Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen.
Für die Beantwortung gehe ich davon aus, dass es sich vorliegend um ein eröffnetes Insolvenzverfahren handelt.
1.
a.
Miete nach Eröffnung bis zur Kündigung
Ihre Mietforderungen für die Monate Juli bis September dürften einschließlich der Forderungen auf Zahlung der Nebenkosten Masseschulden gemäß Paragraph 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO sein. Erst mit Ablauf der Kündigungsfrist endet die Pflicht der Masse zur Mietzahlung. Somit handelt es sich bei diesen Positionen um die so genannten sonstigen Masseverbindlichkeiten die nach Paragraph 53 Insolvenzordnung neben den Kosten des Insolvenzverfahrens vorab aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind.
b.
Mietausfall und Schäden
Bei dem Mietausfall, der Ihnen wegen der vorgezogenen Kündigung entstanden ist, handelt es sich um Schadensersatz wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung. Dies ist gemäß Paragraph 109 Abs. 1 Satz 3 eine einfache Insolvenzforderung, die Sie zur Tabelle anmelden können. Gleiches gilt für die Schäden an der Mietsache.
2. Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht greift nicht für die Absicherung der Entschädigung durch Mietausfall. Dies ergibt sich aus Paragraph 50 Abs. 2 Satz 1 Insolvenzordnung. Für die Mietforderungen und Schäden am Objekt kann es herangezogen werden.
3. Mietkautionsbürgschaft
Die Mietkautionsbürgschaft sichert alle Ansprüche ab, die Gegenstand der Bürgschaft geworden sind. Dies ergibt sich aus dem konkreten Bürgschaftstext. In der Regel sind dies alle Forderungen des Vermieters die aus dem Mietverhältnis herrühren. Neben den originären Ansprüchen auf Miete und Zahlung der Nebenkosten erfasst sie in der Regel auch Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache.
4. Verwertung des Pfandrechtes
Als Pfandgläubiger des Vermieterpfandrechtes haben Sie ein Recht auf abgesonderte Befriedigung nach Maßgabe der Regelungen in den Paragraphen 166-173 Insolvenzordnung. Danach ist grundsätzlich der Insolvenzverwalter zur Verwertung berechtigt, wenn er die Sache im Besitz hat. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht so. Ausweislich Ihrer Schilderung haben Sie den unmittelbaren Besitz an den Sachen. Nach der Regelung in Paragraph 173 Insolvenzordnung bleibt in diesen Fällen das Recht des Gläubigers zur Verwertung unberührt.
Die Ausübung des Vermieterpfandrechts erfolgt durch eine einfache Erklärung an den Mieter, von dem zustehenden Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen. Nach Ausübung ist der Vermieter berechtigt, die gepfändeten Gegenstände zu verwerten, um seine Forderung zu befriedigen. Dies erfolgt durch eine öffentliche Versteigerung nach Paragraph 1235 Abs. 1 BGB, durch einen Gerichtsvollzieher, vgl. Paragraph 383 Abs. 3 Satz 1 BGB. Eine eigene online Versteigerung des Vermieters ist nicht zulässig. Der Vermieter muss dann aber auch noch die Kosten für den Gerichtsvollzieher, Transport und Lagerung der gepfändeten Dinge vorstrecken.
Um die Kosten und den Aufwand gering zu halten, sollte man sich also auf die aussichtsreichsten Pfandgegenstände beschränken. Außerdem ist zu beachten, dass unpfändbare Gegenstände nach Paragraph 811 ZPO vom Vermieterpfandrecht ausgeschlossen sind.
Allerdings sind nach der Regelung des Paragraphen 1245 BGB auch abweichende Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Pfandgläubiger zur Verwertung des Vermieterpfandrechtes möglich. Ich würde Ihnen deshalb empfehlen zu versuchen, mit dem Insolvenzverwalter eine entsprechende Vereinbarung über die Verwertung zu treffen.
Ich wünsche Ihnen Alles Gute!
Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.
Freundliche Grüße
D. Meivogel
-Rechtsanwalt-
