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Gewerbemietvertrag, Instandsetzung, Instandhaltung

| 30.08.2013 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
Frage zum Thema Instandsetzung bei Gewerbemietvertrag aufnehmen
Dies ist ja bekannter Weise ein etwas schwieriges Thema.
Ist der Passus in Ordnung – machbar?

"Sämtliche Anlagen und Einrichtungen, mit denen der Mietgegenstand ausgestattet ist und die dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z. B. die Sanitärobjekte und Warmwassergeräte sowie Wasserhähne in den Sanitärräumen, aber auch die Heizeinrichtung, Fenster- und Türverschlüsse, Kabel- und Lichtanlagen, Steckdosen, die Arbeits- und Hebebühnen, die Sektionaltore und Koaleszenzabscheider sind vom Mieter in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und ggf. instandzusetzen, zu reparieren und ggf. zu erneuern. Innerhalb der Mieträume hat der Mieter somit alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auszuführen, ausgenommen Dach und Fach und soweit die Einrichtungen nicht seinem Zugriff ausgesetzt sind. Sämtliche notwendigen Reparaturen, Instandsetzungen, Instandhaltungen und Erneuerungen in den gemieteten Räumen gehen somit zu Lasten des.Mieters.
Weiterhin wird vereinbart, dass korrespondierend zum gewährten Mietpreis und 2-monatiger Mietfreiheit zu Beginn des Mietvertrages (1.8.2013 bis 30.09.2013) die Instandsetzung und Instandhaltungen der Fassade, der Sektionaltore und des Koaleszenzabscheiders übernimmt."

Als Anmerkung Gebäude (Werkstatt) und Freifläche auf der die Werkstatt steht, werden ausschließlich vom Mieter genutzt.


Mit freundlichen Grüßen und bestem Dank

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch drastisch verändern.

Bei der Vereinbarung von Renovierungs- und Instandsetzungsklauseln im Gewerbemietvertrag ist der Vermieter grundsätzlich etwas freier als bei der Wohnraummiete. Allerdings ist zu beobachten, dass die Rechtsprechung sich auch für Gewerbemietverträge den Vorgaben für Wohnraummiete annähernd.

Zu unterscheiden ist ferner, ob es sich bei der Klausel um eine individuell mit dem Mieter ausgehandelte Vereinbarung handelt oder ob die Klausel einseitig vom Vermieter vorgegeben wurde. Individualvereinbarungen können ggf. über die einseitig vorgegebenen Klausel hinausgehen und dennoch wirksam sein.

Leider geht aus Ihren Angaben nicht hervor, ob die Klausel mit dem Mieter komplett individuell mit dem Mieter ausgehandelt wurde oder ob es sich um eine einseitig vorgegebene Klausel handelt. Deshalb will ich auf beide Möglichkeiten eingehen:

Grundsätzlich gilt im Gewerbemietvertrag, dass dem Mieter die Instandsetzung des Inneren der Räume auferlegt werden kann, während der Vermieter grundsätzlich weiterhin verpflichtet bleibt, das Gebäude in Stand zu halten bzw. zu setzen.

Da in Ihrer Formulierung Dach und Fach sowie die Einrichtungen, auf die der Mieter keinen unmittelbaren Zugriff hat, beim Vermieter bleiben, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erfüllt.

Da offensichtlich der Mietpreis entsprechend angepasst wurde und eine zweimonatige Mietbefreiung zu Beginn des Mietvertrags gewährt wurde, ist es grundsätzlich möglich, auch die weiteren Instandsetzungspflichten auf den Mieter abzuwälzen. Dies gilt jedoch nur mit der Einschränkung, dass der Mietnachlass im angemessenen Verhältnis zu den zu erwartenden Instandsetzungs / -haltungskosten steht. Sofern der Mieter durch die weitere Überwälzung der Instandhaltskosten und -pflichten unangemessen benachteiligt wird, droht u. U. dass die Klausel wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist.

Sofern es sich um eine frei ausgehandelte Klausel handelt, bestehen meinerseits keine Bedenken, sofern die oben genannten Grundsätze eingehalten werden und keine Sittenwidrigkeit zu befürchten ist. Nach derzeitigem Stand dürfte die Klausel als Individualvereinbarung grundsätzlich wirksam sein.

Handelt es sich dagegen um eine vom Vermieter vorgegebene Klausel, so wäre diese nach den Bestimmungen zu den AGB zu prüfen.

Durch Formularklausel - also nicht zwischen den Parteien frei ausgehandelte Klauseln - können die Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf den Mieter abgewältz werden.

Der Mieter übernimmt dann nur die Instandhaltungspflichten für die Innenräume der Mietsachen und ggf. für mit vermietetes Inventar. Eine Abwälzung der Instandsetzung und/oder Instandhaltung von Außenflächen, Dach und Fach, Elektro- und Wasserleitungen, Abwassersysteme, Heizkessel im Keller, Fassaden usw. ist dann nicht möglich.

Darüber hinaus kann bei einer vorgegebenen Klausel vom Mieter nur die Instandsetzung und -haltung verlangt werden, wenn diese durch den Gebrauch der Mietsache bedingt sind (Abnutzung) und wenn die Instandhaltungspflichten erst nach Mietbeginn eintreten. Für Schäden u. ä. die bereits bei Mietbeginn bestanden, ist der Vermieter zur Instandsetzung/ -haltung verpflichtet.

Schließlich kann bei einer Formularvereinbarung auch nicht der Ersatz für nicht mehr reparaturfähige Gegenstände verlangt werden, mit Ausnahme von Kleinteilen wie Fenstergriffe, Wasserkrähne oder Heizungsventile.

Handelt es sich also bei dem zitierten Passus um eine Formulierung, die einseitig vom Vermieter vorgegeben wurde, dürfte die Klausel in dieser Form unwirksam sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin





Bewertung des Fragestellers 31.08.2013 | 13:17

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