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Gewerbemietvertrag: Forderungssicherung bei drohender Insolvenz des Mieters

| 30.09.2016 08:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Das Vermieterpfandrecht gilt auch in der Insolvenz des Mieters fort.

Sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,

wir haben ein Ladenlokal an eine Einzelhandels-GmbH vermietet. Der Mietvertrag war zunächst zeitlich begrenzt, wurde vom Mieter aber nicht verlängert; die Fortführung wurde zwischen den Parteien zunächst mündlich vereinbart.

Die Miete wurde unregelmässig und häufig auch unvollständig bezahlt, so dass wir zwischenzeitlich das Vermieterpfandrecht ausgeprochen haben um unsere Forderungen zu sichern. Die Miete wird seitdem mehr oder weniger regelmässig wöchentlich gezahlt um die verkauften Gegenstände "auszulösen". Der Warenbestand würde die Mietforderungen übersteigen, nach eigener Auskunft wird er nur noch gegen Vorkasse beliefert. Ausser uns gäbe es nur die Bank als Gläubiger mit einer vergleichsweise kleinen Forderung.

Der Mieter hat uns mitgeteilt, dass er langfristig nicht in der Lage sein wird, die Mietrückstände zu begleichen und die zukünftige Miete ebenfalls nicht pünktlich und voraussichtlich nicht vollständig beglichen werden kann. Wir gehen davon aus, dass das Unternehmen zumindest Insolvenzreif ist oder vielleicht sogar schon eine Insolvenzverschleppung vorliegt. Einen gerichtlichen Mahnbescheid haben wir noch nicht erwirkt.

Um unsere bestehenden und künftigen Forderungen abzusichern erbitten wir Ihre Einschätzung der Situation hinsichtlich der Fragestellungen

- wie können wir das Vermieterpfandrecht wirksam in der Praxis durchsetzen?
- fristlose Kündigung sinnvoll um weiteren Schaden abzuwenden?
- stehen Vermieterpfandrecht und fristlose Kündigung im Widerspruch?
- welche Vorgehensweise empfehlen Sie um unsere Forderungen zu sichern und im Insolvenzfall eine möglichst starke Position zu haben und uns vor etwaiger Insolvenzanfechtung zu schützen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Mieter der seine Miete nicht zahlt ist immer ein erhebliches Ärgernis. Mit der Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes haben Sie erst einmal eine richtige Entscheidung getroffen.
Sollte die GmbH in die Insolvenz fallen, so ist es wichtig den Insolvenzverwalter von dem Pfandrecht zu unterrichten. Dieser darf die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen verkaufen, er muss davon aber vorrangig erst Ihre Mietforderungen ausgleichen. In der Vergangenheit war diese Frage lange umstritten, bis sie der BGH mit Urteil vom 9.10.2014 Az.<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IX%20ZR%2069/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.10.2014 - IX ZR 69/14: Dauert ein Gewerbemietverhältnis mit dem Schuldner als Mieter na...">IX ZR 69/14</a> in ihrem Sinne entschieden hat.
Vor Auszug des Mieters können Sie allerdings nur verlangen, dass die gepfändeten Sachen nicht aus dem vermieteten Lokal entfernt werden. Hier fangen dann leider die Probleme an. Den Warenbestand des Mieters können Sie leider nicht wirksam pfänden.
Das Pfandrecht des Vermieters erstreckt sich nur auf die sogenannten „eingebrachten Sachen" des Mieters.
Nicht  eingebracht sind solche Sachen, die erkennbar nur für vorübergehende Zeit in die Mieträume  verbracht wurden, z.B täglich wechselnder Warenbestand oder Tageseinnahmen.
Sie sollten Ihr Vermieterpfandrecht daher auf alle eingebrachten Sachen in dem Ladenlokal erstrecken.
Nach Ihrer Schilderung befürchte ich allerdings, dass die vorhandenen Werte nicht ausreichen werden, um Ihre Forderung ausreichend abzusichern.
Ich tendiere deshalb dazu, dem Mieter, der erhebliche Mietrückstände hat und ankündigt diese nicht zu bezahlen und auch zukünftige Mieten nur teilweise zu begleichen fristlos zu kündigen.
Diese Kündigung kann unabhängig von der Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes erfolgen.
Zieht der Mieter aus dem Ladenlokal dann aus, so muss er alle wirksam gepfändeten Sachen im Ladenlokal belassen. Geschieht dies nicht, so macht sich der Mieter u.a. strafbar.

