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Gewerbemietvertrag (Formularmietvertrag), Schönheitsreparaturen

03.07.2013 17:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben gemietete Büroräume zum 30.06.3013 gekündigt und diskutieren mit dem Vermieter zwecks Übergabe den Umfang der zu leistenden Schönheitsreparaturen. Unser Gewerbemietvertrag ist ein Formularmietvertrag und sieht u.a. vor:
"§ 17 Schönheitsreparaturen durch den Mieter
1. Bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wird folgendes vereinbart:
Entweder .....
oder.....
oder (Anmerkung: dies ist die in unserem Vertrag angekreuzte Alternative): Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen. Sind Schönheitsreparaturen bei Mietende nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, sich entsprechend seiner Nutzungsdauer und des Abnutzungsgradesanteilig an den erforderlichen Renovierungskosten zu beteiligen; hierbei sind die Schönheitsreparaturen zu berücksichtigen, die er während der Mietzeit nachweislich ausgeführt hat. Den Umfang der erforderlichen Arbeiten bzw. Kosten lässt der Vermieter durch Kostenvoranschlag einer Fachfirma ermitteln. Kommt eine Einigung über den Umfang der vom Mieter geschuldeten Arbeiten oder Kosten nicht zustande, dann setzt ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu bestimmender Sachverständiger diese auf Antrag einer Seite mit verbindlicher Wirkung fest. Die Kosten des Sachverständigen sind entsprechend dem Ergebnis seiner Entscheidung von den Parteien verhältnismäßig zu tragen.
2. Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere sämtliche Innenanstriche, das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen von Wänden und Decken, das Anstreichen bzw. Lackieren von Heizkörpern, Heizrohren, sonstigen Versorgungsleitungen, der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen und außen sowie das Streichen der Fußböden."

Frage: Ist das "Anstreichen bzw. Lackieren von ... Fenster und Außentüren von ..... außen..." eine Schönheitsreparatur? Falls dies nicht der Fall ist, wird damit der gesamte § 17 unwirksam? Falls der gesamte § 17 unwirksam wird, steht uns eine Ersatz der Kosten für den Anstrich von Decken und Wänden, der von uns bereits zur Übergabe der Büroräume durchgeführt wurde, zu?

Im Voraus vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Mir ist kein höchst- oder obergerichtliches Urteil zu Ihrem Fall bekannt. Grundsätzlich ist der Gewerberaummietvertrag freier als die Wohnraummiete. Dennoch gibt es hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln die Tendenz des BGB, diejenigen Klauseln, die er in der Wohnraummiete für widerrechtlich hält, in der Gewerbemiete ähnlich zu beurteilen. Dies liegt daran, dass der Gerwerbemieter - insbesondere bei Standardverträgen - nicht schlechter gestellt werden muss als ein Wohnraummieter.

Da nach Ihren Angaben ein Standardmietvertrag vorliegt, würde ich mir daher die Auffassung aus den BGH Urteil BGH, Az: VIII ZR 48/09 zu eigen machen, wonach der Außenanstrich einer Türe nicht zu den wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen gehört.
Da der BGH sehr konsequent daran festhält, dass einzelne unwirksame Teile einer Klausel zu deren gesamten Unwirksamkeit führen, wäre demnach in Ihrem Fall die gesamte Klausel unwirksam.

Etwas andere würde sich allerdings bspw. dann ergeben, wenn es Ihnen vertraglich gestattet wäre, die Außentüre zu gestalten o.ä.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine eingehende Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Rückfrage vom Fragesteller 03.07.2013 | 20:23

Vielen Dank, bitte äußern Sie sich noch zur letzten Frage bezüglich eines Anspruchs auf Erstattung der Kosten für das Streichen von Decken und Wänden, die bereits durch eine von uns beauftragte Fachfirma durchgeführt wurde. Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.07.2013 | 18:39

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, der zweite Teil Ihrer Frage ist mir tatsächlich entgangen. Dafür bitte ich um Entschuldigung. Nach Auffassung des BGH kann Ihnen ein Erstattungsanspruch zu stehen, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 . ich zitiere Ihnen eine interessante Passage zur Wertbestimmung:
"Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen."

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Rübben

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