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Gewerbe Mietvertrag Insolvenz und Pfandrecht und Verwertung

| 07.09.2020 09:52 |
Preis: 130,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Besitzer eines Mehrfamilienhauses. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bäckerei einer größeren Kette.
Die Bäckerei-Kette befindet sich seit einigen Jahren im Insolvenzverfahren.

Der Mietvertrag ist ein Zeitmietvertrag, jeweils über fünf Jahre, der sich dreimal automatisch ohne Kündigung Verlängert.
Aktuell würde der Mietvertrag noch bis Ende April 2021 laufen.
Bisher ist die Miete immer regelmässig gezahlt worden.

Die Miete beläuft sich auf 1000€ und 200€ Nebenkosten + MwSt.

Im Juni hat mir der Insolvenzverwalter auf Basis § 109 Abs. 1 S.1 InsO zum 31.09.2020 gekündigt. Die entsprechenden Gesellschaften werden wohl nicht weitergeführt. Einige Ladenlokale werden wahrscheinlich in neue Gesellschaften überführt. +

Auf Basis von Corona hatte ich mit dem Mieter für die Monate April, Mai und Juni eine Mietreduzierung von 50% vereinbart.

Die Mietreduzierung ist durch den Mieter eigenmächtig für die Monate Juli und August ausgedehnt und für September ist keine Miete sowie Nebenkosten bezahlt worden.

Aktuell habe ich zudem festgestellt, dass der Lieferwagen der Bäckerei mit der Zeit das Bodenpflaster bei der täglichen Lieferung ruiniert hat. Auch ist die Eingangstreppe durch den Lieferwagen beschädigt worden.
Ich habe den Mieter sowie den Insolvenzverwalter darauf hingewiesen, dass die Treppe und das Bodenpflaster durch den LKW beschädigt worden sind und das dafür eigentlich eine KFZ Haftpflicht- oder eine Betriebshaftpflichtversicherung zuständig ist. Keine Rückmeldung.

Beides Zusammen ergibt Schätzungsweise einen Schaden von 5000€.

Daraufhin habe ich bei der Versicherung die selbstschuldnerische Mietkautionsbürgschaft in Höhe von 2500€ eingefordert. Diese habe ich bereits von der Versicherung erhalten.

Weiter habe ich dem Insolvenzverwalter mitgeteilt, dass ich vom Pfandrecht gebrauch mache.

Aus meiner Sicht habe ich einen Schaden von:

- 2.000€ Mietrückstand (Juli, August und September)
- 200€ Nebenkosten (September)
- 5.000€ Schaden am Gebäude (Treppe und Bodenpflaster (Angebot eingefordert))

- 7.000€ Mietausfall (7 Monate Aufgrund vorzeitiger Kündigung )
- 1.400€ Nebenkosten (7 Monate aufgrund vorzeitiger Kündigung )

Einnahmen haben ich dazu bereits bekommen:

- 2.500€ selbstschuldnerische Mietkautionsbürgschaft


Die Ladenschlüssel habe ich bereits erhalten und das Inventar ist im Laden verblieben. Die Ladenübergabe mit dem Insolvenzverwalter ist noch nicht erfolgt und Kommunikation ist schwierig. Ausser der Kündigung ist bisher keine Rückmeldung bzw. Stellungnahme vom Insolvenzverwalter erfolgt.



Der Laden ist ab Oktober bereits wieder vermietet. Alldings nur zu 500€+Nebenkosten. Der Laden muss zum 31.9 leer geräumt sein.


Meine Frage:

1.
Welche Kosten meiner Aufstellung sind überhaupt richtig und können geltend gemacht werden?

2.
Welche Kosten können aus dem Pfandrecht beglichen werden?

3.
Welche Kosten können aus der Bürgschaft beglichen werden?

4.
Wie kann ich das Inventar aus dem Pfandrecht verwerten? Weiternutzung oder Verkauf bspw. Ebay Kleinanzeigen oder Ebay Versteigerung?

5.
Muss ich vom Insolvenzverwalter oder vom Amt irgendetwas bezüglich des Pfandrechtes und der Verwertung ein- bzw. anfordern / beantragen?

6.
Vielleicht einen Tipp wie ich weiter verfahren könnte.


Vielen Dank für Ihre Unterstützung




Einsatz editiert am 08.09.2020 08:42:00

Einsatz editiert am 08.09.2020 13:00:50
08.09.2020 | 16:04

Antwort

von


(440)
Tannenforst 3
47551 Bedburg-Hau
Tel: 02821 8995153
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen.

Für die Beantwortung gehe ich davon aus, dass es sich vorliegend um ein eröffnetes Insolvenzverfahren handelt.

