Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gewerbe Mietminderung/NK-Einspruch/Mahnbescheid

20.02.2008 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Guten Tag,

ich habe ein Büro gemietet (Gewerbemietvertrag) und bin mit meinem Vermieter im Clinch über eine Mietminderung und eine Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2005/6. Die Nachzahlungsforderung wurde bislang unsererseits nicht bedient.
Aktuell habe ich einen Mahnbescheid über ca. 1250 € Streitwert bekommen, ca. 250 aus Mietminderung, der Rest aus der Nachzahlung.

Sachverhalt: Die Miete haben wir gemindert, als an der Fassade Malerarbeiten erfolgten.Die Mietminderung betrug 10% auf die Nettokaltmiete, taggenau berechnet und wurde von mir kurzfristig (< 1 Woche nach Beginn der Arbeiten) angekündigt.

Über 6 Wochen stand ein Gerüst (blickdicht verhängt) vor den Fenstern. Das Öffnen der Fenster war in dieser Zeit nicht möglich (Reinigung mit Hochdruckwasserstrahl/Geruchsbelästigung), der Blick nach außen massiv eingeschränkt. Weitere Einschränkungen der Nutzung der Mietsache waren Lärm und das erhöhte Sicherheitsrisiko von Einbrüchen (wir haben jeden Abend sämtliche Rechner eingeschlossen).

Der Vermieter hat der Minderung nicht zugestimmt und sich darauf berufen, die Einschränkung sei zu dulden. (Zitat Vertrag: "Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Beeinträchtigung dulden muss oder die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich oder vorübergehend eingeschränkt ist).
Aufgrund meiner Recherchen (auch hier auf der Website) vermute ich, dass die Einbehaltung wohl nicht zulässig war, weil mein Mietvertrag das explizit ausschliesst (Zitat Vertrag: Darüber hinaus ist eine Minderung der Miete nur zulässig, wenn der zugrundeliegende Mangel unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist).

Die Nebenkostenabrechnung 2005 wurde uns im August 2007 zugestellt. Sie weist eine Reihe von unklaren Positionen aus. Daher haben wir der Abrechnung schriftlich widersprochen und versucht, die offenen Punkte mit 9 detaillierten Fragen zu klären. Darauf gab es bislang keine Antwort. Grundsätzlich schliessen wir nicht aus, dass die Forderungen in Teilen berechtigt sind, aber bislang sind sie weder nachvollziehbar, noch durchgängig plausibel.

Daraus ergeben sich folgende Fragen zum Umgang mit dem Mahnbescheid.
1) Ist ein (Teil-) Widerspruch gegen den Mahnbescheid sinnvoll?
2) Ist die Mietminderung berechtigt und sollte ich die Summe aus der Mietminderung ggf unter Vorbehalt zahlen, um a) mit der Zahlung nicht weiter im Verzug zu sein und b) meine rechtliche Position trotzdem nicht aufzugeben?
3) Wie gehe ich taktisch ab besten mit der Nachforderung Nebenkosten um? Da ich einige Positionen nicht prüfen konnte, vermute ich, dass in der Sache ein Vergleich herauskommt.

Vielen Dank für ihre Antwort.

Sehr geehrte Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Ein Teilwiderspruch gegen den Mahnbescheid ist nur dann sinnvoll, wenn a) die geltend gemachte Forderung in der Höhe des Teilwiderspruches unbegründet ist und b) sich dies im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung unter den Beweislastgesichtspunkten auch darlegen und beweisen lässt. Denn im Falle eines Widerspruches bestünde für den Vermieter die Möglichkeit, die Forderung mittels Klage weiter zu verfolgen. In diesem Verfahren würden die streitigen Positionen sodann gerichtlich überprüft werden.

