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Gewerbeimmobilie, vorzeitiger Auszug


31.08.2005 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Mein Gewerbemieter (Praxis) möchte 2 Jahre vor Ablauf (10J.) des Gewerbemietvertrags aus dem Vertrag aussteigen, da er eine Praxisimmobilie in der Nähe gekauft hat. Eine vorzeitige Kündigung ist im Vertrag nicht vorgesehen. Im Vertrag steht bzgl. "Ändern der Rechtsform, Veräußerung des Betriebes" : "Ein Anspruch auf Übergang dieses Vertrages besteht nicht."
Da der Mieter mir bislang nur mündlich mitgeteilt hat, dass er zum Jahreswechsel auszuziehen gedenkt, aber keine Anstalten zur Klärung der Modalitäten macht, hier meine Frage:
1.)Kann ich auf Weiterzahlung der Miete für die Restlaufzeit nach Auszug bestehen? Müßten auch die Nebenkosten weitergezahlt werden?
2.)Müßte ich eine , gewerbefremde, Untervermietung des Mieters für die Restlaufzeit (2J.)akzeptieren?
3.) Welche "gütliche " Einigung wäre möglich?
Sehr geehrter Ratsuchender,

während der Vertragslaufzeit ist bei einem gewerblichen Mietvertrag die ordentliche Kündigung nicht möglich, sofern die Vertragslaufzeit wirksam vereinbart worden ist. Hierzu wird es aber erforderlich sein, den Vertrag im Einzelnen zu prüfen, was in diesem Forum nicht möglich ist (siehe Button "Hilfe"); faxen Sie ihn mir doch einmal zu.

Der Mieter wird hier also ein Problem haben, sich aus dem Vertrag zu lösen und muss die Miete und auch die Nebenkosten weiterhin zahlen. Denn selbst wenn die Laufzeit nicht wirksam sein sollte, kann nach § 580a BGB nur zur Quartalsende zum Ablauf des nästen Kalendervieteljahres (praktisch also sechs Monate) gekündigt werden. Das kann der Mieter zum Jahreswechsel also nicht schaffen.

Sofern im Vertrag nichts dazu geregelt ist, brauchen Sie sich auf eine Untervermietung nicht einlassen (§ 540 BGB). Auch hier wird es auf den Wortlaut des Vertrages ankommen.

Nun zum eigentlichen Schwerpunkt:

Jede gütliche Einigung ist möglich, wenn tatsächlich eine Einigung erzielt wird. Dem Mieter sollte man deutlich machen, dass es nicht so einfach geht, wie er sich das wohl vorstellt. Ihnen wird daran gelegen sein, weiterhin ohne gerichtliche Auseinandersetzung Mieteinnahmen zu haben.

Hier könne man z.B. daran denken, mit dem offensichtlich bereit stehenen "Untermieter" einen völlig neuen Vertrag zu schließen, den jetzigen Mieter zu entlassen, also eine Vertragsaufhebung zu vereinbaren. Ihr jetziger Mieter wäre dann aber völlig aus dem Vertrag entlassen und würde auch nicht mehr haften.

Vereinbart werden könnte auch die Untervermietung, wobei aber darauf zu achten ist, dass der jetzige Mieter dann neben dem Untermieter als Gesamtschuldner weiterhin haften sollte, damit Sie für Ihr "Zugeständnis" der Untervermietung eine Sicherheit erhalten.

Vereinbart werden könnte auch ein Aufhebungsvertrag (siehe oben) und der Mieter zahlt einen gewissen Betrag an Sie für Ihr Entgegenkommen bezüglich der vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Das alles wird frei verhandelbar sein und obliegt nun Ihrem Verhandlungsgeschick. Scheitern alle Versuche, könnten Sie auch auf Vertragseinhaltung (und Mietzahlungen) bestehen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle




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