Über die Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes und der fristlosen Kündigung sehe ich keine weiteren Möglichkeiten Ihre Forderung weiter zu schützen. Gerade bei der Insolvenz einer GmbH liegen die Insolvenzquoten häufig im Promillebereich. Gerade deshalb auch mein Rat fristlos zu kündigen. Sie haben dann die Möglichkeit sich einen neuen Mieter zu suchen, der die Miete dann auch zahlt. Bei dem jetzigen Mieter besteht dagegen die Gefahr, dass dieser das Ladenlokal weiter blockiert ohne aber überhaupt Miete zu zahle.
Abschließend möchte ich noch betonen, dass dieses Forum Ihnen eine erste Einschätzung der Rechtslage vermitteln soll. Eine ausführliche, persönliche Beratung kann hierdurch nicht ersetzt werden.
Sollten sich hier weitere Schwierigkeiten mit dem Mieter ergeben (Bsp. Er zieht nach der Kündigung nicht aus) sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Sollten Sie keinen Anwalt vor Ort kennen, den Sie hiermit beauftragen wollen, so kann ich Ihnen im Rahmen meiner Überörtlichen Tätigkeit gerne meine Unterstützung anbieten.
Mit freundlichen Grüßen
M. Tampier
Rechtsanwalt<!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 30.09.2016 | 16:38

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Sie schreiben "Sie sollten Ihr Vermieterpfandrecht daher auf alle eingebrachten Sachen in dem Ladenlokal erstrecken." Was genau bedeutet das? Müssen wir unser Vermieterpfandrecht konkretisieren?

Können Sie freundlicherweise genauer ausführen, warum der Warenbestand nicht wirksam pfändbar ist?

"In einem Bekleidungsgeschäft unterliegen die zum Verkauf bestimmten Waren und Warenvorräte der Pfändung." (LG Göttingen 21.3.94, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20T%20260/93" target="_blank" class="djo_link" title="LG Göttingen, 21.03.1994 - 5 T 260/93">5 T 260/93</a>, DGVZ 94, 89, JurBüro 95, 160). Tatsächlich handelt es sich in unserem Fall um ein Bekleidungsgeschäft, der vorhandene Warenbestand würde bei den derzeitigen Umsätzen wohl für 4-6 Monate ausreichen.

Die Unpfändbarkeit des Warenbestandes, der letztlich durch Mietschulden finanziert wurde, erscheint absurd. Der Mieter könnte demnach seine alten Regale durch uns entsorgen lassen und in einem neuen Laden das Spiel von vorne beginnen?

<!--dejureok-->

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.09.2016 | 20:16

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie fragen, müssen wir das Vermieterpfandrecht konkretisieren? Grundsätzlich ja. An eine solche Konkretisierung werden allerdings keine allzu hohen Anforderungen gestellt. Es muss nur erkennbar sein, was Sie wollen. So hat etwa das OLG Hamm mit Beschluss vom 22. März 1999 Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=30%20W%2025/99" target="_blank" class="djo_link" title="30 W 25/99 (2 zugeordnete Entscheidungen)">30 W 25/99</a> entschieden : „Da der Vermieter die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen mangels Kenntnis in der Regel nicht konkret beschreiben kann, sind nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung an Glaubhaftmachung und Bestimmtheit des Vermieterpfandrechts im Verfügungsantrag, -ausspruch und -urteil keine zu hohen Anforderungen zu stellen". Es reicht aus, wenn für die dem Pfandrecht unterliegende Partei nachvollziehbar ist, welche Sachen der Pfändung unterliegen sollen.

Die Frage welche Dinge durch das Vermieterpfandrecht erfasst werden können regelt <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB</a> . Das Pfandrecht erstreckt sich auf alle eingebrachten Sachen des Mieters. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Sachen zum dauernden Verbleib auf das Grundstück gebracht wurden. Auch solche Sachen, die der Mieter in den Räumen hergestellt hat oder solche, die bei Einzug vom Vermieter übernommen wurden, gehören zu den eingebrachten Sachen.
Nicht eingebracht sind solche Sachen, die erkennbar nur für vorübergehende Zeit in die Mieträume verbracht wurden, z.B täglich wechselnder Warenbestand, Tageseinnahmen vgl. BGH NJW 1994.
Sie berufen sich hier auf ein Urteil aus dem Jahr 1994 des Landgerichts Göttingen. Diesem Urteil lag allerdings ein anderer Sachverhalt zugrunde. Es ging hier um die Frage, welche Sachen der Gerichtsvollzieher pfänden dürfte. Dies unterliegt aber anderen gesetzlichen Regeln als das Vermieterpfandrecht.
Auf Ihren Einwand hin, habe ich mich aber dennoch noch einmal intensiv mit der Frage beschäftigt, ob der Warenbestand eines Einrichtungsgeschäftes nicht doch dem Vermieterpfandrecht unterliegen könnte. Hierzu werden in der Tat verschiedene Ansichten vertreten. Der BGH hat in dem von mir zitierten Urteil über einen Einzelfall entschieden. Möglicherweise würde er über Ihren Einzelfall anders entscheiden.
Letztendlich könnte man sich über diese Frageausführlich vor Gericht streiten. Ich neige bei meinen Beratungen aber dazu, meinen Mandanten den sichersten Weg aufzuzeigen. Ein Weg der zu einer Gerichtsverhandlung führt, bei der Sie unter Umständen später auf den Kosten sitzen bleiben, erscheint mir nicht sinnvoll. Zu überlegen wäre aber in der Tat Ihr Pfandrecht auch weiterhin auf den Warenbestand zu erstrecken. Sollte dies etwa von einem Insolvenzverwalter nicht akzeptiert werden, könnten Sie dann immer noch entscheiden, ob Sie gerichtlich dagegen vorgehen wollen.

Mit freundlichen Grüßen
M. Tampier
Rechtsanwalt
<!--dejureok-->

Bewertung des Fragestellers 30.09.2016 | 20:58

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