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Gewerbemietrecht - Untermieter zahlt keine Miete

12.11.2009 15:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe bis vor einem knappen Jahr ein Ladengeschäft mit einem Mietvertrag mit Laufzeit von 5 Jahren gehabt. Das Geschäft wollte ich nicht mehr selbst betreiben, da ich noch Hauptberuflich als Angestellte beschäftigt bin. Da der MV 5 Jahre läuft, habe ich den Laden untervermietet und das Inventar und die Ware an den Untermieter verkauft. Seit 1.10. zahlt der Untermieter keine Miete mehr (mtl. 2.300 € brutto), da er angeblich kein Geld mehr hat, weil die Geschäfte so schlecht laufen. Mein Vermieter droht mir nun mit einem Mahnbescheid. Aus meinem Gehalt als Angestellte kann ich gerade mal meinen Lebensunterhalt bestreiten. Für die Miete bis zum Ende der Laufzeit des Mietvertrages (jetzt noch 2 Jahre und 5 Monate) kann ich nicht aufkommen. Was soll ich nun tun? Bin wirklich ratlos. Der Untermieter schuldet mir übrigens auch noch ca. 8.000 € aus dem Verkauf der Waren und des Inventars an ihn. Für eine kurzfristige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Festzustellen ist zunächst, dass Sie gegenüber dem Vermieter auf Grundlage des Mietvertrages verpflichtet sind, den monatlichen Mietzins zu zahlen. Daran ändert auch nichts der Umstand der Untervermietung. Die Zahlungspflichten richten sich hierbei nach den Vertragsverhältnissen. Dies bedeutet, dass der Untermieter an Sie zu zahlen hat. Sie wiederum müssen die vertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete gegenüber dem Vermieter erfüllen. Soweit der Untermieter an Sie nicht zahlt, geht dies leider zu Ihren Lasten, da Sie trotzallem verpflichtet bleiben, den Mietzins an den Vermieter zu zahlen.
Soweit Sie deshalb beabsichtigen, das Mietverhältnis schnellst möglich zu beenden, so stellt sich zunächst die Frage, ob der Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter wirksam zustande gekommen ist. Ob Gründe vorliegen, wonach der Vertrag unwirksam sein könnte, kann jedoch in Unkenntnis des Vertragstextes nicht erklärt werden. Im Zweifel muss ich daher davon ausgehen, dass ein wirksamer Vertrag und somit eine wirksame Verpflichtung zur Zahlung der Miete vorliegt.
Vorliegend tritt die Besonderheit hinzu, dass es sich um einen Zeitmietvertrag geschlossen wurde, wie es bei Gewerberaum weit verbreitet und auch üblich ist. Hierbei endet das Mietverhältnis grds. mit Ablauf der vereinbarten Zeit, es sei denn es wird vorab außerordentlich gekündigt oder aber auf Verlangen des Mieters hin verlängert.
Vorliegend stellt sich also in einem nächsten Schritt die Frage, inwieweit Sie möglicherweise berechtigt sind, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Hierzu bedarf es gemäße §§ 578, 569 BGB des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Der Umstand von Zahlungsschwierigkeiten wird jedoch nicht als wichtiger Grund anerkannt, welcher eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würde, vgl Urteil des LG Coburg 33 S 94/01.
Hingegen könnte Ihnen der Vermieter kündigen, wenn Sie sich mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Zahlungsverzug befinden. Dies stellt zwar eine Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Hiervon rate ich Ihnen jedoch ab. Hintergrund ist der, dass sich zum einen die Frage stellt, ob der Vermieter überhaupt die Kündigung ausspricht. Darüber hinaus sind Sie infolge des Zeitmietvertrages zum Schadensersatz verpflichtet, soweit der Vermieter durch die außerordentliche Kündigung einen Mietausfallschaden erleidet.
Da das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist, verbleibt Ihnen nur noch, den Vermieter zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu bewegen. Hierbei ist vorab zu erwähnen, dass der Vermieter hierzu nicht verpflichtet ist. Der Vertrag ist auf Aufhebung des Mietvertrages gerichtet, unabhängig davon, ob der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Wahrscheinlich ist hierbei, dass der Vermieter sich nur darauf einlassen wird, wenn Sie einen Nachmieter zur Verfügung stellen.
Ihnen ist daher anzuraten, an Ihren Vermieter heranzutreten, Ihre Situation zu schildern, bestenfalls sich vorab um einen Nachmieter bemühen und anfragen, inwieweit sich der Vermieter mit einem Aufhebungsvertrag einverstanden erklären kann.
Parallel hierzu müssen Sie natürlich das Untermietverhältnis wegen Zahlungsverzug kündigen oder aber einvernehmlich beenden. Dies bevor oder zeitlich mit Abschluss des Aufhebungsvertrages mit dem Vermieter. Gleichzeitig sollten Sie die offenstehenden Zahlung bei Ihrem Schuldner eintreiben, notfalls gerichtlich. Zur Sicherung Ihrer Zahlungsansprüche gegenüber dem Untermieter sollten Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht an den Gegenständen Gebrauch machen, in dem Sie schriftlich erklären, Ihr Vermieterpfandrecht an den in den Räumlichkeiten und dem Untermieter gehörenden Gegenständen auszuüben. Dies können, soweit der Untermieter nicht zahlt, dann verwertet werden. Dies müssen Sie aber ausüben, bevor der Untermieter die Sachen aus den Räumlichkeiten verbringt.

Ich bedaure, dass der Aufhebungsvertrag die einzig anstrebenswerte Möglichkeit für Sie ist und ich Ihnen nicht anderes raten kann. Sollten Sie weitere anwaltliche Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen gern, auch im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

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