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Gewährung Wohnrecht bei mittelbarer Wohnung-Schenkung mit Auflagen steuerpflichtig?

17.05.2015 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Guten Tag,

ich würde mich über die Antwort eines Anwalts aus dem Fachbereich Erbrecht/Steuerrecht freuen.

Meine Mutter hat Ihr Haus verkauft. Kaufvertrag letzte Woche notariell beglaubigt. Am 19.05. haben wir den Notartermin für den Kauf einer ETW (155.000,-). Ich soll Eigentümer dieser Wohnung werden und meine Mutter gibt mir das Geld aus dem Hausverkauf. Dies soll über eine mittelbare Grundstücksschenkung unter Auflagen in dem gleichen Termin gemacht werden. Einen Termin (02.06.) für ein Testament haben wir auch schon gemacht. Sollte ich versterben, erbt die ETW meine Frau, sollten wir beide oder nach mir meine Frau versterben soll meine Mutter die ETW zurück erben.

FRAGE1: Wenn ich das richtig verstanden habe, müsste dann meine Mutter wenn meine Frau und ich beide sterben auf die Wohnung Erbschaftssteuer zahlen, da die Freibeträge nicht so hoch (20.000,- oder 100.000,-?) sind. Ist das richtig? Denn das wäre ja eine große Gefahr und ständiges Risiko für meine Mutter!? Denn soviel Geld wäre dann nicht mehr da um diese Steuer zu bezahlen.

Ursprünglich war angedacht meiner Mutter ein lebenslanges Wohnrecht einzutragen. Nun haben wir gehört das dieses Wohnrecht versteuert werden muss. Wir sind uns nun unsicher.

FRAGE2: Löst das gewährte Wohnrecht, in der Konstellation über eine mittelbare Schenkung für meine Mutter tatsächlich noch zusätzlich eine Steuerschuld aus? Wenn ja was können wir machen um dies zu verhindern?

Meine Mutter kann sicher sein, das ich sie nicht aus ihrer ETW rauswerfe.

FRAGE3: Wäre es möglich ihr kein Wohnrecht ein zu räumen,
aber die Sicherheit zu verschaffen über die Auflagen der mittelbaren Schenkung (ETW fällt bei Tod,Insolvenz,Schulden etc. wieder an die Mutter zurück und darf auch nicht verkauft werden und nicht mit Schulden belastet werden). Hätte man so die Möglichkeit diese Risiken für meine Mutter aus zu schlissen?

Ich als Eigentümer übernehme die Zahlung des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage, damit die Rente von meiner Mutter etwas gestützt wird.

FRAGE4: Gibt es da irgendein steuerliches/rechtliches Problem, das dies als Zuwendung oder ähnliches gilt?

Letztendlich haben wir einfach nur das Ziel das meine Mutter (65 Jahre) lebenslang sicher in der Wohnung bleiben kann und ggf. später mal ab 10 Jahren kein Pflegeheim oder Sozialträger an die ETW dran kann, damit wir die Wohnung mal übernehmen können. Wenn es da eine andere Möglichkeit noch gibt, sind wir für Hinweise sehr dankbar. Auch wichtige Formulierungen, die in dem Notarvertrag stehen sollten wären hilfreich oder eine Mustervorlage zu der mittelbaren Schenkung.

Gruß
Mutter und Sohn

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt.

Zu Ihren Fragen…
1) Ja, die von Ihnen erwähnten Freibeträge in Bezug auf Schenkungen sind richtig. Soweit Ihre Mutter von Ihnen erbt beträgt dieser 100.000 Euro, soweit diese von Ihrer Frau erben würde, betrüge der Freibetrag nur noch 20.000 Euro, zudem wäre hier die Steuerklasse II nach § 15 Abs. 1 Steuerklasse II Nr. 6 ErbStG einschlägig, so dass nach § 19 Abs. 1 ErbStG der Steuersatz 15% bzw. 20% betrüge.
Soweit beim Verkauf der ETW sich der Verkäufer ein dingliches (gegenüber jedermann/mit Grundbucheintragung!) Wohnrecht vorbehält, mindert dies im Allgemeinen den Kaufpreis. Die Minderung errechnet Ihnen der Notar gern anhand der sog. Sterbetabellen, so dass in einem solchen Fall die Rückübertragung des Eigentums etwas „billiger" würde. Ob diese Kaufpreisverminderung ausreicht, um für den Fall der Fälle etwa unter den o.g. Freibeträgen zu bleiben, kann hier nicht beurteilt werden.

2) Soweit die Rechtsgeschäfte hier losgelöst voneinander nachträglich durchgeführt werden, ist durchaus der jeweilige Schenkungstatbestand erfüllt und kann entsprechend nach den individuellen Merkmalen, der an den Rechtsgeschäften beteiligten Personen eine festzusetzende Schenkungssteuer nach sich ziehen, soweit die jeweiligen Freibeträge erreicht bzw. überschritten wurden.
Eine gangbare Lösung wäre, wie oben beschrieben in dem Kauf der ETW den Vorbehalt des dinglichen Wohnrechts der Verkäuferin zu integrieren, den Kaufpreis entsprechend zu senken.
Es sein angemerkt, dass in beiden Fällen (Kauf und Schenkung) die Grunderwerbsteuer nicht anfallen würde (§ 3 Nr. 6 GrEStG), was den Umweg über die mittelbare Schenkung etwas ad absurdum führt.

