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Gewerbemietrecht, Einzelhandel

| 30.11.2010 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


GEWERBEMIETRECHT
In einem gewerblichen Mietvertrag "Einzelhandel" heißt es wörtlich: "Die Mieterin hat ein Optionsrecht auf Fortsetzung des Mietvertrages für weitere 5 Jahre und danach nochmals weitere 5 Jahre. Dieses Recht muss spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf des Vertrages geltend gemacht werden." Der Vertrag läuft seit über zehn Jahren und ist über eine feste Laufzeit geschlossen.Das Objekt ist stark mängelbehaftet.Zwei schwere Wasserschäden entstanden durch Löcher im Dach. Schaden des Mieters über 10 Tsd. €. Kein Schadensersatz durch den Vermieter. Die Mängel wurden, innerhalb eines halben Jahres, 8 mal schriftlich (Einschreiben Rückschein) gerügt aber nie vollständig behoben.

Nun will der Vermieter das Haus veräussern und der neue Käufer will das Haus abreissen, da es feucht und marode ist. Während der Wiederaufbauzeit soll der Mieter in ein schlechter gelegenes Ladenlokal hineingesetzt werden (= massiver Umsatzeinbruch bei gleichen Kosten) Nach einer Bauzeit von über einem halben Jahr soll der Mieter in eine kleinere Fläche zu 30 % höherer Miete wieder ins alte Objekt hinein. Eine Etage soll ihm abgenommen werden. Die gesamten Sachwerte des Mieters (Luxus Inneneinrichtung) sollen herausgerissen werden. Danach erhält er einen Rohbau und 30 € Baukostenzuschuss pro qm. Um den alten Luxusstandard wieder herzustellen sind Investitionen von ca. 150.000 € nötig.
Dem Mieter wurde angedroht, wenn er nicht zustimmt würde man ihn unter Druck setzten und die Miete immer weiter erhöhen.

Das Optionsrecht bezieht sich auf den in 2008 geschlossenen Vertrag, worin der Mietpreis konkret beziffert wurde. Die in 2008 vereinbarten Konditionen liegen heute noch über dem ortsüblichen Mietpreis, der von Maklerfirmen taxiert wird. Die Immobilie hat derartig starke Mängel und ist so feucht, dass sie sogar abgerissen werden soll. Die Mitarbeiter klagen schon über allergische Hustenanfälle.Keine Reaktion vom Vermieter. Aussage: Dies sei normal, insbesondere im Keller

Frage: Kann der Vermieter bei Optionsausübung den Mietpreis einfach erhöhen oder gilt der im Vertrag 2008 vereinbarte Mietpreis, der auch heute noch über dem ortsüblichen Preis liegt??? Kurzum: Gelten bei Optionausübung die alten Konditionen??
Wie genau formuliert man die Ausübung einer Mietoption, wie ist der perfekte Wortlaut???
Gibt es einen Mieterschutz im Gewerbemietrecht??

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Während der fest vereinbarten Vertragslaufzeit kann die Miete vom Vermieter nicht erhöht werden, es sei denn es ist im Mietvertrag eine sog. Wertsicherungsklausel vereinbart, die eine Angleichung der Miete während der Vertragslaufzeit an den Lebenshaltungskostenindex möglich macht, worauf Ihr Vermieter jedoch offensichtlich nicht abstellt, sondern einfach die Miete erhöhen will, was selbstverständlich während der Vertragslaufzeit nicht geht.

Wenn die Fortsetzung des Vertrages in der Optionsklausel ausschließlich von der Entscheidung des Mieters abhängt,wie offensichtlich in Ihrem Fall, dann wird der Mietvertrag zu den alten Konditionen, d.h. auch zum alten Mietzins, weiter fortgeführt.

Allerdings sollte insoweit unbedingt die genaue Formulierung der Optionsklausel im Mietvertrag geprüft werden und zwar im Zusammenhang mit dem kompletten Mietvertrag. Ergibt sich allerdings auch dann, dass nur Sie als Mieter die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen können, dann wird der alte Mietvertrag um die Dauer der Option, d.h. hier fünf Jahre, verlängert.

Die Formulierung bezüglich der Ziehung der Options ist recht kurz: "… beziehe ich mich auf den Mietvertrag vom … und übe hiermit das unter § … geregelte Optionsrecht auf Fortsetzung des Mietvertrages um weitere fünf Jahre fristgemäß aus und bitte insoweit um kurzfristige Bestätigung."

Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag besteht beim Gewerbemietvertrag relativ große Vertragsfreiheit. Es gibt keinen Mieterschutz wie im Wohnungsmietrecht. Viele gesetzliche Vorschriften, die für Wohnraummietverträge gelten, sind bei Gewerbemietverträgen nicht anwendbar. Z.B kann in Gewerbemietverträgen das gesetzliche Minderungsrecht des Mieters bei Mängeln der Mieträume wirksam ausgeschlossen werden (vgl. OLG Hamm, Az. 30 U 70/97). Der Mieter kann dann nicht Einbehalte bezüglich des Mietzinses vornehmen, sondern muss auch bei Mängeln die volle Miete weiterzahlen. Sind tatsächlich erhebliche Mängel vorhanden, bleibt dem Mieter dann nichts anderes übrig, als diese erst gerichtlich feststellen zu lassen und dann eine Rückzahlung von Teilen der Miete zu erlangen. Insoweit ist allerdings Kenntnis der entsprechenden Klausel in Ihrem Mietvertrag erforderlich. Weiter besteht z.B. auch kein Räumungsschutz im Gewerbemietraumrecht und auch kein Kündigungsschutz im Hinblick auf die Sozialklausel. Nur gilt auch im Gewerbemietrecht die Grundregel, dass Kauf die Miete nicht bricht, d.h. auch der künftige Erwerber des Objektes muss sich an die im Mietvertrag enthaltenen Konditionen halten.

Insgesamt gesehen habe ich das Gefühl, dass Sie von Ihrem Vermieter doch recht arg benachteiligt werden, sodass meines Erachtens Handlungsbedarf mit Hilfe eines Anwaltes besteht, der Ihre Unterlagen sichten kann und alsdann dem Vermieter gegenüber Ihre Rechte eindeutig klar macht. Bedenken Sie bitte, dass diese Interplattform lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung dienen soll und das persönliche Beratungsgespräch bei einem Anwalt nicht ersetzen kann.

Gern stehe ich bei Unklarheiten für eine Nachfrage zur Verfügung, selbstverständlich
auch bei weiterem Bedarf.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt


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