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Gewerbe- & Wohnimmobilienerwerb - Kündigung der Mieter wg. Eigenbedarf ?


26.03.2006 17:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich plane den Erwerb einer Wohn- und Gewerbeimmobilie im Münchner Westen. Die Immobilie bietet im EG Ladenfläche und hat im OG drei Wohnungen die derzeit vermietet sind.

Wenn ich die Immobilie erwerbe, möchte ich diese zur kompletten Eigennutzung haben. Zum einen für mein Ladengeschäft, das ich nach München (von Nordbayern aus) verlagern möchte, als auch für meinen Lebensmittelpunkt der ebenfalls nach München verlagert werden soll.

Das Problem ist, das die Mieter Mietverträge haben, die derzeit eine Kaltmiete von ca. 300 EUR für 80qm in München bezahlen. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt hier schon fast dreimal so hoch. Allein aus diesem Grund ist es finanziell gar nicht tragbar diese Mieter längerfristig mitzunehme - abgesehen davon das ich wie gesagt den Platz selbst benötigen würde.

Wie kann ich jetzt die Mieter schnell und ohne Probleme aus dem Objekt bekommen (das Ladengeschäft ist nicht das Problem - der Mieter ist flexibel).

Ich würde gerne das OG selbst nutzen und hier zwei der Wohnungen zu einer Wohnung zusammenlegen. Ist dies hier mittels Eigenbedarf realisierbar? Oder kann ich gar alle drei Wohnungen planen zusammenzulegen und Eigenbedarf anmelden?

Ist es möglich zu kündigen mit dem Grund "der Verhinderung der wirtschaftlichen Verwertung des Objekts" - wie ich es im Mietrecht gelesen habe?

Wenn ich das richtig sehe, hätten die Mieter wohl normle Kündigungsfristen von 12 Monaten. Insgesamt also eine verzwickte Situation, da ich die Immobilie in ca. 9 Monaten vollständig zur Nutzung schon benötigen würde, zumal ich auch noch eine Erweiterung dieser Immobilie plane.

Welche anderen Wege gäbe es die Mieter aus dem Haus zu bekommen, ggf. einvernehmlich?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

anhand der von Ihnen gegebenen Informationen kann ich Ihnen folgende grobe rechtliche Einschätzung des Falles bieten:

1.
Eine Eigenbedarfskündigung bezüglich der Wohnungen im Dachgeschoss erscheint hier durchaus zulässig.

Voraussetzung hierfür ist, dass Sie die Räume für sich, Ihre Familienangehörigen und/oder Haushaltsangehörige benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Da Sie beabsichtigen, nach München zu ziehen, um dort Ihrer selbstständigen Tätigkeit nachzugehen, und sogar in dem selben Haus ein Ladengeschäft eröffnen wollen, liegt hier meines Erachtens ein schutzwürdiges Interesse vor, Ihr zukünftiges Eigentum für eigene Wohnzwecke zu nutzen.

Dementsprechend können Sie auch eine Zusammenlegung der Wohnungen vornehmen, allerdings nur insoweit, als es für Ihren Eigenbedarf erforderlich ist.
Wenn für Sie bzw. Ihre Familie zwei Wohnungen ausreichend sind, erstreckt sich das Kündigungsrecht also nur auf zwei Wohnungen, wobei Sie in der Auswahl freie Hand haben.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für Ihr berechtigtes Interesse in den Kündigungsschreiben vollständig angeben, andere Gründe als die angegebenen können nämlich nicht berücksichtigt werden, außer wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB).

Beachten Sie auch, dass als Eigenbedarf nur der Bedarf zu Wohnzwecken anerkannt ist. Soweit Sie einen Teil der Wohnungen für Ihren Betrieb benötigen, könnte darin ein „sonstiger“ Kündigungsgrund im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB liegen, dies ist aber rechtlich umstritten.

2.
Der Kündigungsgrund der Hinderung wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) umfasst im Wesentlichen den Abriss und Neubau zu Verkaufszwecken und zur Nutzung durch Gebrauchsüberlassung an Dritte und ist deshalb für Sie hier an sich nicht einschlägig.

Es empfiehlt sich dennoch, den geplanten Umbau in dem Kündigungsschreiben mit anzugeben, da eine etwaige gerichtliche Überprüfung anhand der gesamten Umstände des Einzelfalles erfolgt.

3.
In jedem Fall müssen Sie damit rechnen, dass die Mieter Sozialwiderspruch gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB erklären.

Dieser Widerspruch ist begründet, soweit und solange „die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), außer es liegt ein Grund vor, der Sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Problematisch ist hier insbesondere die Tatsache, dass die Miete extrem niedrig ist. Denn gemäß § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.
Zwar ist den Mietern in der Regel zuzumuten, eine höhere Miete zu zahlen, notfalls bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßgeblich im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist aber auch das Einkommen der Mieter. Können diese sich eine teurere Wohnung auch unter Beanspruchung von Wohngeld nicht leisten, haben Sie also das Nachsehen.
Allerdings sind die Mieter ab Kündigung auch verpflichtet, sich entsprechend zu bemühen und müssen diese Bemühungen im Streitfall auch darlegen und beweisen.

