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Gewerbemieter Anfechtbarkeit wg. Formfehlern 2x USt. in Betriebskostenabrechung

16.05.2018 11:41 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


- Gewerbemieter
- lt. Mietvertrag zur Umsatzsteuer optiert (Miete wurde zzgl. Umsatzsteuer bezahlt)
- Mietvertragsende war 4.2017
- streitig sind die Betriebskostenabrechnungen 2012-2016

Muss die Hausverwaltung umlagefähige Kosten als Bruttowert inkl. MwSt. oder als Nettowert an mich weiter geben und dann die MwSt. darauf berechnen?

Beispiel als Bruttowert: Kosten für einen Hauswart betragen 119 € (inkl. MwSt. gemäß der Rechnung des Hauswarts an die Hausverwaltung), diese Kosten werden auf mich umgelegt und darauf werden am Ende der Abrechnung unter der Zwischensumme aller Kosten 19 % MwSt. berechnet.

Bei den Betriebskostenabrechnungen für 2014 und 2015 ist zumindest die Prüffrist abgelaufen, 2012 und 2013 sind vermutlich außerdem verjährt. Die Abrechnungen ergaben allesamt ein Guthaben, welche im Jahr 2016 an mich ausgezahlt wurden. Welche Formfehler in den Abrechnungen würden diese noch anfechtbar machen (bitte eine Auflistung geben, einige mögliche siehe bereits unten) und müssten dann auch inhaltliche Fehler (falsche Beträge da Basisbeträge inkl. MwSt.) korrigiert werden?

Es fehlen in den Abrechnungen u.a. folgende Angaben:

- eine Rechnungs-Nummer
- Name und Anschrift des Vermieters sowie dessen Steuernummer (Adresse und Steuernummer der Hausverwaltung ist drauf)
- Erklärung des Umlageschlüssels (Nennung wie folgt 52/907 MEA)

Danke!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ihr Vermieter kann hier auf die Miete inklusive der Betriebskosten Mehrwertsteuer erheben, kann aber
die von ihm selbst gezahlte Mehrwertsteuer nicht zusätzlich auf Sie als Mieter umlegen. Dies stellt eine Besteuerung des Umsatzes des Vermieters dar und eben keine Umlage der von ihm selbst gegenüber Dritten entrichteten Mehrwertsteuer. Für diese bezahlte Mehrwertsteuer hat er die umzulegenden Betriebskosten um diese von ihm selbst entrichtete Mehrwertsteuer zu kürzen, er darf also lediglich diese Nettobetriebskosten berechnen. Nettobetriebskosten und Mehrwertsteuer sind gesondert auszuweisen.

Um beurteilen zu können, welche Formfehler der Vermieter bei den Abrechnungen gemacht haben könnte, sind diese im Detail zu prüfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2018 | 16:15

Sehr geehrter Herr Böhler,

bezüglich der MwSt. hatte ich mich bereits umfassend informiert. Ich wollte diesbezüglich lediglich eine Bestätigung.

Wirklich wichtig ist mir jedoch der 2. Teil meiner Anfrage. Ich habe eine konkrete Frage gestellt und möchte dazu auch eine konkrete Antwort haben. Ich bitte explizit nicht um Ihre Detail-Beurteilung welche Formfehler mein Vermieter gemacht haben könnte.

Ich wiederhole meine Frage deshalb nochmal klarer:

Ich bitte um eine allgemeine Aussage, welche formellen Fehler gem. aktueller Rechtsprechung (bitte als Liste ausführen) dazu führen (können), dass eine außerhalb der Prüffrist befindliche Abrechnung doch noch vom Vermieter geändert werden muss und ob in dem Fall dann auch die (vermutlich inhaltlichen) Fehler mit der MwSt korrigiert werden müssten²?

Ohne Beantwortung dieser konkreten und klar umrissenen Fragestellung ist ihre Antwort leider nur relativ wenig hilfreich.

Sollte der mit ² gegennzeichnete Satzteil bejaht werden, wäre noch interessant zu wissen, ob die Betriebskostenabrechnungen für 2012 und 2013 trotz evtl. Verjährung ebenfalls korrigiert werden müssten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2018 | 17:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die meisten formellen Fehler ergeben sich aus der Betriebskostenabrechnung selbst. Diese muss zumindest die wesentlichen Abrechnungsbestandteile enthalten, also eine Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, die geordnete Aufstellung der Gesamtkosten, die auf dieser beruhende Berechnung des Mieteranteils sowie die Abrechnung über getätigte Vorauszahlungen. Hier kommt es wesentlich auf den Einzelfall sein, im Allgemeinen muss die Abrechnung aber stets verständlich, klar und nachprüfbar sein, vgl. etwa BGH Urteil vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 93/15 (die allgemeinen Erwägungen sind auch auf das Gewerbewohnrecht übertragbar).

Da hier bereits der Umlageschlüssel nicht erklärt worden ist, sind die Abrechnungen formell unwirksam, was zur Folge hat, dass keine wirksame Abrechnung vorliegt und eine neue wirksame Abrechnung verlangt werden kann. Eine etwaige Nebenkostennachzahlung könnte verweigert werden. Für die nicht verjährten Zeiträume hat der Vermieter also die Abrechnungen schon wegen eines formellen Fehlers zu ändern.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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