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Gewerbeeinheit als Ferienwohnung nutzen

20.04.2016 16:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,
ich möchte in Sachsen eine Gewerbeeinheit kaufen, die bisher als Wohnung vermietet war und jetzt leer steht. Ziel ist die dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung. Der bisherige Eigentümer hat bereits eine Nutzungsänderung in reine Wohnnutzung beantragt. Sowohl in der Teilungserklärung wie im Grundbucheintrag ist die Einheit mit gewerblicher Nutzung beschrieben. Ich frage mich jetzt was besser wäre, die Nutzungsänderung zu stoppen und eine Gewerbeeinheit als Ferienwohnung zu vermieten oder die Änderung in eine Wohneinheit zu akzeptieren. Die Eigentümergemeinschaft hat der weiteren Nutzung als Wohnung zugestimmt, auch ohne Nutzungsänderung. Baulich ist es eine ganz normale 2Zi-Wohnung. In welcher Konstellation gehe ich das geringste Risiko ein, dass mir die Nutzung als Ferienwohnung untersagt werden kann? Ist es baurechtlich legaler ein Gewerbeobjekt als Ferienwohnung zu vermieten? Noch gibt es in der Stadt, in der das Objekt liegt kein Fremdnutzungsverbot, aber das kann ja ggf. kommen.
20.04.2016 | 22:08

Antwort

von


(2366)
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Sehr geehrter Fragesteller,

aus baurechtlicher Sicht ist eine kommerziell vermietete Ferienwohnung ein so genannter Beherbergungsbetrieb, der baugenehmigungspflichtig ist.
Solche Beherbergungsbetriebe sind in Wohngebieten nur ausnahmsweise zulässig. Das bedeutet, dass im Einzelfall geprüft werden wird, ob die geplante Ferienwohnung innerhalb des jeweiligen Wohngebietes verträglich ist, wobei dies davon abhängt, wie das Verhältnis zwischen Ferienwohnungen und Dauerwohnungen im Gebiet ist und welche Größe der Betrieb haben soll.

Insofern braucht es eine neue Baugenehmigung für den entsprechenden Typ "Ferienwohnung", sodass zu raten wäre, den jetzigen Antrag zu stoppen und daraus konkret eine Ferienwohnung zu beantragen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2016 | 22:51

Es handelt sich nur um die Vermietung dieser einen Einheit. Das soll neben einer regulären Erwerbstätigkeit erfolgen. Nach meinen Recherchen gehe ich davon aus, dass eben kein Beherbergungsgewerbe vorliegt, weil überhaupt keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, sondern die Verwaltung eigenen Vermögens. Z.B. schreibt die IHK Hannover:
"b. Abgrenzung der Gewerblichkeit bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Wohnungen
Ein Betrieb ist nicht als gewerblich anzusehen, wenn er als sonstige selbstständige Arbeit im Sinne der Verwaltung eigenen Vermögens (§ 21 Abs.1 Nr. 1 EStG) anzusehen ist. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Wohnungen ist hier abzugrenzen zwischen der nicht gewerbsmäßigen Verwaltung eigenen Vermögens und einer gewerbsmäßigen Tätigkeit. Dabei kommt es auf das Gesamtbild der Tätigkeit unter Berücksichtigung der gewerberechtlichen Zielsetzungen an.
In der Regel ist die Vermietung von Ferienwohnungen wie auch die Vermietung von Wohnraum dem Bereich der gewerbesteuerfreien Vermögensverwaltung zuzuordnen und nur in Ausnahmefällen als gewerbliche Tätigkeit anzusehen.
Hier hat sich das Finanzgericht Baden-Württemberg am 28. September 1998 (Az: 14 K 28/97, EFG 1999 Seite 165) hinsichtlich der Vermietung von Ferienwohnungen zu der Abgrenzung von einem gewerblichen Betrieb geäußert. Durch die Vermietung von Ferienwohnungen kommt es zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Bestehen in der Organisation Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb (Beispiel: externes Personal reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so liegen dem Gericht zufolge starke Indizien für eine gewerbliche Tätigkeit vor. Für eine gewerbliche Tätigkeit kann auch sprechen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet liegt, eine Feriendienstorganisation die Verwaltung und Vermietung besorgt, die Wohnung immer zur Vermietung zur Verfügung steht oder wenn ein pensionsähnlicher Geschäftsbetrieb vorliegt. ..."

Wie stellt sich angefragte Sachverhalt dar, wenn es sich nur um die nichtgewerbliche Verwaltung eigenen Vermögens handelt? Ist baurechtlich eine Wohnung oder eine Gewerbeeinheit besser?

In der Teilungserklärung wird die gewerbliche Nutzung nicht spezifiziert. Es handelt sich um eine Einheit in einem Wohn- und Geschäftshaus in einem Viertel mit mehrheitlich Wohngebäuden aber auch ausschließlich gewerblich genutzen Grundstücken (z.B. Metallhandwerk).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2016 | 23:27

Sehr geehrter Fragesteller,

falls die Voraussetzungen einer nicht gewerblichen Tätigkeit vorliegen, wäre nunmehr der bisher gestellte Antrag als reine Wohneinheit zielführend, da eine Nutzung als Gewerbeeinheit für eine Ferienwohnung sachfremder als eine Wohneinheit ist. Insofern, und wenn sich die Rechtsansichten oder die gesetzlichen Grundlagen einmal ändern sollten, wäre eine reine Wohneinheit vorteilhafter, da diese bereits zum Wohnen bestimmt ist, anders als bei Gewerberaum.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet oder erstattet werden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
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