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Gewährleistungsfrist Bauwerk

05.11.2016 12:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die außergerichtliche Anzeige eines Mangels an einem Bauwerk gegenüber dem Bauunternehmen hemmt nicht den Ablauf der Verjährungsfrist für die Gewährleistung von Baumängeln, wenn der Unternehmer den Mangel nicht anerkennt oder sich auf Verhandlungen einlässt.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte Sie um Stellungnahme zu folgendem Sachverhalt.

Ich bin Eigentümer eines Hauses (Neubau, direkt vom Bauträger erworben), auf das mir die Baugesellschaft beim Kauf eine Gewährleistung von 5 Jahren auf das Bauwerk gegeben hat. Einen Tag vor Ablauf der Gewährleistungsfrist habe ich unter anderem Abplatzungen und eine Beulenbildung am Außenputz als Mängel reklamiert. Dabei habe ich ausdrücklich den Verdacht geäußert, dass der Mängel auf zu geringe Unterputzstärken zurückzuführen, jedoch ausgeführt, dass:

„Von einer Schichtdickenmessung des Ober- und Unterputzes sehe ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt ab. Dieses müsste bei einer weiteren Prüfung geklärt werden, da hier nach meiner Auffassung Klärungsbedarf besteht."

Der Klärungsbedarf besteht aus meiner Sicht deshalb, da dieser Zusammenhang bei unseren Nachbarhäusern gutachterlich hergestellt wurde und ich davon ausgehe, dass auch bei meinem Haus die Unterputzstärken zu gering sind.

Die Gewährleistungsfrist ist mittlerweile abgelaufen. Die Baugesellschaft teilt mir nun mündlich mit, dass Sie selbst bei gutachterlich nachgewiesenem Zusammenhang von innerhalb der Gewährleistungsfrist reklamierten Mängeln in der Fassade und nach Ablauf der Gewährleistungsfrist festgestellten zu geringen Unterputzstärken, kein Anspruch mehr besteht auf die Behebung des Mängels zu geringer Unterputzstärken an der gesamten Fassade.

Die Baugesellschaft argumentiert, dass ich ja innerhalb der Gewährleistungsfrist nur einen Verdacht geäußert habe und den Nachweis erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist erbracht habe. Wobei der Verdacht auf zumindest teilweise durch die Baugesellschaft anerkannten Mängeln herrührte.

Ist diese Einschätzung der Baugesellschaft richtig, dass eine Nachweisführung für mich heute, nach Ablauf der Gewährleistungsfrist für eine Mängelrüge nicht mehr maßgeblich ist? Ich bitte Sie um Beantwortung der Frage vor dem Hintergrund des dargestellten Sachverhalts.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Schuldner eines Anspruchs - vorliegend also die Baugesellschaft, die zur Gewährleistung für ihre Bauleistungen verpflichtet ist - kann dauerhaft die Leistung verweigern, wenn der Anspruch verjährt ist. Bei Gewährleistung für ein Bauwerk tritt Verjährung innerhalb von fünf Jahren ab der Abnahme ein.

In Ihrem Fall ist die fünfjährige Verjährungsfrist für die Gewährleistung abgelaufen, so dass sich die Baugesellschaft zu Recht auf Verjährung berufen kann.

Um seine Rechte auch nach Ablauf der Verjährungsfrist durchsetzen zu können, muss der Gläubiger bzw. Anspruchsinhaber den Ablauf der Verjährungsfrist rechtzeitig hemmen. Dies kann geschehen durch Einreichung einer Leistungsklage bei Gericht (oder einer Feststellungsklage, wenn der Zahlungsbetrag noch nicht bezifferbar ist, oder ein anderweitiger Leistungsinhalt noch nicht genau bestimmbar ist) oder durch Einreichung eines Antrags auf Erlass eines Mahnbescheids beim Mahngericht, wenn in beiden Fällen die Klageschrift oder der Mahnbescheid alsbald nach Ablauf der Verjährungsfrist zugestellt werden. Die Verjährung kann auch gehemmt werden durch Einreichung eines Antrags auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe bei Gericht vor Ablauf der Verjährungsfrist. Bei Ansprüchen wegen Mängeln bei Bauwerken kann die Verjährung auch gehemmt werden durch Zustellung des Antrags auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens. (Beim selbständigen Beweisverfahren wird der Antragsgegner vom Gericht nicht zu einer Zahlung oder sonstigen Leistung verurteilt, sondern es wird durch eine Beweisaufnahme, z.B. Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt, ob und welche Mängel vorliegen bzw. welche Kosten der Beseitigung erfordert.)

In allen Fällen ist es für die rechtzeitige Hemmung der Verjährung jedoch erforderlich, dass ein Antrag (oder die Klageschrift) vor Ablauf der Verjährungsfrist zumindest bei Gericht eingereicht wird.

Das Auftreten, die Entdeckung oder die außergerichtliche Geltendmachung/Anzeige eines Baumangels bei der Baugesellschaft, auch wenn es vor Fristablauf erfolgt, reicht noch nicht für die Hemmung der Verjährung aus.

Ausnahmen hiervon gelten lediglich dann, wenn der Schuldner den Anspruch vor Ablauf der Verjährung anerkannt hat - dann beginnt die Verjährungsfrist von diesem Zeitpunkt an von neuem zu laufen -, oder wenn vor Ablauf der Verjährungsfrist Verhandlungen zwichen den Parteien über den Anspruch schweben. Dann ist der Lauf der Verjährungsfrist gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt dann frühestens drei Monate nach Ende der Hemmung ein.

Aber auch hier löst die bloße Anzeige von Mängeln bei der Baugesellschaft noch kein Schweben von Verhandlungen aus. Dies setzt vielmehr voraus, dass der Unternehmer die Erfüllung eines geltend gemachten Anspruchs nicht in seiner ersten Reaktion endgültig verweigert, sondern die Bereitschaft erkennen lässt, über den geltend gemachten Anspruch zu verhandeln. Dies ist etwa auch dann der Fall, wenn der Bauunternehmer erklärt, er müsse erst einmal prüfen, ob die angezeigten Mängel vorliegen, oder es müsse ein Gutachten eingeholt werden.

In Ihrem Fall hat sich die Baugesellschaft jedoch in Reaktion auf Ihre Mängelanzeige sogleich auf Verjährung berufen und eine Mängelbeseitigung deswegen auch ohne eine vorherige (gutachterliche) Prüfung abgelehnt. Hier lag kein Schweben von Verhandlungen vor.

Dem Besteller eines Bauwerks ist daher zu empfehlen, eine abschließende Mängeluntersuchung im Hinblick auf den bevorstehenden Eintritt der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen nicht erst einen Tag vor Fristablauf vorzunehmen, sondern so rechtzeitig vorher, dass im Fall einer Ablehnung der Gewährleistung durch den Unternehmer noch genügend Zeit verbleibt, um vor Ablauf der Verjährungsfrist verjährungshemmende Maßnahmen (z.B. Einreichen einer Klageschrift bei Gericht) einzuleiten.

Im Ergebnis hat die Baugesellschaft nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt das Recht, sich gegenüber Ihren Gewährleistungsansprüchen auf Verjährung zu berufen. Sie ist daher nicht mehr verpflichtet, die von Ihnen angezeigten Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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