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Gewerbe, Miete kürzen

27.03.2008 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Gewerbe angemietet und sind nun seit 01.01.08 ansässig. Seit 28.01. stehen folgende Mängel aus:

(das ist der Mängelbrief, den die Hausverwaltung erhalten hat.Alles was in ( ) steht ist jetzt nachträglich für Sie als Leser eingefügt)



1.die ausgemachte Frist bzgl. des Fensterscheibaustausches ist nun abgelaufen.
Da wir bereits zum 28.01. eine Frist bis Mitte März ausgemacht haben, sehen wir uns nicht mehr daran gebunden.
Hiermit frieren wir 30% Miete bis zum Austausch der Scheibe ein.
(Die Scheibe zieht Luft und wir wollen seit Anfang des Jahres unsere Werbung anbringen, damit wir mehr Publikum anziehen. Fensterfolie schon seit 8 Wochen da)

2. Wie bereits besprochen, ist im Bad das WC defekt und verliert beim Spühlen Wasser. Wir erwarten die Reparatur bis einschließlich 29.03.2008.
Hiermit setzen wir Sie davon in Kenntnis, geben Ihnen die Gelegenheit zur Kontaktaufnahme und zur Beseitigung.

3. Nun hat sich auch die innere Eingangstür verzogen und ist undicht. Da auch bei der vorderen Eingangstür noch keine Einstellung erfolgt ist, dass es nicht mehr "zieht", geben wir Ihnen Gelegenheit, diese Mängel bis Einschließlich 29.03.08 zu beseitigen. Hiermit setzen wir Sie davon in Kenntnis, geben Ihnen die Gelegenheit zur Kontaktaufnahme und zur Beseitigung. Bei Nicheinhaltung werden weitere 5% der Miete einbehalten.

4. Wie besprochen sollte die Steckdose im Bad repariert werden. Keine Rückmeldung. Kürzung der Miete um 5%, sollte die Steckdose nicht bis zum 29.03.08 funktionsfähig sein.

6. Wie besprochen, sollten die Fensterkappenabdichtungen ersetzt werden und eine Fenstergriff. Letzte Gelegenheit bis zum 29.03. 08. Kürzung der Miete um weitere 3%

RÜCKANTWORT DER HAUSVERWALTUNG!

zu Pkt 1) Wir widersprechen namens und im Auftrage der Eigentümerin ausdrücklich dem Grund und der Höhe der von Ihnen geltend gemachten Forderungen. Natürlich werden wir uns bemühen, die Scheibe bis zum Ende März 08 auszutauschen.
( Heute ist der 27.03.08, es ist kein Austausch mehr bis Ende des Monats möglich)

zu Pkt 2, 3) Eine derartige Mängelanzeige liegt mir bis heute nicht vor. Ich werde den Sachverhalt prüfen und ggf. die erforderlichen Maßnahmen durchführen lassen.

zu Pkt 5) Ich bitte Sie doch den Sachverhalt richtig darzustellen. Die Firma XXX hat Ihnen eine funktionstüchtige Steckdose in das WC eingebaut. Die vorhanden Steckdose konnte wie mit der Firma XXX besprochen nicht mehr instandgesetzt werden. Bitte erklären Sie mir, was Sie damit bezwecken wollen.

zu Pkt 6) Eine Mängelanzeige zur Fensterkappenabdichtung liegt mir bis heute nicht vor. Ich werde den Sachverhalt prüfen und ggf. die erforderlichen Maßnahmen durchführen lassen. Die fehlende Fenstergriff wird von der Firma Steffke angebaut.

UNSERE RÜCKANTWORT:


1. ausgemacht war letzte Woche zum Austausch der Scheibe. Wir werden weiterhin die 30% einbehalten, da Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen sind. Wir haben einen Schaden durch Ihre ständigen Verzögerungen und werden das nicht weiter hin nehmen. Bzgl der Scheibe gibt es keine Entschuldigung mehr.

2. Haben wir beide telefonisch besprochen. Das Sie jetzt so tun, als ob dieses Telefonat nicht statt gefunden hat, ist eine Frechheit. Wir behalten auch die Mietkürzung bei.
3. Innere Eingangstür ist neu und wurde mit der letzten e-Mail zum ersten Mal mitgeteilt. Das ist allerings kein Grund, warum wir Ihnen keine Frist setzen können zur Behebung. Auch hier bleiben wir bei unserer Forderung.

5.Da in dem Badezimmer 2 Steckdosen eingebaut sind, erwarten wir, dass beide auch funktiuonstüchtig sind. Wir bleiben bei der Forderung oder sie machen uns einen Vorschlag zur Güte.
6. Mit der letzten e-Mail haben wir den Sachverhalt angezeigt und bleiben bei der Fristsetzung.

