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Gewerbemietrecht - Kündigung bei befristetem Vertrag möglich?


03.09.2007 16:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte Sie um Ihren Rat zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags.

Ich bewohne mit meinem Unternehmen Büroräume in einem Gebäude, welches zum 01.01.2007 an einen neuen Eigentümer übergeben wurde.
Der neue Eigentümer hat den bestehenden Mietvertrag übernommen.

Mit dem ehemaligen Eigentümer des Gebäudes wurde im Mietvertrag vereinbart, dass ich die Räumlichkeiten aufgrund der Tatsache, dass ich zum Zeitpunkt des Mietbeginns Existenzgründerin war, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ordentlich kündigen kann, trotz festem Mietzeitraum.

Der entsprechende Absatz im Mietvertrag lautet wie folgt:
"§3 Mietbeginn, Laufzeit, Kündigung
Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2004 und endet am 31.12.2008. Der Mieter kann durch schriftliche Erklärung bis spätestens 30.06.2008 das Mietverhältnis bis 01.01.2013 verlängern.
Während des - ggfs. verlängerten - Festmietzeitraumes vereinbaren die Vertragsparteien eine beidseitige ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Die außerordentliche Kündigung mit einer Frist von einem Monat ist für beide Vertragsparteien nur aus wichtigem Grund möglich. (...)"

Aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag habe ich von meinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht und ordentlich zum 30.11.2007 gekündigt, da die Räumlichkeiten zu klein geworden sind und die Lage des Gebäudes (ausserhalb der Stadt in einem Gewerbegebiet) für mein neues, zusätzliches Geschäftsfeld (EDV-Schulung) nicht mehr geeignet ist (z.B. keine ausreichende Internetverbindung vorhanden).

Nun habe ich ein Fax vom Vermieter erhalten, dass laut ihm vorliegenden Mietvertrag eine Kündigung frühestens zum 31.12.2008 möglich sei. Wenn ich das Mietverhältnis früher beenden wollte, solle ich einen Nachmieter stellen.

Ich habe nach einiger Recherche nun gelesen, dass eine ordentliche Kündigung bei einem befristeten Mietvertrag nicht möglich ist.

Meine Fragen an Sie lauten nun:

Ist dies auch für den hier geschilderten Fall zutreffend (Gewerbemietrecht mit entsprechender Klausel im Mietvertrag), oder ob die
Vereinbarung in meinem Mietvertrag ungültig ist und ich nur durch die Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag herauskomme.

Ist die Vereinbarung mit dem 3-monatigen ordentlichen Kündigungsrecht als Sonderkündigungsrecht gültig, obwohl sie nicht explizit als Sonderkündigungsrecht betitelt wurde?

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Fragen möchte ich anhand der vorliegenden Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist zwar richtig, dass bei Mietverträgen eine ordentliche Kündigung dann nicht möglich ist, wenn eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart worden ist. Dies gilt, auch bei Gewerbemietverträgen, jedoch nur dann, wenn bzgl. der Kündigung keine Regelungen getroffen worden sind, da die Parteien dann durch die Befristung zum Ausdruck gebracht haben, dass eine Kündigung vor Ablauf der Vertragsdauer eben nicht möglich sein soll.

Gerade bei Gewerbemietverträgen gilt jedoch eine größere Formfreiheit. So können die Parteien hier, wie in Ihrem Fall geschehen, trotz befristeter Vertragslaufzeit ausdrücklich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit bestimmter Frist vereinbaren. Damit ist dann klargestellt, dass zwar das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt enden (sofern nicht verlängert wird), davon unbenommen aber für beide Parteien die Möglichkeit bestehen soll, während der Vertragsdauer ordentlich zu kündigen.

Des Rückgriffs auf ein "Sonderkündigungsrechts" bedarf es in diesen Fällen daher nicht, um eine wirksame Kündigung zu begründen.

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung Ihres gesamten Mietvertrages sind Sie daher zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Dem Ansinnen Ihres Vermieters, einen Nachmieter zu stellen, sollten Sie daher mit o.g. Argumenten entgegentreten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2007 | 12:03

Sehr geehrter Herr Mauritz,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen.
Ich habe daraufhin meinem Vermieter ein Fax gesendet, in welchem ich nochmals auf die Vereinbarung hinweise, dass ich auch innerhalb der Frist ordentlich kündigen darf.
Nun habe ich auf folgendes Schreiben von meinem Vermieter erhalten:
"zu Ihrem Fax vom 04.09.2007 teilen wir Ihnen Folgendes mit:
Sie legen die Vertragsbestimmungen falsch aus. Welchen Sinn sollte es machen, eine Festmietzeit zu vereinbaren, wenn ich trotzdem jederzeit kündigen kann?
Es ist so zu verstehen, dass mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende der Festmietzeit gekündigt werden kann. Normalerweise werden hier 6 Monate oder sogar ein Jahr vereinbart.
Somit läuft der Mietvertrag am 31.12.2008 ab."

Die Vereinbarung wurde ja genau deshalb getroffen, da ich zum Mietbeginn Existenzgründer war. Wie soll ich mich nun gegenüber meinem Vermieter verhalten?
Ist es ratsam, die Angelegenheit einem Anwalt zu übergeben?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2007 | 22:12

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Auslegung, die Ihr Vermieter favorisiert, ist keinesfalls zwingend. Eben so gut kann man argumentieren, dass die dreimonatige Kündigungsfrist nicht auf das Ende der Festmietzeit bezogen ist. Deren Ende ist schließlich festgelegt, verbunden mit der Option auf Verlängerung. Man kann daher mit Recht fragen, welchen Sinn eine Kündigungsfrist zum Ende der Festmietzeit haben soll, da das Ende ohnehin feststeht und der Vertrag lediglich verlängert werden können soll.

Hinzu kommt, dass nach Ihrem subjektiven Willen und dem des ehemaligen Vermieters die Kündigungsmöglichkeit gerade während der gesamten Vertragslaufzeit gelten sollte. Hierauf kommt es entscheidend an, denn bei der Auslegung eines Vertrages ist auch und gerade auf den Willen der Parteien zu achten. Im Übrigen wäre der ehemalige Vermieter im Falle eines gerichtlichen Verfahrens ein wichtiger Zeuge, der in Ihrem Sinne aussagen könnte.

Wenn der Vermieter weiterhin seinen Standpunkt vertritt und Sie sich, wovon ich ausgehe, auf eine zeitintensive Nachmietersuche nicht einlassen wollen, wäre es daher in der Tat ratsam, einen Anwalt zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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