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Gewerbemietvertrag - Grundsteuer rückwirkend erhöht - Nachforderung zu spät

| 20.03.2018 17:49 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Es geht um einen seit ca. 10 Jahren bestehenden Gewerbemietvertrag.

Die Nebenkostenabrechnungen sind jeweils ohne Vorbehalt erfolgt. Auch im Mietvertrag steht nichts über einen Vorbehalt drin.

Nun hat der Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung für 2017 gleichzeitig erhöhte Grundsteuerkosten für die Jahre 2013-2016 geltend gemacht. Laut Schreiben des Vermieters ist dem Vermieter der Grundsteuerbescheid mit den rückwirkend erhöhten Kosten für die Jahre 2013-2016 vor mehr als drei Monaten zugegangen (3 Monate und 2 Wochen).

Nun meine Fragen:

a) ist eine solche rückwirkende Nachforderung zu den Abrechnungen der Jahre 2013-2016 zulässig?

b) der Vermieter hat sich mit der Weitergabe der Information zu der erhöhten Grundsteuer mehr als drei Monate Zeit gelassen.

Kann man die deshalb ablehnen?

BGH, Urteil v. 5.7.2006, VIII ZR 220/05, NJW 2006 S. 3350

§ 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
Absatz 2

Vielen Dank

20.03.2018 | 18:43

Antwort

von


(27)
Grenzstraße 9a
01640 Coswig
Tel: 035235337700
Web: http://RA-Marko-Liebich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt. Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Frage vom zur Verfügung gestellten Sachverhalt abhängt und sich durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen eine andere rechtliche Bewertung ergeben kann.

1.

Grundsätzlich muss der Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter jährlich über die entstandenen, umlagefähigen Betriebskosten abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ). Die Abrechnungsfrist beträgt dann 12 Monate (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr erheben. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung seiner Forderung nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB :
Dies ist vorliegend der Fall, weil der Vermieter – zumindest nach seiner eigenen Darstellung – für den Zeitraum von 2013 – 2016 nicht über die (erhöhte) Grundsteuer abrechnen konnte, weil diesem der entsprechende Grundsteuerbescheid nicht vorlag. Dementsprechend hat er die verspätete Abrechnung über die Grundsteuer auch nicht zu vertreten. Die Abrechnung ist also grundsätzlich zulässig.

2.

Wie Sie bereits selbst angemerkt haben, darf der Vermieter jedoch auch dann, wenn er die Jahresfrist für die Abrechnung zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt. Sinn und Zweck der der Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist es, aus Gründen der wirtschaftlichen Sicherheit dem Mieter zeitnah eine Abrechnung über die von ihm zu tragenden Kosten zur Verfügung zu stellen. Der BGH führt in der von Ihnen angeführten Entscheidung hierzu aus:

„Wie der Senat bereits entschieden hat, sollen die Abrechnungsfrist des § § 556 Abs. 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss."

Zudem meint der BGH, dass eine zunächst entschuldigte Verspätung mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 BGB nachträglich zu einer verschuldeten [Verspätung] werden kann, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung lässt, nachdem die notwendigen Unterlagen vorliegen.

Allerdings wird die Frage, welcher Zeitraum dem Vermieter nach Wegfall des Abrechnungshindernisses für die Erstellung der Abrechnung bzw. eine Nachforderung zuzubilligen ist, nicht einheitlich beantwortet. In dem zitierten Urteil geht der BGH von einer Frist von 3 Monaten aus, nach deren Ablauf der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen kann. Hieran wird man sich grundsätzlich orientieren können, allerdings kann ich Ihnen nicht versichern, dass die unteren Instanzen in Ihrem Fall auch entsprechend entscheiden werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf den Umstand, dass die vom BGH ausgeurteilte Frist nur um zwei Wochen überschritten wurde. Es ist jedenfalls nicht auszuschließen, dass der Vermieter hier nochmals außergewöhnliche Umstände geltend macht, welche die Verzögerung der Abrechnung begründen.

Insgesamt gehe ich aber davon aus, dass Sie mit dieser Argumentationslinie gut aufgestellt sind und eine ggfs. auch gerichtliche Auseinandersetzung mit der Vermieterseite mit weit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu Ihren Gunsten entscheiden werden. Dementsprechend rate ich Ihnen, die geforderte Nachzahlung zu verweigern.

3.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und ausführlich genug beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sollten Sie in dieser Angelegenheit weitere Unterstützung durch einen Rechtsanwalt benötigen, so stehe ich hierfür ebenfalls gern zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, so dass Ihnen hierdurch keine Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr für www.Frag-einen-Anwalt.de würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Ansonsten wünsche ich noch einen angenehmen Tag.


Mit freundlichen Grüßen


Liebich
Rechtsanwalt



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