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Gewerbe in der Eigentumswohnung

05.07.2014 22:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich möchte eine Eigentumswohnung zum selbst Bewohnen kaufen und darin auch ein kleines Gewerbe betreiben, Kundenkontakte werden so gut wie nie in der Wohnung stattfinden. Ich benötige allerdings ein Türschild.

Die Teilungserklärung enthält folgenden Passus:

Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden.
Die Ausübung eines Gewerbes innerhalb der Wohnungseinheiten ist nur mit Zustimmung der jeweils anderen Wohnungseigentümer zuIässig.
Sofern eine Zustimmung erforderlich ist, darf sie nur aus wichtigem Grund versagt werden.

In dem Haus gibt es insgesamt drei Wohnungen. Ein Eigentümer ist einverstanden, der andere verweigert sein Einverständnis.

Jetzt meine Fragen:

- Ist überhaupt ein Einverständnis der anderen nötig, da nur ein Teil der Wohnung als Büro genutzt werden soll?

- Wenn das Einverständnis nötig ist, müssen die anderen dieses erteilen? Ist hierfür ein Beschluss notwendig? Reicht dann ein Mehrheitsbeschluss?

- Was passiert, wenn ich mein Büro einfach ohne das erforderliche Einverständnis eröffne und deshalb auf Unterlassung der Nutzung verklagt werde, muss ich dann mein Büro sofort schließen oder kann ich es weiter betreiben bis eine Gerichtsentscheidung vorliegt? Kann ich in diesem Verfahren den Eigentümer zwingen, sein Einverständnis zu erteilen?

Vielen Dank für Ihren Rat

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit als Wohnungseigentum schließt eine Verwendung der Wohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke nicht zwangsläufig aus. Entscheidend ist, ob es zu einer erhöhten Störung kommt. Zulässig ist in der Regel eine Nutzung als Anwalts-, Arzt-, Zahnarzt- oder Krankengymnastikpraxis (OLG Hamm DNotZ 2004, 389; KG NJW-RR 1991, 1421) und Architekten-, Rechtsanwalts- oder Steuerbüro (KG NJW-RR 1995, 333), wenn eine zu hohe Belastung durch Kundenverkehr nicht zu erwarten ist.
Dies gilt regelmäßig auch, wenn die Teilungserklärung einen Erlaubnisvorbehalt für gewerbliche Nutzung vorsieht (OLG Frankfurt am Main · Beschluss vom 21. Juli 2005 · Az. 20 W 284/03 mit weiteren Nachweisen). Kommt es durch die gewerbliche Nutzung zu keiner erhöhten Störung (was bei einer Nutzung nur eines Teils der Wohnung als Büro ohne häufigen Kundenkontakt anzunehmen ist), müssen Sie die anderen Eigentümer lediglich hierüber informieren.

Geht man davon aus, dass die Eigentümer gemeinsam einer gewerblichen Nutzung zustimmen sollen (wie z.B. auch bei einem Einverständnis zum Wohnungsverkauf), wäre hier wohl eine Vereinbarung oder ein Mehrheitsbeschluss gemäß § 15 WEG möglich.

Der Unterlassungsanspruch wäre grundsätzlich erst nach Zustellung der Gerichtsentscheidung durchsetzbar. In diesem Verfahren müsste im Streitfalle auch geprüft werden, ob ein Unterlassungsanspruch überhaupt besteht, also ob ein Einverständnis überhaupt erforderlich war und falls ja ob dieses Einverständnis hätte erteilt werden müssen.

Nach meiner Einschätzung ist zumindest aufgrund Ihrer kurzen Schilderung aber eh kein Einverständnis erforderlich, da es zu keiner erhöhten Störung gegenüber einer reinen Nutzung zu Wohnzwecken kommen würde.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2014 | 00:22

Sehr geehrter Herr Wilking,

herzlichen Dank für die ausführliche und für mich doch recht positive Antwort.

Wie sieht es aber mit dem Schild aus, darf ich dieses auch ohne Einverständnis an der Hauswand befestigen?

Und verstehe ich Sie richtig, dass die Unterlassungsklage abgewiesen wird, wenn das Gericht feststellt, dass ein Einverständnis notwendig war aber der Eigentümer es hätte erteilen müssen? Oder muss ich dann noch das Einverständnis extra einklagen?

Eine einstweilige Verfügung brauche ich wohl nicht zu fürchten, oder?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2014 | 00:45

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn der Eigentümer das Einverständnis erteilen müsste, wäre der Unterlassungsanspruch nicht gegeben bzw. ein Berufen hierauf treuwidrig.

Aus dem Recht, die Wohnung teilweise als Büro zu benutzen, folgt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch das Recht des Wohnungseigentümers, dafür unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum durch ein angemessenes Schild am Hauseingang und der Wohnungstür zu werben (KG Berlin, Beschluss vom 08.06.1994 - 24 W 5760/93).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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