3) Eine solche Vereinbarung könnte nur schuldrechtlich erfolgen, weil die Bestellung von dinglichen Rechten bedingungsfeindlich ist. Die schuldrechtliche Vereinbarung gilt jedoch immer nur gegenüber den jeweiligen Vertragspartnern und würde insoweit ein weiteres Tun des Berechtigten erfordern. Zu Sicherung der Stellung Ihrer Mutter, könnte zu ihren Gunsten in jedem Falle eine entsprechende Auflassungsvormerkung eingetragen werden, die diese entsprechend der schuldrechtlichen Vereinbarung nur für die darin genannten Fälle verwenden darf.
Zwar könnten Ihre Gläubiger durch Klage die Ablösung Ihre Schulden, die Löschung der Auflassungsvormerkung oder aber die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek erreichen, aber einen relativen Verfallschutz der Immobilie wäre damit gegeben.

4) Das Wohnrecht egal ob dinglich (gegenüber jedermann) oder nur schuldrechtlich (gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner) ist für Ihr Ziel eigentlich schon zielführend. Natürlich kann damit nicht Ihre vermögensrechtliche Situation vollumfassend abgesichert werden (Tod, Insolvenz, Schulden etc.), schließlich gehört diese nach der Übertragung zu Ihrem Vermögen und soweit Sie haften würden, wäre ein Zugriff Ihrer Gläubiger IMMER auf Ihr Vermögen möglich. Sozialträger würden ggf. das Wohnrecht gern ablösen wollen, soweit Ihre Mutter dauerhaft in ein Pflegeheim kommt, um hier einen Teil der Pflegekosten zurück zu erlangen. Aber auch hier ist dann die Frage, in wie weit Sie verpflichtet sind, Ihr Vermögen für die Betreuung Ihrer Mutter aufzuwenden.
Nach m. E. kommen jedoch keine weiteren steuerrechtlichen Aspekte als die o.g. zum Tragen.

Haben Sie weitere Fragen, dann stehe ich Ihnen gern dafür zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 09.06.2015 | 21:23

Sehr geehrter Herr Wehle,

meine Frage bezieht sich auf Punkt 2 meiner oben genannten Frage.

heute habe ich den Grunderwerbsteuer Bescheid erhalten. Leider schlechte Nachrichten. Im Bescheid wurde
das Wohnrecht meiner Mutter, trotz der von Ihnen vorgeschlagenen Vorgehensweise, versteuert mit 90.058,- (Jahreswert 7.200 x Vervielfacher 12,508).
Dadurch hat sich die Steuer in etwa verdoppelt. Wir wiegten uns nach Ihrer klaren Aussage in Sicherheit. Diese zusätzlichen
Kosten haben wir nicht mitkalkuliert und schaden uns ordentlich.

Kann es sein das das Finanzamt hier einen Fehler gemacht hat? Ist dieser Bescheid anfechtbar? Oder haben Sie da doch etwas nicht bedacht?

Anbei noch die entsprechenden Formulierungen aus unserem Notarvertrag, in dem diese Verfahrensweise geregelt wurde.

V. Mittelbare Grundstücksschenkung
1. Zuwendung
Frau "meine Mutter" verspricht, ihrem Sohn "mir" einen Betrag in Höhe von 155.000,- Euro zum Erwerb des vorgenannten Kaufgegenstandes zu schenken mit der Auflage, dass der geschenkte Betrag zum Erwerb des Kaufgegenstandes zu verwenden ist. Frau "meine Mutter" und Herr "ich" sind sich einig, dass Gegenstand der Schenkung nicht das Geld, sondern der Kaufgegenstand ist (mittelbare Grundstücksschenkung).

Wirtschaftlich handelt es sich also bei der heutigen Zuwendung um einen Erwerb des Grundbesitzes durch Frau "meine Mutter" mit anschließender Übertragung auf Ihren Sohn "ich", auch wenn der Grundbuchvollzug unmittelbar auf Herrn "ich" erfolgt.

2. Wohnungsrecht
Frau "meine Mutter" (nachfolgend Wohnungsberechtigter genannt) behält sich mit Wirkung zum Besitzübergang ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB an dem in der Vorbemerkung aufgeführten Wohnungseigentum vor.

Den Notar haben wir während der Beurkundung ebenfalls gefragt, ob da Steuern anfallen auf das Wohnrecht und seine Aussage war ebenfalls nein, aber gleichzeitig hat er ja den Passus das er keine Steuerberatung übernimmt und dafür nicht haftet.

Jetzt die Frage, was können/müssen wir tun. Hat das Finanzamt einen Fehler gemacht oder müssen wir tatsächlich zahlen?

Wir hoffen sehr auf eine hilfreiche Antwort, um das abwenden zu können.

Mfg.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.06.2015 | 12:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Das geschilderte Ergebnis Ihres Tuns ist verständlicher Weise nicht sehr schön.

Grundsätzlich ist der Bescheid innerhalb der Rechtsmittelfrist von 1 Monat, nachdem er bekannt gegeben wurde, mittels Einspruch anfechtbar. Der Einspruch entfaltet grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung, da es um die Zahlung eines Geldbetrages geht.

Ob ich etwas nicht bedacht hätte, ist glaube ich nicht die richtige Frage. Ihr ungefähres Vorgehen haben Sie ja hier versucht zu schildern. Die dargestellte mittelbare Schenkung hatte ich so nicht unbedingt empfohlen, ich sprach eigentlich von einem Kauf, aber gut.

In wie weit das FA hier welchen Sachverhalt wie beurteilt hat und daher zu diesem für Sie unschönen Ergebnis gekommen ist, kann ich ohne Einsicht in den maßgeblichen Bescheid und den grundlegenden Schenkungs-/Kaufvertrag und deren Prüfung jedoch nicht beantworten.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle

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