Sehr geehrte Frau ,
Ihre ständige Hinhalte-Taktik wird nicht mehr akzeptiert.
Erfüllen Sie die von uns genannten Forderungen fristgerecht!

___________________________________________________________

Wieviel können wir die Miete kürzen?
Uns ist der Austausch der Scheibe einfach sehr sehr wichtig.
Wir haben sehr viel Laufkundschaft und uns gehen täglich Einnahmen verloren. Die Scheibe soll mit Folie beklebt werden.

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Zunächst einmal rate ich Ihnen ungeachtet von Ihrer Frage, Ihren Mietvertrag dahingehend zu überprüfen, ob dieser nicht einen Ausschluss oder eine Einschränkung enthält, nach der eine Minderung nicht zulässig ist; gleiches gilt für eventuell übertragene Instandsetzungs- oder Reparaturpflichten. Diese Vereinbarungen können im Gewerbemietvertrag „freier“ vereinbart werden, als im Wohnraummietrecht. Insbesondere gilt § 536 IV BGB nicht für den Gewerbemietvertrag. Soweit sich eventuelle Einschränkungen ergeben und Sie Zweifel an deren Wirksamkeit haben, sollten Sie sich zur Vertragsprüfung an einen Kollegen vor Ort wenden.

Hinsichtlich weiterer Voraussetzungen an die Mietminderung an sich, verweise ich Sie auf die §§ 536 ff. BGB.

Dies vorausgeschickt komme ich zu Ihrer konkreten Frage nach der Höhe der Mietminderung. Diese ist in § 536 BGB geregelt, der da lautet:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

Berechnungsgrundlage für die „angemessene Höhe“ der Mietminderung ist daher die „Höhe der Minderung der Tauglichkeit“ für den vertragsgemäßen Gebrauch, wobei eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt. Für Minderung der Tauglichkeit ist der Mieter darlegungs- und ggf. auch beweisbelastet.

Nach Ihren Schilderungen sehe ich eine Tauglichkeitsminderung, wenn Sie die Fensterscheiben nicht gewerblich, d.h. zum Anbringen von Werbung nutzen können. Hinsichtlich der Höhe ist beachtlich, wie dies konkret ihre Werbung behindert, d.h. Lage, Größe, Anteil an Gesamtfläche etc. wobei auch Berücksichtigung finden kann, dass eventuell andere Werbemöglichkeiten bestehen. So wurde hinsichtlich des Kundenverkehrs z.B. entschieden, dass eine Behinderung des "Zugangs" zur Gewerbeeinheit eine erhebliche Minderung darstellt, die bis zur vollständigen Mietminderung berechtigt.

Hinsichtlich der von Ihnen genannten prozentualen Quoten um 5% gebe ich zu beachten, dass nur eine "erhebliche" Minderung der Tauglichkeit beachtlich ist und ein Minderungsrecht begründet. Nach Ihren Schilderungen sehe ich dabei Schwierigkeiten. Ein unerheblicher Mangel liegt vor, wenn er leicht erkennbar ist und schnell mit geringen Kosten beseitigt werden kann. Hinsichtlich des „ziehens“ wird beachtlich sein, ob damit eine Temperaturabsenkung einhergeht, die nicht durch Heizleistung wieder aufgefangen werden kann.


Insgesamt kommt es hinsichtlich der Höhe konkret auf die Umstände des Einzelfalles und den tatsächlichen Beeinträchtigungen an, die hier im Rahmen des Forums nur angerissen werden können. Daher kann ich Ihnen hier keine konkrete Zahl nennen. Dies kann letztendlich nur nach einer Besichtigung vor Ort und Kenntnis aller Umstände erfolgen. Beachten Sie hinsichtlich der „Angemessenheit“, dass Sie im Falle einer streitigen Auseinandersetzung die Tauglichkeitseinschränkung - und nicht nur den Mangel selbst - in dieser Höhe glaubhaft zu vermitteln haben. Für Sie besteht die Möglichkeit, falls Sie über die tatsächliche Höhe der Minderung unsicher sind, den Mietzins zunächst unter Vorbehalt zu zahlen und zugleich Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Minderung in bestimmter Höhe erheben. Den zuviel gezahlten Betrag können Sie nach einem positiven Urteil aufgrund des Vorbehaltes sodann zurückfordern.

Hinsichtlich Ihrem Interessen an der Durchführung einer baldigen Behebung der Mängel gebe Ihnen zudem den Hinweis, dass Sie unter den Voraussetzungen des § 536 a II BGB grundsätzlich das Recht haben können, die Mängel selbst zu beheben oder beheben zu lassen, wenn der Vermieter mit deren Beseitigung in Verzug ist.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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