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Gewerbe im 'reinen Wohngebiet'

| 18.07.2009 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Hallo,
wir betreiben schon seit mehr als 8 Jahren ein (angemeldetes) Gewerbe und betreiben einen Versandhandel mit Haus+Gartenartikeln in unserer Garage. (Ohne Kundenverkehr vor Ort und ohne Ruhestörungen zu den Ruhezeiten)
In unserer Strasse sind auch noch ein Gastättenaustatter (der wesentlich mehr LKW-Anlieferungen bekommt) und ein Versicherungsmakler tätig.
Kann eine Behörde nun aufgrund einer Anzeige eines "netten" Nachbarn diese Gewerbetätigkeit verbieten, weil wir diese in einem reinen Wohngebiet betreiben?
Nur eine Paketabholung durch DHL gg. 15,00 Uhr (MO-FR) also 5x die Woche beeinflusst für 5 Minuten am Tag die Umgebung...

Wäre es sinnvoll bei einer Behörde eine Genehmigung einzuholen, bzw. überhaupt nachzufragen?

Vielen Dank für die Beantwortung.

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

Soweit Sie beschreiben in einem, offensichtlich im Baubauungsplan ausgeschriebenen, reinen Wohngebiet ein Gewerbe zu betreiben, so kann der Nachbar zwar dies bei der (Bauaufsichts-)Behörde melden, einen Anspruch auf ordnungsbehördliches Einschreiten besteht grds. seitens des Nachbarn nicht, es sei denn, drittschützende Normen sind verletzt.
Inwieweit die Behörde einschreitet, liegt grds. in ihrem Ermessen (Ausnahme: Ermessensreduzierung auf Null). Hierbei droht die Nutzungsuntersagung bezogen auf die Nutzung der Garage zu gewerblichen Zwecken, wenn diese gegen bauplanungs- oder aber bauordnungsrechtliche Vorschriften verstößt.
Ich gehe davon aus, dass für das maßgebliche Gebiet ein Bebauungsplan besteht, welcher dieses Gebiet als sog. „reines Wohngebiet“ ausweist.
Problematisch hierbei ist, dass §3 BauNVO (Baunutzungsverordnung) regelt, dass in reinen Wohngebieten nur Wohngebäude zulässig sind. Ausnahmsweise dürfen Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebiets dienen, oder aber Anlagen für soziale Zwecke zugelassen werden. Etwas anderes würde gelten, wenn das Gebiet als „allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen wäre.
Dies bedeutet, dass eine Gewerbebetrieb in einem reinen Wohngebiet unzulässig ist. Ein Gewerbebetrieb liegt dann vor, wenn eine selbständige, nachhaltige Tätigkeit ausgeübt wird und eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorliegt. Dies ist bei den An- und Abfahrten durch DHL zur Erfüllung Ihrer gewerblichen Tätigkeit der Fall, so dass vorliegend davon auszugehen ist, dass Sie ein Gewerbebetrieb unterhalten.
Dass auch in der Nachbarschaft weitere Gewerbebetriebe besteht, ist unerheblich. Für den Fall, dass auch diese gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften verstoßen und keine Baugenehmigung oder aber Nutzungsänderungsgenehmigung haben, so könnten Sie aus dem Bestand oder der Duldung keine Rechte ableiten (Stichwort: kein Recht im Unrecht).

Neben der bauplanungsrechtlichen Problematik tritt die Frage hinzu, inwieweit Sie eine Baugenehmigung besitzen. Soweit Sie eine solche zur Errichtung einer Garage erteilt bekommen haben, so hätten Sie die Nutzungsänderung als Gewerbebetrieb anzeigen und einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderungsgenehmigung stellen müssen. Ich gehe davon aus, dass eine solche nicht vorliegt.

Aus meiner Sicht macht es momentan, da der Sachverhalt wohl schon bekannt ist, wenig Sinn einen solchen Antrag zu stellen. Darüber hinaus liegt hierin nur eine formelle Illegalität, so dass Sie nach 8 Jahren durchaus Bestandsschutz genießen. Etwas anderes gilt aber mit Blick auf die Baunutzungsverordnung. Hierbei handelt es sich um materielle Illegalität, soweit tatsächlich ein reines Wohngebiet vorliegt. Hierbei kann kein Bestandsschutz erworben werden.

Soweit der Nachbar den Verstoß gegen nachbarschützende Normen über längere Zeit (im Regelfall 1 Jahr) hingenommen hat, so sind seine Ansprüche möglicherweise verwirkt.

Ich rate Ihnen an, erst einmal abzuwarten, ob die Behörde überhaupt tätig wird. Soweit dies der Fall ist, müsste ein Verwaltungsakt, gerichtet auf eine Nutzungsuntersagung o.ä., ergehen. Gegen diesen können Sie Widerspruch einlegen. Hierbei sollten Sie auch spätestens tätig werden und sich vor allem in Folge der Komplexität sich anwaltlicher Hilfe bedienen.

Vorab sollten Sie nochmals genau die Regelungen des Bebauungsplans prüfen, inwieweit es sich tatsächlich um ein „reines“ oder aber nur um ein „allgemeines“ Wohngebiet handelt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Bewertung des Fragestellers 20.07.2009 | 20:57

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