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Gewerbemietvertrag - Erhöhung der Nebenkosten

12.03.2011 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Ich bräuchte einen Rat von Ihnen.

In einem Einfamilienhaus habe ich aus der Einliegerwohnung Gewerberäume gemacht.

Der Gewerbemietvertrag wurde wie folgt ausgestellt:
Gewerblicher Betrieb, 60 qm für die Gewerberäume.
Sonstige Nutzung: Waschküche,Keller,Büroraum.
1 Garagenstellplatz und 2 Parkplätze.
Mitbenutzung: Garten, Waschküche,Abstellraum, Trockenboden.
Mietdauer: Unbefristet
Miete und Nebenkosten: 300,00€ incl. Garage, Stellplatz, sonstige Einrichtung
Änderung der Miete und der Nebenkosten:
Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach der Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften der §§557 bis 560BGB zu erhöhen (gilt nur für Wohnraummietverhältnisse). Dies gilt auch für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit während der Festzeit und bei Verträgen mit Ausschluß des rechts zur Ordentlichen Kündigung auf bestimmte Zeit §2Nr.2
Unterschrift vom beiden Hauseigentümern und mir.

Ich bezahle aber zu den 300€ noch 150€ Nebenkosten, die aber nicht im Vertrag vereinbart wurden, dies wurde erst Monate später verlangt und auch nicht schriftlich festgehalten.
Natürlich habe ich auch gutgläubig bezahlt.
Der vermieter hat keinen Hauptzähler für Strom installieren lassen, kein Hauptzähler für Wasser oder Heizoil. Die Beträge werden per Zwischenzähler(die ich selbst bezahlt habe) berechnet.
Nach langem hin und her habe ich selbst einen Hauptzähler von der RWE installieren lassen, damit ich eine eigene Rechnung erhalte. Das Installieren hat mich über 400€ gekostet.
Jeder sagt mir, dies hätte der Vermieter machen müssen und nicht ich.Die Stromkosten habe ich jetzt von den 150€ abgezogen.

Meine vermieter haben sich jetzt getrennt, sie wohnt noch im Haus, er ist ausgezogen.
weil ihr anscheinend das Geld zu knapp wird, möchte sie (ohne die Zustimmung des getrennt lebenden Mannes und Miteigentümer des Hauses) die Miete erhöhen. Mit der Begründung was ich noch zusätzlich mitbenutze (ich benutze nicht mehr, als im Vertrag steht)
Der Mann möchte die dies auf keinen Fall und unterschreibt auch nicht dafür!

Darf sie einfach so die Miete erhöhen oder nur mit zustimmung des Mannes?
Wenn ja, aus welchen Gründen?
Ich dachte mit den 300€ wären die Gesamten Kosten abgedeckt. Nebenkosten hätte man doch dann extra aufführen müssen? Davon war nie die Rede.
Muss der Vermieter die Installationen der Zähler bezahlen? Kann ich den Betrag von 400€ zurück fordern?
Kann ich auch fordern, das ein extra Hauptzähler für Wasser und Heizoil installiert wird oder wie verrechnet man diese Kosten sonst?
Kann ich darauf bestehn, das es bei den 300€ bleibt?
Wenn die Mieter wegen der Trennung das Haus verlieren bzw. verkaufen, muss ich dann auch raus?

Für eine ausführliche Aufklärung wäre ich sehr dankbar.
Beste Grüße




-- Einsatz geändert am 12.03.2011 19:43:26

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


1) Darf sie einfach so die Miete erhöhen oder nur mit zustimmung des Mannes?
Wenn ja, aus welchen Gründen?

Grundsätzlich kann die Miete nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarungen erhöht werden.

Im Gewerbemietrecht kann die Mieterhöhung vertraglich vereinbart werden und richtet sich ansonsten nach den gesetzlichen Regelungen.

Eine Mieterhöhung ist immer dann zulässig, wenn es beide Parteien ausdrücklich vereinbaren. Ansonsten kann man dazu im Mietvertrag auch entsprechende Klauseln einbauen, die eine automatische Erhöhung verfolgen.

Bei der Mietanpassung ist die Erhöhung der Miete aufgrund einer Staffelmiete, einer so genannten Gutachterklausel oder aber einer Wertsicherungsklausel üblich.

Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterliegt nicht den gleichen Beschränkungen wie bei der Vermietung von Wohnraum. Die Staffel kann sich nach unterschiedlichen Zeiträumen richten, es ist nicht erforderlich, hier einen Jahresrhythmus einzuhalten, die Höhe der Staffelmiete ist zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren. Die Staffelmiete kann im Übrigen auch kombiniert werden mit der Wertsicherungsklausel (§ 7 Ziffer 3 des Gewerbemietvertrages). Die Staffelmiete gibt dem Vermieter Sicherheit, weil er bereits zu Beginn des Mietvertrages absehen kann, wann die Miete angepasst wird. Der Vermieter sollte allerdings auch beobachten und kontrollieren, ob die Staffelmiete geleistet wird, damit Ansprüche nicht gegebenenfalls verjähren bzw. verwirken.

Durch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel wird die Miete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Im Gewerbevertrag ist vorgesehen, dass eine Anpassung allerdings erst dann erfolgt, wenn sich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz verändert. Für den Vermieter empfehlenswert ist eine Veränderung von 5 %, damit es in absehbaren Zeiträumen auch zu einer Anpassung der Miete kommt. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel setzt allerdings voraus, dass zu Gunsten des Mieters wenigstens ein 10-Jahresvertrag vereinbart wird. Der Mieter muss es in der Hand haben, eine 10-jährige Mietdauer zu erreichen, sei es durch Vereinbarung einer Mietzeit von 10 Jahren gleich zu Beginn des Mietverhältnisses oder einer Kombination aus Festvertragslaufzeit und Optionsrecht.