1.
a.
Miete nach Eröffnung bis zur Kündigung

Ihre Mietforderungen für die Monate Juli bis September dürften einschließlich der Forderungen auf Zahlung der Nebenkosten Masseschulden gemäß Paragraph 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO sein. Erst mit Ablauf der Kündigungsfrist endet die Pflicht der Masse zur Mietzahlung. Somit handelt es sich bei diesen Positionen um die so genannten sonstigen Masseverbindlichkeiten die nach Paragraph 53 Insolvenzordnung neben den Kosten des Insolvenzverfahrens vorab aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind.

b.
Mietausfall und Schäden

Bei dem Mietausfall, der Ihnen wegen der vorgezogenen Kündigung entstanden ist, handelt es sich um Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung. Dies ist gemäß Paragraph 109 Abs. 1 Satz 3 eine einfache Insolvenzforderung, die Sie zur Tabelle anmelden können. Gleiches gilt für die Schäden an der Mietsache.

2. Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht greift nicht für die Absicherung der Entschädigung durch Mietausfall. Dies ergibt sich aus Paragraph 50 Abs. 2 Satz 1 Insolvenzordnung. Für die Mietforderungen und Schäden am Objekt kann es herangezogen werden.

3. Mietkautionsbürgschaft

Die Mietkautionsbürgschaft sichert alle Ansprüche ab, die Gegenstand der Bürgschaft geworden sind. Dies ergibt sich aus dem konkreten Bürgschaftstext. In der Regel sind dies alle Forderungen des Vermieters die aus dem Mietverhältnis herrühren. Neben den originären Ansprüchen auf Miete und Zahlung der Nebenkosten erfasst sie in der Regel auch Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache.

4. Verwertung des Pfandrechtes

Als Pfandgläubiger des Vermieterpfandrechtes haben Sie ein Recht auf abgesonderte Befriedigung nach Maßgabe der Regelungen in den Paragraphen 166-173 Insolvenzordnung. Danach ist grundsätzlich der Insolvenzverwalter zur Verwertung berechtigt, wenn er die Sache im Besitz hat. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht so. Ausweislich Ihrer Schilderung haben Sie den unmittelbaren Besitz an den Sachen. Nach der Regelung in Paragraph 173 Insolvenzordnung bleibt in diesen Fällen das Recht des Gläubigers zur Verwertung unberührt.

Die Ausübung des Vermieterpfandrechts erfolgt durch eine einfache Erklärung an den Mieter, von dem zustehenden Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen. Nach Ausübung ist der Vermieter berechtigt, die gepfändeten Gegenstände zu verwerten, um seine Forderung zu befriedigen. Dies erfolgt durch eine öffentliche Versteigerung nach Paragraph 1235 Abs. 1 BGB, durch einen Gerichtsvollzieher, vgl. Paragraph 383 Abs. 3 Satz 1 BGB. Eine eigene online Versteigerung des Vermieters ist nicht zulässig. Der Vermieter muss dann aber auch noch die Kosten für den Gerichtsvollzieher, Transport und Lagerung der gepfändeten Dinge vorstrecken.

Um die Kosten und den Aufwand gering zu halten, sollte man sich also auf die aussichtsreichsten Pfandgegenstände beschränken. Außerdem ist zu beachten, dass unpfändbare Gegenstände nach Paragraph 811 ZPO vom Vermieterpfandrecht ausgeschlossen sind.

Allerdings sind nach der Regelung des Paragraphen 1245 BGB auch abweichende Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Pfandgläubiger zur Verwertung des Vermieterpfandrechtes möglich. Ich würde Ihnen deshalb empfehlen zu versuchen, mit dem Insolvenzverwalter eine entsprechende Vereinbarung über die Verwertung zu treffen.


Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-


Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2020 | 07:19

Sehr geehrter Herr Meivogel,

vielen Dank für die ausführliche und gute Beantwortung meiner Fragen.

Kann ich vom Pfandrecht zurücktreten und muss der Mieter die Gegenstände dann aus dem Objekt abholen?

Die Verwertung dauert durch den Gerichtsvollzieher relative Lange, dabei muss ich Lagerung, Transport und Gerichtsvollzieher vorab bezahlen.
Das könnte sich als zu teuer und aufwendig für den erzielbaren Erlös darstellen.

Also kann ich vom Pfandrecht zurück treten oder nur auf einige Teile beschränken und den Rest muss der Mieter abholen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2020 | 07:39

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können das Vermieterpfandrecht aufgeben. Damit ist dann die Beschlagnahme dieser Gegenstände wieder beendet. Sie stehen dann uneingeschränkt dem Eigentum des insolventen Mieters zu.

In rechtlicher Hinsicht ist der Mieter zur Räumung der Mietsache verpflichtet, muss also die Sachen abholen.

In der Praxis ist das oftmals ein großes Problem. Der Insolvenzverwalter kann Vermögensgegenstände aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben und ist dann für solche Gegenstände nicht mehr zuständig. Der Insolvenzschuldner fühlt sich in der Regel nicht mehr zuständig und verweigert jegliche Mitwirkung. Folglich bleiben die Kosten für die Räumung oft beim Vermieter hängen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

D. Meivogel

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.09.2020 | 09:00

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Hat mir sehr geholfen und Klarheit für mein weiteres Vorgehen geschaffen.

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