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Gewerbemietvertrag Betriebskosten Verjährung

30.07.2009 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Sehr geehrte Damen und Herren,

Sind Betriebskosten Nachforderungen aus den Jahren 2002 bis 2006 bei einem Gewerbemietvertrag heute verjährt? In unserem Mietvertrag steht unter Betriebskosten, Zitat: "der Vermieter rechnet über alle Betriebskostenvorrauszahlungen unter Berücksichtigung der geleisteten Vorrauszahlungen jählich ab, auch wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Soweit sich Betriebskosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung senken, erhöhen oder neu entstehen, rechnet der Vermieter hierüber ebenfalls jährlich ab. Der Vermieter ist berechtigt, aus diesem Anlaß die Vorrauszahlungen zu verändern" Zitat Ende. Meine Vorstellung ist, dass 2006 rechtens ist.
Alle Jahresabrechnungen kamen am 21.07.2009 per Post. Jedes Jahr wird mit einem Abrechnungszeitraum vom 01.01. 20.. bis 31.12.20.. aufgeführt. Die Vorrauszahlungen wurden seit 01.01.2003 nicht mehr verändert.
Vielen dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Für Wohnraummietverhältnisse gilt § 556 BGB, wonach über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Abschluß des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden muß. Andernfalls kann keine Nachforderung mehr geltend gemacht werden.

Diese Vorschrift gilt zwar nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht für Mietverträge über Gewerberräume. Jedoch haben mehrere Gerichte bereits entschieden, daß diese Frist analog auch für Gewerberräume gelten muß (OLG Düsseldorf ZMR 1998, S. 219, HansOlG WuM 1989, 150 und BGH WuM 1984, 127). Damit hätte die Abrechnung für das Jahr 2006 spätestens am 31.12.2007 vorgelegt werden müssen. Diesen Zeitraum hat der Vermieter nicht eingehalten. Sie können die Nachforderungen daher unter Hinweis auf die Ausschlußfrist zurückweisen.

Darüber hinaus gilt auch Mietrecht die regelmäßge Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Forderungen für 2002 bis 2005 sind daher verjährt. Es könnte allenfalls noch die Forderung für 2006 geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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