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Gewerbemietvertrag - Kündigung eines 10-Jahresvertrags?

25.06.2012 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte RAe,
ich habe eine Frage zum gewerblichen Mietvertrag.
Ich möchte für eine therapeutische Praxis Räume mieten.
Der Vermieter möchte einen 10 Jahres Vertrag.
Gibt es eine Klausel die mir ermöglicht, aus dem Mietvertrag zu kommen sollten die wirtschaftlichen Gegebenheiten sich in den 10 Jahren zum Nachteil verändern.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn einem ein langfristiger Mietvertrag zu riskant erscheint, sollte man auf jeden Fall bestrebt sein, einen Vertrag mit kürzerer Laufzeit abzuschließen. In diesen Fällen bietet sich ein Mietvertrag mit Verlängerungsoption an. Verlängerungsoption heißt, daß man z. B. einen Mietvertrag über fünf Jahre abschließt, der eine Klausel enthält, daß sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, wenn er nicht - beispielsweise - drei Monate vor Vertragsende gekündigt wird.

Bezüglich der Wahl derartiger Optionen besteht ein Gestaltungsspielraum, so daß es möglich sein sollte, einen Vertrag zuschließen, der sowohl den Mieter- als auch den Vermieterinteressen gerecht zu werden.


2.

Grundsätzlich könnte man auch daran denken, z. B. ein Kündigungsrecht einzuräumen, sofern der Jahresumsatz unter einen bestimmten Wert sinkt. Glücklich sind derartige Formulierungen aber nicht, da der Umsatz keine absolute Aussagekraft hat. Schließlich nützt es wenig, hohe Umsätze zu erzielen, wenn der Gewinn nur gering ist. Würde man eine Kündigungsmöglichkeit an den Umsatz koppeln, würde das die eigene Dispositionsmöglichkeit unnötig einschränken.

Darüber hinaus kann der Vermieter ebenso einen kürzer befristeten Mietvertrag abschließen, wenn er weiß, daß der Mieter ohnehin eine Ausstiegsmöglichkeit sucht, sollte sich die Praxis nicht rentieren.

Auch wird keinem seriösen Vermieter daran gelegen sein, einen zahlungsunfähigen Mieter zu haben. So zeugt es von verantwortungsbewußtem Denken, wenn der Mieter die Dauer des Mietvertrags so vereinbaren will, daß das Risiko überschaubar bleibt.


3.

Fazit: Schließen Sie einen Mietvertrag mit Verlängerungsoption. Sollte der Vermieter auf dem Abschluß eines 10-Jahresvertrags beharren, rate ich, sich anderweitig geeignete Räume zu suchen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2012 | 22:40

Sehr geehrter Herr Raab,
danke für Ihre Antwort.
Ich hatte nach einer Formulierung gesucht, die es mir ermöglicht den Vertrag vorzeitig zu kündigen.
Ihre Antwort ist mehr ein allgemeiner Rat.
Ist daraus zu Schließen, dass es keine Möglichkeit gibt eine 10 Jahresvertrag vorzeitig zu beenden?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2012 | 08:51

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Mit einer bloßen Formulierung ist es nicht getan.

Bedenken Sie die Ausgangslage: Der Vermieter möchte einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren abschließen. Das heißt aber auch, daß man vor Ablauf dieser 10 Jahre gerade nicht kündigen kann.

Sie wollen dagegen die Möglichkeit, aus dem Mietvertrag, der für die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen werden soll, vorzeitig auszuscheiden.

Das paßt natürlich nicht zusammen. Also muß man eine vertragliche Lösung suchen, die Ihnen die Möglichkeit bietet, nicht für 10 Jahre an den Mietvertrag gebunden zu sein. Das wiederum geht nicht mit einer einfachen Formulierung, mit der man den Vermieter vielleicht "austricksen" könnte. Vielmehr muß der Vertrag so formuliert werden, daß er einerseits im Streitfall einer rechtlichen Prüfung standhält und andererseits die lange Laufzeit vermeidet.


2.

Um dieses Ziel zu erreichen gibt es jene Möglichkeiten, die ich in meiner Antwort aufgezeigt habe. Damit handelt es sich bei der Antwort nicht um einen "allgemeinen Rat", sondern schon sehr konkret um die Erklärung, was zu tun ist, wenn man keinen Mietvertrag für 10 Jahre abschließen möchte.


3.

Im deutschen Recht gilt der Grundsatz, daß Verträge eingehalten werden müssen. Wenn Sie einen Vertrag über 10 Jahre abschließen, ist eine vorherige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt. Eine außerordentliche Kündigung ist z. B. möglich, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Mieträume infolge von Mängeln für Sie nicht (mehr) nutzbar wären. Um diese Fallkonstellation geht es in der Fragestellung allerdings nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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