Ob die Mietminderung bei Ihrem gewerblichen Mietvertrag berechtigt ist und wenn ja in welcher Höhe kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht anonym und abschließend beurteilt werden. Dies ist immer eine Frage des konkreten Einzelfalles und der konkreten Minderung der Tauglichkeit. Daher ist ein Vergleich mit anderen, im Internet besprochenen Fällen immer nur äußerst eingeschränkt möglich und ratsam. Aufgrund des vertraglichen vereinbarten Ausschlusses einer Minderung ist diese in Ihrem Fall jedenfalls nur dann zulässig, wenn eine nicht nur unerhebliche oder eine nicht nur vorübergehende Beeinträchtigung der Tauglichkeit vorliegt oder eine Duldungspflicht besteht. Ein Ausschluss des Minderungsrechtes ist bei gewerblicher Nutzung insbesondere nicht nach § 536 IV BGB ausgeschlossen. Eine Duldungspflicht kann sich aus dringend notwendigen Renovierungsarbeiten ergeben. Dass sich aus derartigen Arbeiten Beeinträchtigungen ergeben können ist nicht abwegig. Allerdings sehe ich bei einer von Ihnen vorgenommenen Kürzung von 10% (als von Ihnen empfundene Minderung der Tauglichkeit) noch keine „erhebliche“ Einschränkung der Tauglichkeit. Denn eine solche hätte zu einer höheren Minderung veranlasst. Zudem sollten Sie prüfen, ob Ihre aufgezählten Einschränkungen, Blick von Innen nach Außen und umgekehrt, nicht Öffnen der Fenster, Lärm und Sicherheitsrisiko die Tauglichkeit der gewerblichen Nutzung auch tatsächlich eingeschränkt haben. Dabei kommt es entscheidend darauf an, inwieweit die Sicht mit der gewerblichen Nutzung zusammen hängt oder zu welcher Jahreszeit die Arbeiten vorgenommen wurden. Dies sollten Sie bei Ihrer Einschätzung berücksichtigen.

Beachten Sie, dass Sie für die Tauglichkeitsbeeinträchtigung sowie für die Höhe der Minderung darlegungs- und beweisbelastet sind, sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen. Nach meiner ersten, hier möglichen Einschätzung halte ich eine Minderung in dieser Größenordnung von 10% durch die vertragliche Regelung für ausgeschlossen.

Eine Zahlung unter Vorbehalt bringt Ihnen nur dann etwas, wenn Sie die zugrunde liegenden Ansprüche gerichtlich überprüfen lassen wollen. Soweit Sie dies wollen, bietet sich die Zahlung unter Vorbehalt einer gerichtlichen Entscheidung an. Andernfalls sollten Sie vorbehaltlos zahlen.

Ähnliches gilt für die Nebenkosten. Die berechtigten Teile sollten Sie – soweit trennbar - als Abschlag bezahlen. Hinsichtlich offener oder unklarer Punkte sollten Sie den Vermieter noch einmal zur Vorlage, besser gesagt zur Ermöglichung einer Einsichtnahme in die entsprechenden Unterlagen auffordern, damit eine Prüfung vorgenommen werden kann. Denn Sie haben grundsätzlich nicht ein „Auskunfts-„, sondern ein „Einsichts-“Recht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Je nach dem Ergebnis der Überprüfung sollten Sie Ihr weiteres Vorgehen ausrichten. Es empfiehlt sich aufgrund des Mahnbescheides zeitnah persönlichen Kontakt mit der Gegenseite aufzunehmen, um durch gerichtliche Verfahren nicht weitere unnötige Kosten zu verursachen. Ggf. kann dabei zugleich Einsicht in die entsprechenden Unterlagen genommen werden und offene Fragen geklärt werden. Ggf. kann im Rahmen eines Gespräches auch eine vergleichsweise Einigung über unklare Punkte erfolgen. Dies sollte sodann allerdings schriftlich festgehalten werden. Andernfalls könnte auch die Berechtigung der Nebenkostenabrechnung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2008 | 18:07

Vielen Dank für die Einschätzung. Das hilft schon deutlich weiter.
Eine Ergänzungsfrage: Was sollte ich tun, wenn es mir vor Ablauf der Frist nicht möglich ist, Einsicht in die NK-Unterlagen zu erhalten?
Zahlen unter Hinweis auf die noch ausstehende Überprüfung der Unterlagen, um die Anerkennung der Abrechnung zu vermeiden?

Vielen Dank für ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2008 | 10:51

Wie bereits ausgeführt, sollten Sie in der Höhe zahlen, in der Sie die Forderung für berechtigt halten. Hinsichtlich des unplausiblen bzw. nicht nachvollziehbaren Teils, den Sie erst nach entsprechender Einsicht in die Unterlagen nachprüfen können, können Sie unter Vorbehalt des Überprüfungsergebnisses bezahlen. Wenn Sie den Vorbehalt erklären, dann behalten Sie sich mögliche Einwände vor und erklären nicht durch die Zahlung, dass Sie die Nebenkostenabrechnung anerkennen. Erklären Sie diesen Vorbehalt in jedem Fall schriftlich und fordern Sie zugleich Einsicht. In jedem Fall sollten Sie zeitnah Kontakt aufnehmen, um weitere Kosten auslösende Schritte zu vermeiden.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70557 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr gute Beratung und sehr schnell. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alle Fragen zufriedenstellend beantwortet! ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Top! Die Antwort mir sehr weitergeholfen! ...
FRAGESTELLER