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Gewerbemiete Nebenkostenabrechnung

6. August 2022 15:13 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,
unser Büro ist in einer Liegenschaft, die vor ca. 5 Jahren von einem neuen Investor übernommen wurde.
In den vorangegangenen Jahren betrug die Nachzahlung der Betriebskosten lediglich einen mittleren dreistelligen Betrag.
Der neue Vermieter fordert nunmehr für die 5 Jahre satte 16.000,- Euro Nachzahlungen.

Dabei stechen z.B. die erheblich gestiegenen Kosten für einen FM Vertrag heraus, sowie massiv angestiegene Kosten für kaufmännische Verwaltung, Hausmeister und Gartendienste und immer neue Abrechnungspositionen.
Beispiel: Die Stromkosten für den Eingang (2 Büros und eine Außenbeleuchtung) betrugen im 2018 und 2019 je Jahr ca. 170,-Euro. Im Jahr 2020 sollen es 1500,- Euro sein.

Für 2 Jahre haben wir alle Rechnungen angefordert und erhalten, können diese aber Aufgrund fehlender Fachkenntnisse nicht bewerten.

So zieht es sich wie ein roter Faden durch alle Positionen.
Da wir seit Beginn der Pandemie ums wirtschaftliche Überleben kämpfen, können wir uns keinen Anwalt leisten, geschweige denn eine gerichtliche Auseinandersetzung mit ungewissen Ausgang.

Der Mietvertrag läuft noch 4 Jahre.

Müssen wir die enorm gestiegenen Kosten und neuen Abrechnungspositionen akzeptieren, obwohl der Vermieter unseren Mietvertrag vom Voreigentümer 1:1 übernommen hat?

Gibt es eine kostengünstige Beratungsstelle für unser Anliegen?
Ich weiß, das es schwer für einen Anwalt ist dies "mal eben so" zu bewerten, jedoch sind wir für alle Tipps sehr dankbar.

Vielen Dank
Claus P.

6. August 2022 | 22:01

Antwort

von


(1278)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wie Sie schon richtig sagen, kann man aufgrund Ihrer Angaben nicht rechtlich beurteilen, ob die verlangten Betriebskostennachzahlungen korrekt sind oder nicht. Dazu müsste man einerseits den Mietvertrag und andererseits die Abrechnungen mit den Nachweisen kennen.

Zunächst dürfen Sie nicht ausschließlich auf die Höhe der Nachzahlungen abstellen. Der erste Schritt ist die Prüfung des Mietvertrags. Dort sollte aufgeführt sein, welche Betriebskosten Sie als Mieter zu tragen haben und wie die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (nach Größe, nach Personen etc.). Nach Ablauf der Abrechnungsperiode (meist 01.01. bis 31.12. eines Jahres) erhalten Sie die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem bestimmten Betrag ab. Davon werden Ihre Vorauszahlungen abgezogen und es verbleibt ein Guthaben oder, wie in Ihrem Fall, eine Nachzahlung.

Das ist das Grundprinzip der Betriebskostenabrechnung.


2.

Mit dem Kürzel FM-Vertrag meinen Sie vermutlich einen Facility-Management Vertrag. Hier müsste man wissen, was dieser Vertrag beinhaltet und ob die Kosten umlagefähig sind. Eigentlich sollte ein Facility-Management Vertrag Hausmeister- und Gartendienste umfassen. Hier liegt also bereits ein Prüfungspunkt.

Oft sind auch Verwalterkosten die Urache für das Ansteigen der Betriebskosten. Verwalterkosten können auf gewerbliche Mieter umgelegt werden, wobei natürlich wiederum der Mietvertrag zu prüfen ist.

Es kommt immer wieder vor, dass bei einem Vermieterwechsel plötzlich Verwalterkosten angesetzt werden, weil der neue Vermieter eine Hausverwaltung einsetzt, was beim alten Vermieter nicht der Fall gewesen ist. Das ist also ein weiterer Prüfungspunkt.

Aber wie schon gesagt: Ohne Kenntnis der Einzelheiten kann man nur spekulieren. Fundierte sachbezogene Aussagen sind leider nicht möglich.


3.

Sie sagen, Sie könnten sich keinen Anwalt leisten. Wenn Ihre finanzielle Lage schlecht ist, können Sie ggf. für die außergerichtliche Tätigkeit Beratungshilfe beantragen und im Fall eines Rechtsstreits Prozeßkostenhilfe.

Einen Berechtigungsschein für Beratungshilfe erhalten Sie bei dem Amtsgericht Ihres Betriebssitzes.


4.

Sie haben die Situation, dass gegen Sie Forderungen geltend gemacht werden, bezüglich derer Sie nicht wissen, ob die Forderungen berechtigt sind. Wenn Sie aber nicht zahlen, müssen Sie damit rechnen, das der Vermieter Sie verklagt. D. h., Sie haben nicht die alleinige Wahlmöglichkeit, ob es zum Prozeß kommt.

Meine Empfehlung: Sie sollten die Forderungen überprüfen lassen, um überhaupt abschätzen zu können, in welcher Position Sie sind. Und diese Prüfung gibt es nicht kostenlos, so dass Sie dringend prüfen sollten, welche finanziellen Mittel Sie aufbringen können, um eine solche Prüfung zu bezahlen.

Erst nach einer derartigen Prüfung kann man überhaupt einschätzen, in welcher rechtlichen Position Sie sich befinden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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