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Gewerbemietvertrag - Nachmieter stellen wegen Zahlungsunfähigkeit?


27.12.2011 15:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Ich habe ein Restaurant im September vorigen Jahres gemietet. Das Restaurant firmiert als GmbH,der Gewerbemietvertrag läuft vom 01.09.2010 bis zum 31.12.2010 und verlängert sich automatisch insoweit er nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird.

Ich habe eine Zusatzvereinbarung unterschrieben in der hervorgeht dass ich als Gesellschafter der GmbH neben der GmbH gesamtschuldnerisch die Pflichten aus dem Mietvertrag mit übernehme.

Nun ist es im Leben ja manchmal so, dass man Pech hat und das Restaurant nicht richtig läuft was die Umsätze angeht. Ich möchte gern aus dem bestehenden Mietvertrag entlassen werden und habe dem Vermieter einen Nachfolger vorgeschlagen, der ganz offensichtlich und belegbar auch solvent genug ist um die monatliche Miete zu zahlen. Mittlerweile befinde ich mich nämlich leider mit 2 Mieten im Rückstand.

Meine Fragen:

1. Ist diese Zusatzvereinbarung, die mich neben der GmbH verpflichtet überhaupt rechtswirksam?

2. Kann der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnen?

3. Muss ich im schlimmsten Fall, auch wenn ich das Restaurant schließen muss bis zum Ablauf des Mietvertrages, also bis zum 31.12.2014 die Miete zahlen?

4. Gibt es sonst noch Möglichkeiten aus dem Mietvertrag heraus zu kommen?

Eine freie Formulierung der Antworten genügt mir, es muss kein Gutachtenstil sein.
Eingrenzung vom Fragesteller
27.12.2011 | 15:35
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Nach meiner ersten Prüfung ist eine gesamtschuldnerische Haftung möglich, vgl. z. B. Urteil des OLG Celle vom 19.04.2000, Aktenzeichen: 2 U 166/99.
Dass bei einer Anmietung von Räumen durch eine GmbH
zusätzliche Sicherheiten in Form von mithaftenden Einzelpersonen verlangt werden, ist leider nicht unüblich.

2.
Wenn Sie dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellen, muss noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten.

Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters bzw. seine mangelnde Zahlungsfähigkeit kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26).

Besteht der Vermieter - sofern für den Mieter ein berechtigtes Interesse vorliegt - auf der Fortführung des Mietverhältnisses und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nach Ansicht des LG Berlin (siehe oben) nicht einmal verpflichtet, einen Nachmieter zu benennen.

3.
Leider ist eine vierjährige Vertragslaufzeit möglich, d. h., solange darf die ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden.

Sie sind daher leider auf das Ende der Vertragszeit gebunden.

4.
Es bleibt Ihnen die oben erwähnte Nachmieterstellung.

Letztlich ist dem Vermieter auch entgegenzuhalten, dass er selbst bei eingestellter Mietzahlung kündigen kann.
Es kann nicht das Interesse des Vermieters sein, dass bis 2014 ggf. keine Miete mehr gezahlt wird.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2011 | 23:26

Danke für Ihre Antwort. AM 01.01.2012 sind nunmehr 3 Pachten offen und ich bin tatsächlich zahlungsunfähig. Der Vermieter geht weiterhin nicht auf mich ein und will den Nachmieter den ich vorgeschlagen habe noch nicht einmal sehen. Was kann ich tun, wie lange muss ich die Passivität des Vermieters aushalten, schließlich wachsen die Mietschulden jeden Monat um 2640,- Euro an obwohl ich einen fähigen und solventen Nachmieter vorzuweisen habe.

Der Vermieter meint, er würde selber nach einen Nachmieter suchen, jedoch weiß er nicht wie lange das dauert, das kann auch erst in einem halben Jahr oder in einem Jahr sein.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2011 | 09:55

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Eine außerordentliche Kündigung von Ihnen kommt leider nicht in Betracht (vgl. OLG München ZMR 1997, 458, 459 f; LG Berlin ZMR 2005, 789), da Vermögensverfall/Zahlungsunfähigkeit des Mieters/Vermieters keine wichtigen Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind.

Im Insolvenzfalle gilt aber etwas anderes:
Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen.

Es sollte dieses dem Vermieter gesagt werden.

Auch wäre eine insolvenzrechtliche Beratung angezeigt.

Die Entlassung aus dem Mietverhältnis wegen der für den Vermieter zumutbaren Nachmieterstellung wäre hier nur auf dem Klageweg möglich.

Mehr können Sie leider nicht tun und Zahlungen kann der Vermieter nicht erwarten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag sowie alles Gute für das Jahr 2012.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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