4.
Eine 12-monatige Kündigungsfrist ist hier mit ziemlicher Sicherheit ausgeschlossen.
Etwas anderes wäre nur dann der Fall, wenn die jeweiligen Mieter bereits mindestens seit zehn Jahren dort wohnen und auf sie noch die alte Rechtslage Anwendung fände. Seit dem 01.09.2001 gilt aber maximal eine Kündigungsfrist für den Vermieter von neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Die alte Vorschrift des § 565 Abs. 2 BGB in der bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB nur noch für zeitlich davor liegende Kündigungen maßgeblich.

5.
Gemäß § 558 Abs. 1 BGB können Sie die Miete in der Zwischenzeit und gegebenenfalls auch danach maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn „die Miete in den Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist“ und die letzte Mieterhöhung durch den vorherigen Vermieter mindestens ein Jahr zurückliegt.
Jedoch darf sich hierbei die Miete innerhalb von drei Jahren jeweils nur um 20% erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB).

Sofern es erforderlich ist, könnte über den Verzicht auf Mieterhöhungen ein gewisses Entgegenkommen der Mieter erzielt werden, was die von Ihnen angesprochene einvernehmliche Lösung betrifft.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskunft Klarheit verschafft hat.

Sofern Sie zu meinen Ausführungen noch Nachfragen haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.06.2006 | 08:59

Sehr geehrter Herr Geyer,

erst einmal vielen Dank für die Informationen. Ich habe - leider etwas spät aber trotzdem notwendig - noch ein paar Nachfragen:

- Die Mieter wohnen dort schon seit deutlich mehr als 15-20 Jahren - d.h. wenn ich Sie richtig verstehe das hier durchaus mit 12monatiger Kündigungsfrist zu rechnen wäre?

- Die Mieter sind alle Postbeamte im Ruhestand, sehr rüstig, Alter ca. in den 60er Jahren: Jetzt habe ich gelesen das es sowas wie ein "Verwurzelungsrecht" gibt. Kann das heisen, weil die Mieter dort schon so lange wohnen, das ich auch deswegen Probleme mit der Kündigung haben könnte?

- Gibt es eine Möglichkeit einen speziellen Fall, vorher, unabhängig und rechtlich auch unverbindlich prüfen zu lassen, ggf. von einem Richter? Es ist ein großes Risiko ein Objekt zu kaufen, wenn man hinterher mit einer 50/50 Chance dasteht das Objekt auch frei zu bekommen. Insofern wäre mir so eine Möglichkeit am liebsten um das Risiko im überschaubaren Rahmen zu halten.

Vielen Dank für Ihre Feedback bereits im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2006 | 02:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn eine 12-monatige Kündigungsfrist für den Vermieter bei Mietverhältnissen über mindestens 10 Jahren (§ 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F.) vor Inkrafttreten der Rechtsänderung zum 01.09.2001 individuell vereinbart wurde, gilt diese auch weiterhin fort. Andernfalls gilt hier nach der neuen Rechtslage eine Kündigungsfrist von neun Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.).
Zumeist liegen aber vorformulierte Verträge vor.
Dieser Punkt müsste gegebenenfalls noch genauer anhand der Mietverträge geprüft werden.
Anders verhält es sich, wenn Sie die Immobilie ersteigern. Dann steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a Abs. 1 ZVG von (in der Regel) drei Monaten zu, das Sie dann aber nur im nächstmöglichen auf den Zuschlag in der Versteigerung folgenden Termin wahrnehmen können.

In der Tat gibt es eine Art „Verwurzelungsrecht“ im Rahmen der Prüfung des Sozialwiderspruchs. Bei der Interessenabwägung fällt zugunsten alter Mieter eine langjährige Bindung an Haus und Wohngegend inklusive der sozialen Kontakte durchaus schwer ins Gewicht (so z.B. LG Hamburg DWW 1991, 189 m.w.N.).
Somit besteht für Sie ein gesteigertes Risiko, Ihre Lebens- und Berufsplanung in der beabsichtigten Weise gegen die Interessen der Mieter durchzusetzen.

Eine unabhängige Prüfung vorab sollte durch einen Rechtsanwalt erfolgen. Allerdings bleibt auch hier ein gewisses Risiko, da nicht alle Umstände in Bezug auf die Mieter bekannt sein dürften und weil ohnehin im Streitigkeiten dieser Art von den Gerichten sehr einzelfallbezogen und individuell entschieden wird, so dass eine genaue Prognose nicht immer möglich ist.

Die einzig sichere Variante wäre, bereits vor dem Erwerb der Immobilie mit den Mietern in Verbindung zu treten und eine schriftliche Vereinbarung zu treffen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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