Die dritte der obigen Alternativen ist die Gutachterklausel: Ist entweder ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen oder hat sich der Index verändert, so können die Mietvertragsparteien über die Anpassung der Miete verhandeln und für den Fall, dass sie sich nicht einigen, wird die Miete durch den Sachverständigen verbindlich festgestellt. Die Gutachterkosten tragen die Parteien zur Hälfte. Die Mietanpassung aufgrund der Gutachterklausel ist für beide Vertragsparteien nicht risikolos: Grundsätzlich werden die Vertragsparteien abschätzen können, ob sich das Mietniveau geändert hat, in welcher Höhe dieses der Fall ist allerdings nicht. Die Kosten für ein Sachverständigengutachten sind im Übrigen nicht unerheblich, eine Mieterhöhung kann faktisch in den Gutachterkosten schnell untergehen.

Aus Ihrem Mietvertrag ist nicht ganz ersichtlich, was nun vereinbart ist.

Im Ergebnis kann die Miete aber durchaus erhöht werden.

Allerdings sind hier Mann und Frau gemeinsam Eigentümer und Vermieter und müssen daher das Erhöhungsverlangen auch zwingend gemeinsam unterschreiben.


2) Ich dachte mit den 300€ wären die Gesamten Kosten abgedeckt. Nebenkosten hätte man doch dann extra aufführen müssen? Davon war nie die Rede.

In der Tat hätten die Nebenkosten in dem Mietvertrag geregelt werden müssen.

Aber dennoch kann der Vermieter insbesondere die Verbrauchskosten auf den Mieter umlegen – auch wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

Sofern in Ihrem Mietvertrag aber ein Betrag von 300 Euro für Miete und Nebenkosten vereinbart ist, kann der Vermieter die Nebenkosten – außer den Verbrauchskosten – nur erhöhen, wenn er nachweisen kann, dass erhöhte Kosten anzusetzen sind.


3) Muss der Vermieter die Installationen der Zähler bezahlen? Kann ich den Betrag von 400€ zurück fordern?

Ja, grundsätzlich muss der Vermieter dies machen.

Sie können auch Geld erstattet verlangen. Kann der Vermieter aber nachweisen, dass er den Zähler günstiger bekommen hätte, dann muss er Ihnen nur diesen Minderbetrag erstatten.


4) Kann ich auch fordern, das ein extra Hauptzähler für Wasser und Heizoil installiert wird oder wie verrechnet man diese Kosten sonst?

Ja, wenn dies zur korrekten Abrechnung erforderlich ist, können Sie dies auch verlangen.


5) Kann ich darauf bestehn, das es bei den 300€ bleibt?

Ja, für die Miete und die fixen Nebenkosten darf es aktuell zu keiner Erhöhung kommen – sofern der Vermieter keinen triftigen Grund nennen kann.

Die Verbrauchskosten sind aber nach Verbrauch zu bezahlen.


6) Wenn die Mieter wegen der Trennung das Haus verlieren bzw. verkaufen, muss ich dann auch raus?

Nein, das Mietverhältnis würde dann auf den neuen Eigentümer übergehen. Dieser könnte dann aber wegen Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2011 | 20:43

Mehr steht in dem Gewerbemietvertrag nicht drin. Andere Positionen im Vertrag blieben unverändert.
-Was sind Verbrauchskosten und was fixe Nebenkosten?
Was ist ein drifftiger Grund für eine Mieterhöhung?
Das heißt, im Falle das das Haus verkauft wird, übernimmt uns der neue Mieter erst einmal, kann uns aber dann direkt kündigen?Also habe ich in diesem Fall dann auch kein Schutz trotz einem unbefristeten Mietvertrag?
Wo kann ich mich diesbezüglich denn Schlau machen?
Gibt es einen Link zum nachlesen der Gesetztestexte?

Danke für die schnelle Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2011 | 20:48

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:


1) Was sind Verbrauchskosten und was fixe Nebenkosten?

Verbrauchskosten sind Strom, Gas und Wasser.

Fixkosten sind Versicherung, Grundsteuer, etc.


2) Was ist ein drifftiger Grund für eine Mieterhöhung?

Im Gewerbevertrag ist vorgesehen, dass eine Anpassung allerdings erst dann erfolgt, wenn sich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz verändert. Für den Vermieter empfehlenswert ist eine Veränderung von 5 %, damit es in absehbaren Zeiträumen auch zu einer Anpassung der Miete kommt.

Darüber hinaus kann ein solcher Grund gegeben sein, wenn die hier vereinbarte Miete deutlich unter dem Mietspiegel liegt.


3) Das heißt, im Falle das das Haus verkauft wird, übernimmt uns der neue Mieter erst einmal, kann uns aber dann direkt kündigen?Also habe ich in diesem Fall dann auch kein Schutz trotz einem unbefristeten Mietvertrag?

Richtig, der neue Vermieter übernimmt Sie. Er kann nicht direkt kündigen. Er muss schon einen Grund haben – wie z.B. Eigenbedarf und muss sich auch an die gesetzliche Frist halten.

Ein unbefristeter Mietvertrag heißt nicht, dass Sie für immer dort bleiben können. Eine ordentliche Kündigung mit Grund und Frist ist immer möglich.


4) Wo kann ich mich diesbezüglich denn Schlau machen? Gibt es einen Link zum nachlesen der Gesetztestexte?

http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html

In den folgenden §§ findet man alles Relevante.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

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