Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gewerbemietvertrag Kündigungsfrist Schönheitsreparaturen

| 10.05.2011 21:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe im September 2006 einen Gewerbemietvertrag mit befristeter Mietzeit abgeschlossen. Im Mietvertrag steht: "Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen. Wird es nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 1 Jahr." Da sich Ende 2010 noch nicht abgezeichnet hat, dass ich wegziehen werde, habe ich eine rechtzeitige Kündigung für September 2011 verpasst, mein Mietvertrag geht demnach bis September 2012. Ich möchte jedoch noch diesen September aus dem Mietvertrag aussteigen, bin mir aber bewusst, dass ich keinen Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung habe.

Frage 1: Ist die Kündigungsfrist von 12 Monaten legitim oder sittenwidrig - habe ich diesbezüglich eine Chance, diese recht lange Kündigungsfrist anzufechten und eine kürzere Frist zu verlangen?

Frage 2: Bis dato finde ich leider keinen gewerblichen Nachmieter. Kann der Vermieter auf einen gewerblichen Nachmieter bestehen (obwohl die Räume früher bereits an Privatpersonen als nicht gewerbliche Mieträume vermietet wurden) oder kann ich auch einen solventen nicht gewerblichen Nachmieter vorschlagen und bei Ablehnung durch den Vermieter eine außerordentliche Kündigung vornehmen.

Betreff Schönheitsreparaturen steht im Mietvertrag einerseits "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen". In den gesonderten Mietvereinbarungen steht ergänzend "Für den Zeitpunkt der Durchführung von Schönheitsreparaturen ist maßgeblich, dass das äußere Erscheinungsbild der Mieträume dem gehobenen Anspruch des Gesamtobjektes entspricht", sowie "Soweit ein Gegensatz zwischen den gesonderten Vereinbarungen und den formularmäßigen Bedingungen des Mietvertrages besteht, hat das zusätzlich Vereinbarte den Vorrang. Im Zweifel ergänzen sich die Regelungen"

Frage 3: Entsprechen diese Formulierungen einer starren Renovierungsfrist, die den Mieter gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt und insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt?

Der Vermieter gab mir zudem mündlich bekannt, bei Beendigung des Mietverhältnisses selbst einen Malerbetrieb mit der Renovierung zu beauftragen. Darf er das, oder kann ich selbst einen (günstigeren) Maler beauftragen bzw. die Renovierung selbst durchführen?

Vorab vielen Dank für Ihre Antwort,
mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Ist die Kündigungsfrist von 12 Monaten legitim oder sittenwidrig - habe ich diesbezüglich eine Chance, diese recht lange Kündigungsfrist anzufechten und eine kürzere Frist zu verlangen?

Die Kündigungsfrist richtet sich hier nach § 580 a BGB.

Absatz 2 des § 580 a BGB lautet wie folgt:

„(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig."

Man hat hier also längstens eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, aber sicher nicht von 12 Monaten.

Allerdings haben Sie hier eine feste Mietdauer von 5 Jahren. Hier ist es zulässig, dass man 12 Monate vor Ablauf der 5 Jahre kündigen muss.

Frage 2: Bis dato finde ich leider keinen gewerblichen Nachmieter. Kann der Vermieter auf einen gewerblichen Nachmieter bestehen (obwohl die Räume früher bereits an Privatpersonen als nicht gewerbliche Mieträume vermietet wurden) oder kann ich auch einen solventen nicht gewerblichen Nachmieter vorschlagen und bei Ablehnung durch den Vermieter eine außerordentliche Kündigung vornehmen.

Der Vermieter entscheidet, in welcher Form er nachvermietet. Der Vermieter ist auch nicht daran gehalten, überhaupt einen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann auch auf Vertragserfüllung bis zum Ende bestehen.

Frage 3: Entsprechen diese Formulierungen einer starren Renovierungsfrist, die den Mieter gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt und insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt?

Grundsätzlich trifft den Vermieter die Instandhaltungspflicht. Dazu gehören eigentlich auch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen, etc.). Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter übergewälzt werden. Gleiches gilt für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Bei der Gewerberaummiete können alle Kosten für Reparaturen etc. auf den Mieter übertragen werden.

Im Grunde genommen, sind solche Klauseln also auch im Gewerbemieterecht zulässig. Dies aus dem Wohnraummietrecht bekannte BGH-Rechtsprechung zu den starren Fristen greift hier aber nur bedingt, denn es steht auf Seiten des Mieters kein schutzwürdiger Verbraucher, sondern auch ein Unternehmen.

Jedenfalls sind Fristen von 5 Jahren mit dem Zusatz „im Allgemeinen" zulässig.

Frage 4: Der Vermieter gab mir zudem mündlich bekannt, bei Beendigung des Mietverhältnisses selbst einen Malerbetrieb mit der Renovierung zu beauftragen. Darf er das, oder kann ich selbst einen (günstigeren) Maler beauftragen bzw. die Renovierung selbst durchführen?

Nein, das darf er nicht. Wenn der Vermieter verlangt, dass Sie als Mieter diese Arbeiten übernehmen, dann muss er Ihnen auch die Gelegenheit geben, diese Arbeiten selbst durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

Sofern er aber darauf besteht, einen eigenen Malerbetrieb zu beauftragen, sollten Sie sich parallel nach anderen Angeboten erkundigen und dem Vermieter dann nur den günstigsten Preis erstatten, falls sein eigener Maler zu teuer ist.

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2011 | 20:58

Sehr geehrter Herr Schwerin,

danke für Ihre hilfreiche Antwort.

Meine Nachfrage betrifft die Antwort zu Frage 4: wenn Sie schreiben, der Vermieter muss mir die Gelegenheit geben, die Arbeiten selbst durchzuführen.. und ...wenn er einen eigenen Malerbetrieb beauftragt, muss ich nur den günstigsten Preis eines selbst eingeholten Angebotes erstatten... bedeutet dass, ich müsste nur die Materialkosten erstatten, weil ich ihm ja angeboten habe, selbst zu streichen, womit die Arbeitsstunden als Kosten wegfielen, oder muss ich (wenn der Vermieter selbst einen Maler beauftragt) zwangsläufig ein Angebot eines Malerbetriebes einholen (in dem dann Material und Arbeitsstunden einfließen)?

Vielen Dank im Voraus,
mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2011 | 21:01

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

In Ihrem Mietvertrag heißt es, dass Sie als Mieter verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen.

Sie haben daher das Recht, die Arbeiten selbst auszuführen und müssen sich nicht darauf einlassen, dass der Vermieter einen Fachbetrieb auf Ihre Kosten beauftragt.

Sollte der Vermieter dies dennoch gegen die vertragliche Vereinbarung tun, müssen Sie tatsächlich nur die Materialkosten, aber nicht die Arbeitsstunden ersetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen abschließend weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.05.2011 | 13:45

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"So lobe ich mir eine Antwort eines Anwaltes: kurz, bündig und gut verständlich"