wird, damit ich und der Nachmieter auch sicher gehen können das der Mietvertrag mit dem Nachmieter fortgeführt wird? 2.) Ist die Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag evtl. sogar ungültig?


Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Einsatz editiert am 07.04.2015 10:47:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Verpflichtung des Vermieters, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, kann man mit in die Aufhebungsvereinbarung aufnehmen.

Dies gibt Ihnen grundsätzlich eine gewisse Sicherheit.

Allerdings könnten Sie letztlich nicht aus dieser Vereinbarung heraus darauf klagen, dass der Vermieter auch wirklich diesen Nachmieter nimmt, da dieses Vertragsverhältnis nur den Vermieter angeht.

Sie können die vorliegende Aufhebungsvereinbarung ja entsprechend ergänzen um den Passus des von Ihnen ausgewählten Nachmieters und diese dann unterschrieben zurücksenden.

Bezüglich der Schönheitsreparaturen wären die mietvertraglichen Regelungen unerheblich, wenn diese Aufhebungsvereinbarung zustande kommt, da man damit eine vom Mietvertrag abweichende vertragliche Regelung trifft, die Sie verpflichtet, die aufgezählten Renovierungsarbeiten durchzuführen – unabhängig davon, ob die mietvertraglichen Regelungen wirksam sind oder nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 07.04.2015 | 13:43

Danke für die Auskunft. Eine Frage noch dazu, weil die Grundfrage noch offen blieb:

Ist denn die Klausel im Mietvertrag bzgl. Schönheitsreparaturen unwirksam weil dort explizit das Anstreichen/Lackieren von Außentüren / -Tor mit aufgelistet ist?

Muss ich denn einen Mietaufhebungsvertrag überhaupt unterschreiben wo Schönheitsreparaturen abweichend vom Mietvertrag nochmal aufgelistet sind und dadurch wirksam werden? Mein Gedanke dahinter: Aufgrund der gültigen Nachmieterregelung im Mietvertrag reicht es doch theoretisch aus dem Vermieter diesen zu stellen. Selbst wenn dieser nach einer 3-Monatigen Bedenkzeit vermieterseits abgelehnt wird, hat man dadurch ja das Recht zum angegebenen Zeitpunkt nachdem der Nachmieter übernommen "hätte" aus dem Vertrag entlassen zu werden. In diesem Fall würde ja dann zwecks Schönheitsreparaturen wieder der Vertrag gelten, wobei nun die Frage der Rechtsgültigkeit der Klausel aufkeimt, die dann wieder wichtig werden würde. Vielen Dank daher nochmal für eine kurze Beantwortung bzgl. der Gültigkeit der Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag (Mietaufhebungsvereinbarung mal außen vor gelassen)

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.04.2015 | 14:13

Sehr geehrter Fragsteller,

zu Ihre Nachfrage nehme ich gern wie folgt Stellung:

Der Außenanstrich ist gesetzlich nicht gefordert, sodass die Klausel unwirksam ist.

War das Objekt bei Übernahme unrenoviert, ist die Klausel nach der neueren BGH Rechtsprechung sowieso unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrike J. Schwerin
Rechtsanwältin
ALEGE

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 78896 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle und kompetente Beratung. Empfehlenswert. ☆☆☆☆☆ ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ich bin mit dem Ergebnis erstmal zufrieden. Meine Frage und Nachfrage wurden ausführlich beantwortet. Ich hatte das Gefühl das sich Frau RA v. Dorrien viel Mühe gegeben hat um mir weiterzuhelfen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Mit der Antwort auf meine Nachfrage war meine Frage vollumfänglich beantwortet. Ich habe nun Klarheit über die aktuelle Rechtslage und mehr Sichherheit in Bezug auf mein weiteres Vorgehen. ...
FRAGESTELLER