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Gewerbemietvertrag §§ 550, 578 BGB

14.06.2016 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich habe aktuell einen Nachtrag zum Gewerbemietvertrag erhalten (Bürofläche). Unter anderem steht dort:

"Den Parteien sind die besonderen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 578 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit, auf jderzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um diesem Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Hauptmietvertrages sondern auf für alle etwaigen Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge. Die gesetzlichen Rechte des Erwerbers des Grundstücks bleiben jedoch unberührt."

Ist es für mich als Mieter (seit 2007) ein Nachteil, dies zu unterschreiben?

Ich danke für Ihre Hilfe im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es handelt sich hierbei um eine so genannte Schriftformheilungsklausel, die in der Praxis durchaus üblich ist. Eine solche Klausel ist wohl grundsätzlich zulässig, soweit sie den Erwerber des Grundstücks nicht bindet (daher der entsprechende Ausschluss am Ende der Klausel, vgl. auch Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.01.2014 - Az. XII ZR 68/10).

Rechtlicher Hintergrund der Klausel ist Folgender:

Hat ein Mietvertrag über ein Grundstück eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr, muss er schriftlich geschlossen werden. Fehlt es an der Schriftform, kann der Vertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden, bei Gewerberäumen am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs (§ 580 a II BGB).

Wirksame Schriftform setzt u.a. voraus, dass die Erklärungen in einer einheitlichen Urkunde enthalten sind und der Vertrag die Originalunterschriften beider Parteien trägt. Werden nachträglich Ergänzungen oder Änderungen vereinbart, besteht aber die Gefahr, dass diese Zusammengehörigkeit nicht mehr erkennbar ist. Dann könnten beide Vertragsparteien dem Gesetz nach ordentlich kündigen, ohne eine Laufzeitvereinbarung z.B. über mehrere Jahre einhalten zu müssen.
Die von Ihnen zitierte Klausel soll genau dieses Risiko ausschließen. Sie erklärt für den Fall, dass aufgrund Änderungen oder Ergänzungen die Schriftform nicht mehr gewahrt ist, eine darauf beruhende ordentliche Kündigung für treuwidrig.

Wenn Ihnen also wichtig ist, dass die Laufzeit des Mietvertrages auch eingehalten wird, können Sie die Klausel bedenkenlos unterschreiben, da sie Vorteile für Sie bietet. Da die Klausel aber nicht gegenüber Erwerbern des Grundstücks greift, sollten Sie zusätzlich auf die tatsächliche Einhaltung der Schriftform achten.

Möchten Sie dagegen vorzeitig aus dem Vertrag herauskommen und wurde ggf. schon im Rahmen vorheriger Vereinbarungen die Schriftform nicht eingehalten, sollte eine Unterschrift gut überlegt sein. Dann würde es sich empfehlen, vorher einen auf gewerbliches Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort mit der Prüfung unter Einsichtnahme in alle Unterlagen zu beauftragen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2016 | 18:23

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wilking,

haben Sie herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich habe noch eine Verständigungsfrage:

Habe ich es richtig verstanden, dass ich eventuell vorzeitig aus dem Mietvertrag komme, wenn ich das nicht unterschreibe?

Ich habe einen Mietvertrag, der immer nach drei Jahren endet und dann neu verhandelt wird. Und der Eigentümer/Vermieter hat keinen Vorteil, außer, das ich ihm nicht mehr vorzeitig kündigen darf, wenn ich das unterschreiben würde?

Ich kann den Vorteil wenn ich es unterschreibe, gerade nicht sehen...

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2016 | 18:43

Vielen Dank für Ihre Nachfragen.

"Habe ich es richtig verstanden, dass ich eventuell vorzeitig aus dem Mietvertrag komme, wenn ich das nicht unterschreibe?"

Ja, das kann der Fall sein, wenn die Schriftform nicht eingehalten wird. Der Vertrag gilt dann auf unbestimmte Zeit (§ 550 BGB) und kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden. Dies gilt für beide Vertragsparteien.

"Ich kann den Vorteil wenn ich es unterschreibe, gerade nicht sehen."

Wenn Sie z.B. auf das Büro für längere Zeit angewiesen sind und entsprechende Investitionen getroffen haben (Visitenkarten mit Adresse gedruckt, Werbung geschaltet etc.), wäre eine Sicherstellung der Laufzeit für Sie von Vorteil. Denn dann wäre eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ja nicht in Ihrem Interesse.Andererseits hat der Vermieter aufgrund der Klausel den Vorteil, dass er längerfristig planen kann und nicht mit einer vorzeitigen Kündigung von Ihnen rechnen muss.

Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt

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