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Gewerbe-Mietvertrag aus 2007 abgelaufen, §568 (mit Text vor 2001)

21.08.2015 17:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zu Vereinbarungen in einem gewerblichen Mietvertrag.

Hallo

ich vermiete Gewerberäume.
Bei einem Mietvertrag vom 14.02.2007 wurde folgendes vereinbart:

++++++++++++++
§ 2 Mietzeit, Kündigung, Option
1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.02.2007 für einen Zeitraum von drei Jahren. Danach verlängert sich das Mietverhältnis um ein Jahr, wenn keine Kündigung ausgesprochen wurde. Mietzahlungsbeginn ist der 01.05. 2007.
++++++++++++++
sowie
++++++++++++++
5. Bei Ablauf der Mietzeit findet § 568 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung. Eine Vereinbarung durch die das abgelaufene Mietverhaltnis fortgesetzt oder erneuert wird, bedarf stets der Schriftform.
++++++++++++++

Nun ist hier der § 568 BGB mit dem Wortlaut des § 545 vereinbart welchen der Gesetzgeber zum 19.06.2001 (vor Beginn des MV) von §568 zu §545 verschoben hat.

in 2011 gab es noch eine formlose Erweiterung der Fläche ohne Mietanpassung, Fristangaben oder sonstiger relevanter Regelungen.

Meine Frage ist nun welche Art von Mietverhältnis (bzw. überhaupt) heute vorliegt, da seither nichts geändert wurde, die Miete wird gezahlt, die Flächen genutzt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Es ist richtig, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietertrages in 2007 der frühere § 568 BGB bereits seit längeren in den § 545 BGB geändert worden war. In § 568 BGB war vielmehr gegegelt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform bedarf.

2.
Der Mietvertrag bedarf der Auslegung.

Hier ist ein Mietvertrag für 3 Jahre abgeschlossen worden. Das Mietverhältnis verlängert sich mangels Kündigung um ein Jahr.

Daneben ist vereinbart, dass "§ 568 BGB" nicht gelten soll.

Wenn man das wörtlich nimmt, macht dies keinen Sinn. Aus dem Gesamtzusammenhang dürfte sich klar ergeben, dass tatsächlich § 545 BGB gemeint war.

3.
Die Frage ist, ob Sie die Verlängerungsregelung richtig und vollständig wiedergegeben haben. Es wäre dann davon auszugehen. dass sich das Mietverhältnis nur EINMAL verlängert haben könnte.
Üblich sind hier eher Formulierungen, dass sich das Mietverhältnis "um jeweils ein Jahr verlängert". Bitte überprüfen Sie den Mietvertrag insoweit nochmals.

4.
Ein Mietverhältnis besteht wohl in jedem Fall.

Entweder der Mietvertrag hat sich ohne Kündigung immer weiter verlängert.

Oder es besteht jedenfalls ein Mietverhältnis aufgrund schlüssigen Verhaltens (Nutzung der Mietsache, Zahlung und Annahme der Miete. Auch win solcher Mietvertrag könnte bzw. müsste gekündigt werden. Ein vertragsloser Zustand kommt keinesfalls in Betrachr.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2015 | 12:29

Hallo,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Leider verstehe ich die Frage (welche Art von Mietverhältnis (bzw. überhaupt) heute vorliegt) nicht beantwortet.
Aus dieser Basis leiten sich dann Folgerungen wie z.B Kündigungsfristen ab.

1. klar
2. impliziert mir dass KEINE stillschweigende Verlängerung des MV erfolgte (=keine Kündigungsfrist)
3. ja - richtig und vollständig wiedergegeben - also nur einmal verlängert
4. hier liegt meine Unklarheit:

in 3. haben wir festgestellt, dass KEINE stillschweigende Verlängerung des MV erfolgte bzw. diese sogar vertraglich ausgeschlossen wurde.

Welche folgender Sachlagen trifft nach Ihrer Rechtsauffassung eher zu?:

A) Durch schlüssiges Verhalten ist diese vertragliche Regelung nun aber unwirksam und trotzdem ein Mietverhältnis nach BGB mit entsprechenden Kündigungsfristen nach § 580a entstanden?

ODER

B) Es gibt keinen Mietvertrag und beide Parteien können ohne Kündigungsfrist räumen
(wie es Ihr Kollege z.B. hier schildert: http://www.frag-einen-anwalt.de/Gewerbemietvertrag-Optionsrecht-stillschweigend-ausgeuebt---f49371.html )

Ich danke im Voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.08.2015 | 17:17

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Im Hinblick auf Ihre Klarstellung gehe ich davon aus, dass im Mietvertrag tatsächlich nur EINE automatische Vertragsverlängerung um weitere 3 Jahre vereinbart wurde.

2.
Nach weiterer Überprüfung hat sich ergeben, dass bei einem Ausschluss des § 545 BGB nach der Rechtsprechung zwar trotzdem eine Vertragsverlängerung durch schlüssiges Verhalten möglich ist, hierfür aber die Weiternutzung und Weiterzahlung der Miete durch den Mieter NICHT ausreicht (AG Wetzlar, Urteil vom 25.6.2007 -38 C 1605/05-;OLG Oldenburg DWW 2001,88). Es müssen vielmehr zusätzliche Umstände vorliegen, denen ein Wille zur Vertragsverlängerung entnommen werden kann. Denn der Mieter, der die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, schuldet kraft Gesetzes nach § 546 BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete.

3.
Es kann dahe tatsächlich davon ausgegangen werden. dass derzeit kein Mietvertrag mehr besteht und keine Kündigung erforderlich ist.

Trotzdem ist zu empfehlen, dem anderen Teil rechtzeitig anzukündigen, dass eine Rückgabe erfolgen soll bzw. Räumung verlangt wird.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

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