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Gewerbe Nutzungsänderung


05.03.2018 06:05 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe 2014 eine Immobilie aufgekauft mit Haus und Halle. Die Halle ist seit 2011 bereits vermietet und gewerblich als Lagerhalle genutzt. Laut dem Mietvertrag von 2011 ist es als Lagerhalle vermietet. Wir haben diesen Mietvertrag 2017 mit der selben Mietvorlage aber neuem Preis erneuert. Dabei hat der Mieter das Mietobjekt wie folgt bezeichnet: "Lagerhalle von 632qm (Lager/Werkstatt 157qm) (Lager (2) 475qm)"

"Dem Mieter werden die Mieträume ausschließlich vermietet zum Betrieb eines: Lager/Kl. Werkstatt"

Zuvor war nur Werkstatt nicht erwähnt im alten Vertrag.

Nun ist es so, dass dem Bauamt durch Zufall bekannt geworden ist, dass die Halle als Lagerhalle benutzt wird aber in Wirklichkeit nur als Abbundhalle zugelassen ist. Dem Mieter seine Kundschaft hat davon auch Wind bekommen und diese verweigern die Einlagerung von Waren wodurch unser Mieter finanziellen Schaden beklagt und uns darauf drängt die Nutzungsänderung durchzuführen. Wir hätten ja schließlich als Lagerhalle vermietet.

1. Wer muss die Nutzungsänderung durchführen?
2. Inwieweit sind wir haftbar für finanzielle Schäden, die dem Mieter anfallen da es sich als Abbundhalle und nicht als Lagerhalle rausgestellt hat?
3. Er führte bereits vor uns als Eigentümer fälschlich einen Mietvertrag als Lagerhalle im selben Objekt.
4. Wer muss für die neuen baulichen Maßnahmen die mit der Nutzungsänderung kommen aufkommen?

Genutzte Mietvorlage Sigel MV

Viele Grüße,

Einsatz editiert am 05.03.2018 09:38:47
Eingrenzung vom Fragesteller
05.03.2018 | 06:08
05.03.2018 | 12:48

Antwort

von


14 Bewertungen
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66119 Saarbrücken
Tel: 0681 9102551
Web: http://kanzleiarbeitsrecht.org
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich muss der Eigentümer (Vermieter) bei der Behörde einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung stellen.

Sie müssen als Vermieter letztlich alles dafür tun, dass der Mietvertrag erfüllt werden kann, sonst hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht und grundsätzlich auch einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung gegen Sie.

Der eingefügte Vertragszweck " als Lagerhalle" wurde von beiden mietvertraglich durch Unterschrift festgelegt und ist dann auch gültig. Sie hätten sich schlicht beim Bauordnungsamt auch erkundigen können, ob diese Nutzungsart zulässig ist.

Hier kommt aber die Besonderheit dazu, dass ihr Mieter "sie eigentlich getäuscht" hat, denn als Voreigentümer hatte er ja gewusst, dass die Erlaubnis für die Halle nur zur Nutzung als Abbundhalle erteilt worden war, so kann er keine Schadensersatzansprüche wegen Verlust von Kundschaft gegen Sie durchsetzen, schlicht und einfach weil er hier treuwidrig handelt.

Wenn der Mieter ihnen weiter Ärger macht, dann kündigen Sie den Mietvertrag einfach selbst deswegen außerodentlich und hilfsweise ordentlich und suchen sich einen neuen Mieter.

Die Kosten für die baulich notwendigen Maßnahmen zur Nutzung als Lagerhalle würde ich hälftig mit dem Mieter aufteilen - wenn Ihnen was an dem Mieter liegt, etwa weil die Miete gut ist oder ansonsten die Halle kaum vermietbar ist.

Wenn sie ihn eher loswerden wollen nach diesem Theater und es auch andere Mieter gibt, bestehen Sie darauf, dass er alles bezahlt aufgrund der Täuschung und weil es nur ihm nützt, da die Halle ja auch anders verwendet werden kann.

Gibt es Dauerstreit suchen Sie andere Mieter und kündigen Sie den Vertrag schnellstmöglich, denn die Vertrauensbasis ist eigentlich schon weg.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Andreas Orth, LL.M.

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2018 | 15:20

Danke für Ihre Antwort. Ich habe mich vielleicht in einem Punk missverständlich ausgedrückt. Der Mieter ist nicht Voreigentümer, er ist bloß bereits vor unserer Zeit schon Mieter gewesen mit Mietzweck Lagerhalle laut Vertrag. Deshalb haben wir diesen Mietvertrag als neue Eigentümer der Halle übernommen ohne Änderung oder Umschreibung auf unseren Namen. Die ersten Jahre bestand der Mietvertrag so, wir haben zuletzt dann diesen Mietvertrag erneut mit neu verhandeltem Preis und gleichem Mietzweck aufgefrischt, diesmal mit unseren Unterschriften. Wären wir in diesem Fall trotzdem die haftende Partei, die Vorbesitzer der Halle oder der Mieter? Ist eine etwas verzwickte Lage, uns liegt schon etwas am Mieter.

Danke im Voraus!

Viele Grüße,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2018 | 17:10

Sehr geehrter Fragesteller,

gemäß §§ 566, 578 BGB ging der Gewerbemietvertrag bei Umschreibung der Immobilie auf Sie kraft Gesetzes sowieso über, auch ohne Bekräftigung durch ihre Unterschriften und Neufassung.

Sie haften deshalb grundsätzlich gegenüber dem Mieter, dass das Mietobjekt als Lagerhalle genutzt werden darf und müssen die behördlichen Genehmigungen einholen. Dafür bekommen Sie letztlich auch die Miete.

Dass Sie gegen den Verkäufer der Immobilie Ansprüche geltend machen können, wird wahrscheinlich nicht möglich sein. Dazu müsste man den Kaufvertrag prüfen, was dort zur Übernahme des Mietverhältnisses geregelt ist. Wahrscheinlich ist dort aber ein Haftungsausschluss enthalten.

Das bauordnungsrechtliche Problem hat so wahrscheinlich auch niemand wahrgenommen, eben bis das Bauamt jetzt Probleme macht, weil eine so gravierende Änderung der Nutzung ja nicht vorliegt.

Das ist alles misslich, aber wenn Ihnen an dem Mieter gelegen ist, müssen Sie mit dem Bauamt eine Lösung anstreben und wohl auch die Kosten dafür übernehmen, wenn das Bauamt Auflagen macht und ihr Mieter sich stur stellt und sich nicht daran beteiligen will. Sprechen Sie also beim Bauamt vor. Es wird sicher eine Zwischenlösung geben. Vielleicht ist alles auch nur ein Missverständnis. Der Mieter sollte dann den Kunden auch sagen, dass alles geregelt wird bzw.mit dem Bauamt abgestimmt wird, bevor ihm Kunden wegen Gerüchten abspringen und er dann gegen Sie wegen Vertragsbruch vorgehen will.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Orth, LL.M.Eur.


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