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Gewerbemietvertrag Nachmieter

| 25.09.2018 16:09 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

ich habe einen unbefristeten Gewerbemietvertrag mit halbjährlicher Kündigungsfrist und einer echten Nachmieterklausel. Ich möchte den Vertrag nun zum 31.3. kündigen und einen Nachmieter mit Ablöse (Lottoladen) stellen. Kann der Vermieter trotz Nachmieterklausel selbst einen Nachmieter suchen um evtl. Leerstand nach Vertragsende zu vermeiden - wenn ja, ab wann? Oder gilt die Nachmieterklausel bis zum Ablauf des Vertrags? Der Laden müsste bei Vertragsende erst mal komplett renoviert werden und könnte nicht übergangslos vermietet werden.

Freue mich über eine schnelle Antwort.

25.09.2018 | 19:56

Antwort

von


(1520)
Tirpitzstr.21
26122 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es kommt auf den konkreten Inhalt der Nachmieterklausel an, der sich von Vertrag zu Vertrag unterscheiden kann. Man unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen echter und unechter Nachmieterklausel.

Eine echte Nachmieterklausel verpflichtet den Vermieter, mit einem vom Mieter vorgeschlagenen und dem Vermieter zumutbaren Nachmieter einen Anschlussmietvertrag zu schließen.

Eine unechte Nachmieterklausel dagegen räumt dem Mieter nur die Möglichkeit ein, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren. Er kann auch einen anderen Nachmieter suchen.

Es lassen sich aber auch andere Varianten im Gewerbemietvertrag vereinbaren. Ich würde vorschlagen, dass Sie die in Ihrem Vertrag verwendete Klausel im Rahmen der kostenlosen Nachfrage im genauen Wortlaut angeben, damit ich eine konkrete Prüfung Ihrer Rechte durchführen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2018 | 08:55

Sehr geehrter Herr Wilking,

wie bereits in meiner Frage erwähnt, habe ich eine echte Nachmieterklausel, in der steht:
"Der Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu benennen, der denselben Vertragszweck verfolgt und der in alle Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag eintritt. Der Vermieter hat sein Einverständnis für einen solchen Eintritt in den Mietvertrag zu erklären, wenn nicht in der Person des Dritten gewichtige Gründe bestehen."

Da ich einen Nachmieter mit hoher Ablösesumme für meinen Lottoladen (Konzession!) suche, ist meine Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, während der Vertragslaufzeit einen eigenen Nachmieter ohne Ablöse und für eine andere Gewerbeart zu suchen, um einen evtl. Leerstand nach Vertragsende zu vermeiden. Ist die Nachmieterklausel bis Vertragsende gültig, und kann der Vermieter bei Kündigung meinerseits zum 31.03.2019 noch während der Vertragslaufzeit einen Nachmieter zum 01.04. suchen und festlegen? Der Vermieter hat angekündigt, rechtzeitig einen Nachmieter zu suchen für den Fall, dass ich keinen Nachmieter finde und er dadurch Leerstand nach Vertragsende habe. Für den Fall einer Auflösung des Ladens - falls ich keinen Nachmieter finde - müsste der Laden vom Vermieter vor Neuvermietung komplett renoviert werden und soll dann auf die Bedürfnisse eines neuen Mieters umgebaut werden. Nach meinem Empfinden kann der Vermieter erst nach Vertragsende tätig werden und einen neuen Mieter suchen, sollte ich keinen Nachmieter bis spätestens 31.03.
finden. Gibt es ein Sonderrecht für den Vermieter um Leerstand zu vermeiden?

Vielen Dank für Ihre baldige Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2018 | 09:19

Vielen Dank für die weiteren Informationen.

Grundsätzlich muss der Vermieter den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, wenn keine gewichtigen Gründe (z.B. keine ausreichende finanzielle Sicherheit) entgegen stehen. Allerdings wird man die Klausel dahingehend auslegen müssen, dass Sie diesen Nachmieter nicht erst am letzten Tag der Mietzeit präsentieren dürfen. Dem Vermieter muss ausreichend Zeit bleiben, den Nachmieter kennen zu lernen und ggf. zu überprüfen. Zudem muss dem Vermieter eine ausreichende Zeit bleiben, einen eigenen Nachmieter zu suchen, um Leerstand zu vermeiden, sollten Sie keinen passenden Nachmieter finden. Da dieser Punkt leider nicht in der Klausel geregelt ist und es auch keine gesetzliche Regelung hierzu gibt, muss diese Frist durch Auslegung unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien ermittelt werden. Hierbei ist auch in Betracht zu ziehen, ob es sich um ein attraktives Objekt handelt, für das sich schnell ein Nachmieter finden lässt, oder eher etwas schwieriger vermietbares. Zwei bis drei Monate müssten Sie dem Vermieter aber wohl mindestens einräumen. Zumindest bis Jahresende haben Sie meiner Meinung nach aber noch Zeit, einen eigenen Nachmieter zu suchen, ohne dass Ihnen der Vermieter einen anderen Nachmieter aufdrängen darf.

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 26.09.2018 | 10:16

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"Vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Auskunft. Nach Rückfrage konnte meine Frage zufriedenstellend beantwortet werden."
Stellungnahme vom Anwalt:
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 26.09.2018
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Vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Auskunft. Nach Rückfrage konnte meine Frage zufriedenstellend beantwortet werden.


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