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Gewährleistungsansprüche gegenüber Bauträger bzw. den am Bau beteiligten Handwerkern

01.03.2014 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Wir haben ein EFH schlüsselfertig von einem Bauträger erworben. Bezugstermin der Immobilie war September 2011. Ein Teil des Kellers ist als Wohnraum ausgebaut (Gästezimmer, Bad). Im Februar 2014 hatten wir nun einen Wasserschaden. Im kompletten Kellergeschoss wurde (unbemerkt von uns) über einen längeren Zeitraum der Boden/Estrich unterspült. Wir haben das erst bemerkt, als die Wände anfingen zu schimmeln. Die Ursache liegt offenbar in der Fäkalien-Hebeanlage. Zum einen gab es einen Haarriss im sogenannten Druckstutzen. Zum anderen scheint aber auch die Anlage an sich nicht fachgerecht montiert worden zu sein – so jedenfalls die Aussage der Servicetechniker vom Hersteller der Hebeanlage. Und vor allem diese nicht-fachgerechte Montage dürfte verantwortlich sein für das verheerende Ausmaß des Wasserschadens.
Das komplette Kellergeschoss inkl. des offenen Treppenhauses muss deshalb saniert werden. Die Kosten dafür trägt die Gebäudeversicherung, die vorher über einen eigens beauftragten Sachverständigen den Schaden in Augenschein genommen hat. Der Bauträger und der am Bau beteiligte Installateur haben den Schaden gesehen. Sicherheitshalber haben wir dem Bauträger auch eine schriftliche Mängelanzeige geschickt. Inzwischen hat die Gebäudeversicherung wohl auch direkt Kontakt aufgenommen zur Haftpflichtversicherung des Bauträgers.

Der Bauträger hat allerdings (mündlich) immer mal wieder durchblicken lassen, dass seiner Meinung nach kein Verschulden seinerseits vorliegt. Die Gewährleistung für die Hebeanlage sei ja abgelaufen. Den Hinweis auf die nicht fachgerechte Montage konterte er mit dem Hinweis darauf, dass die Hebeanlage ja einbetoniert sei und deshalb gar kein Wasser ausdringen könne. Auch wenn der Schaden vollkommen wiederherstellte sein wird, bleibt am Ende ja vermutlich zu klären, was nun wirklich die Ursache war.
Vor ein paar Tagen haben wir nun ein – durchaus höflich formuliertes – Schreiben des Rechtsanwalts des Bauträgers erhalten. Darin bekräftigt der RA, dass er nicht dazu beauftragt sei, unsere Ansprüche gegenüber seinem Mandanten zurückzuweisen. Sondern er sei nur eingeschaltet worden, damit seinem Mandanten (also unserem Bauträger) bei der weiteren Schadensabwicklung kein Fehler unterläuft.

Wichtigster Punkt des Schreibens scheint uns jedoch zu sein, dass wir nun wählen sollen, gegenüber wem wir Gewährleistungsansprüche geltend machen. Deshalb hier ein längerer Auszug: In dem Kaufvertrag „wurden die Gewährleistungsansprüche an Sie abgetreten. Sie sind demgemäß berechtigt, gegenüber dem beteiligten Installateur direkt die Ansprüche zu stellen, sofern Sie dies wünschen. Bitte teilen Sie mit, ob Sie die Ansprüche gegenüber dem Installateur selbst geltend machen wollen, oder aber ob meine Mandantschaft die Gewährleistungsansprüche geltend machen solle. Meine Mandantschaft hat die Arbeiten nicht selbst ausgeführt. Meiner Mandantschaft steht gegenüber dem Installateur ein Gewährleistungsanspruch zu, sofern es sich um einen Gewährleistungsfall handelt. Insofern darf ich Sie bitten mitzuteilen, welchen Weg Sie wählen möchten."

Der Originalpassus in unserem Kaufvertrag lautet: „Sicherungshalber tritt die Verkäuferin (also der Bauträger) vorsorglich die ihr gegen die am Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden Erfüllungs-, Mängelhaftungs- und Schadenersatzansprüche an die Käuferseite ab, die diese Abtretung annimmt. Die Ansprüche der Käuferseite gegen die Verkäuferin werden von der Abtretung nicht berührt; die Verkäuferin bleibt berechtigt, diese Ansprüche im eigenen Namen und auf eigene Kosten geltend zu machen."

Nun zu unseren Fragen:
Verbergen sich hinter der höflichen Anfrage des Rechtsanwalts irgendwelche Fallstricke für uns, die unsere Position u. U. schwächen könnten? Kann man pauschal beurteilen, welcher der beiden aufgezeichneten Wege für uns der bessere ist? Nach welchen Kriterien sollte man hier entscheiden? Können je nach eingeschlagenem Weg unterschiedliche Konsequenzen für uns entstehen?

Mit bestem Dank und Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Ihr Vertragspartner ist der Bauträger, der Bauträger ist somit vertraglich zur Mängelbeseitigung verpflichtet.

Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Handwerker entlasten den Bauträger nicht, diese Abtretung stellt nur eine zusätzliche Sicherheit für Sie dar, falls der Bauträger in die Insolvenz gerät und Sie auf ihren Mängelansprüchen während der Gewährleistung „ sitzenbleiben".

Sie sollten also dem gegnerischen Anwalt mitteilen, dass seine Mandantschaft, also der Bauträger, ihr Vertragspartner ist und die Mängelansprüche dort geltend gemacht werden und die Abtretung der Gewährleistungsansprüche eine zusätzliche Sicherheit für Sie darstellt, die Sie auf jeden Fall behalten wollen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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