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Gewerbemiete - Kündigungsfrist bei Optionsvereinbarung


31.05.2005 20:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Gewerbemietvertrag vom 1.4.1996
auf 5 Jahre geschlossen.

§2.1 Das Mietverhältnis endet am 31.3.2001

Anlage 2 (zu §2.1)
Dem Mieter wird eine Option auf Verlängerung des Mietvertrages um weitere 5 Jahre (d.i. ab 1.4.2001 bis 31.3.2006) eingeräumt.
Der Mieter hat dem Vermieter bis zum 1.10.2000 schriftlich mitzuteilen, dass er vom Optionsrecht gebrauch macht, andernfalls gilt der 31.3.2001 als Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.
Optiert der Mieter, so gilt für die weitere Laufzeit des Vertrags eine sechsmonatige Kündigungsfrist für beide Vertragsteile zum Ende der erweiterten Vertragsfrist.

!!!Vom Optionsrecht wurde nicht gebrauch gemacht. Der Vertrag endete somit am 31.3.2001. Die Räume wurden aber weiterhin genutzt.

Anlage 4 vom 29.3.2002
1. Der bestehende Mietvertrag wird über den 31.3.2001 hinaus um 3 Jahre bis zum 31.3.2004 verlängert.
2. Die Mieterin erhält eine Option auf Verlängerung der Mietzeit um weitere drei Jahre bis zum 31.3.2007.
3. Will die Mieterin die eingeräumte Option nicht wahrnehmen, so ist der Vermieterin der Verzicht auf Verlängerung bis zum 30.9.2003 eingehend schriftlich mitzuteilen. Das Mietverhältnis endet in diesem Fall am 31.3.2004.
4. Die übrigen Vereinbarungen des Mietvertrages und der Anlagen bleiben für die Dauer dieser Mietzeitverlängerung in Kraft.

!!!Die Option wurde weder wahrgenommen, noch wurde ein Verzicht auf Verlängerung mitgeteilt. Die Räume wurden aber über den 31.3.2004 hinaus weiterhin genutzt. Aufgrund veränderter Lebensumstände (Schwangerschaft, ab Mai 2004) habe ich das Mietverhältnis am 31.8.2004 zum 1.3.2005 gekündigt. Ich bin von einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten ausgegangen.
Der Vermieter besteht jedoch auf Erfüllung des Mietvertrags bis 31.3.2007.
Wer hat recht?
Wie kann ich weiter vorgehen?
31.05.2005 | 21:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragestellerin,

Zunächst möchte ich mich für Ihre Anfrage bedanken. Bei der von Ihnen gewählten Vertragskonstellation handelt es sich ersichtlich um einen befristeten Vertrag mit Verlängerungsklausel. Diese Vertragsgestaltung ist auch zulässig. Vertragsrechtliche Bedenken können diesbezüglich nur bei der Wohnraummiete entdeckt werden. Allerdings haben Sie ja gerade Gewerberaum angemietet, wie sich aus ihrer Schilderung ergibt.

Bei befristeten Verträgen gilt allerdings nun, dass das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Eine Kündigung ist in diesen Konstellationen immer nur zum vereinbarten Vertragsende zulässig. Dem gleichgestellt ist der so genannte Fortsetzungswiderspruch, den sie in ihrem Fall laut Nummer 3 der Anlage 4 vom 19.03 2002 fristgemäß bis zum 30.9. 2003 hätten erheben müssen. Demnach ist nunmehr eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Damit gilt nach wie vor die Nummer 2 der besagten Zusatzvereinbarung, wonach der Vertrag bis zum 31.3.2007 gilt.

Leider kann ich Ihnen keine bessere Nachricht übermitteln.

Ich würde Ihnen aber raten, sich umgehend um einen entsprechenden Nachmieter zu kümmern. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, jeden Nachmieter zu akzeptieren; ferner müssen dabei auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt werden. Allerdings denke ich, dass aufgrund ihrer Schwangerschaft eine sinnvolle Nachmieterregelung akzeptiert werden wird beziehungsweise auch zur Not gerichtlich durchsetzbar ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Hellmann
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2005 | 23:58

Hallo,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Meine Frage: Im gesamten Vertrag ist nur von Optionen des Mieters die Rede. Es ist also eine einseitige Vereinbarung zu meinen Gunsten. Ich habe von diesem Vorteil jedoch keinen Gebrauch gemacht - sprich: die Option nicht wahrgenommen. Wie kann sich aus einer Option plötzlich ein Fortsetzungswiderspruch ergeben? Sind die Vertragsklauseln nicht widersprüchlich? Ist durch mein Stillschweigen tatsächlich ein neuer Drei-Jahres-Vertrag entstanden? Die Schwangerschaft und die daraus resultierende Absicht der Kündigung trat kurz nach Ende der Vertragslaufzeit (31.3.2004) ein. Vielen Dank für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2005 | 09:03

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Begriff "Option" ist ein Terminus Technicus und zudem deckungsgleich mit dem Inhalt Verlängerungsmöglichkeit mit Fortsetzungswiderspruch. Sie können es auch Option mit stillschweigender Verlängerungsoption nennen, das ändert nichts.

Wie die Parteien die betreffenden Rechtsinstitute subjektiv einordnen und bezeichnen ist irrelevant. Die dabei bestehenden gesetzlichen Folgen des Schweigens sind eindeutig und wie vorab beschrieben. Es handelt sich nicht um eine einseitige Regelung zu Ihrem Vorteil, sondern um die Bezeichnung eines befristeten Vertrages, dessen Verlängerung sie hätten widersprechen müssen.

Mit dem allgemeinen Sprachgebrauch, wonach eine Option etwas positives ist und vielleicht keine Nachteile zeitigen darf hat das nichts zu tun. Wobei auch im allgemeinen Sprachgebrauch eine ausgeübte Option (bei Akien) zB. nach dem Kauf durchaus auch negative Folgen (Kursverfall) haben kann.

Es tut mir leid, wenn Sie das nicht überzeugt, aber die Rechtslage ist nunmal so und bei Abschluß eines gewerblichen Mietvertrages können solche Risiken entstehen.

Der einzige Rettungsanker, den Sie anwaltlich vertreten lassen könnten, wäre, den rechtlichen Standpunkt einzunehmen, dass der Anhang Nr. 4 einen neuen Mietvertrag darstellt, der nach 2001 geschlossen wurde. Ab diesem Zeitpunkt sind nämlich Befristungen nur noch eingeschränkt möglich. Allerdings sind neue "Verlängerungsoptionen" regelmäßig - da nur Ergänzung technisch gesehen keine neuen Verträge. Das ist jedenfalls der Standpunkt der Obergerichte.

Hochachtungsvoll
Hellmann
Rechtsanwalt

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