Gewährleistung nach Wasserschaden?

Question

Guten Tag,
an unserem Haus wurde ein Wasserschaden festgestellt, infolge dessen sich uns einige Fragen bzgl. möglicher Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer stellen. Folgende Situation liegt vor:
Das Haus wurde im Juni 2000 von einer Privatperson als eine von mehreren neuen Doppelhaushälften desselben Verkäufers erworben. Der Kaufvertrag verweist in Gewährleistungsfragen auf die Bestimmungen des Werkvertragsrechts aus dem BGB und enthält u.a. folgende Bestimmungen, deren Relevanz wir nicht einschätzen können.
-Gewährleistung 5 Jahre ab Abnahme.
-Der Verkäufer haftet bei positiver Forderungsverletzung auf Schadenersatz nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

Der aufgetretene Schaden ist der „Klassiker": Eine laut einer bestellten Bausachverständigen mangelhaft ausgeführte Abdichtung einer Kelleraußenwand hat dazu geführt, dass das Parkett hinter der Terrasse einen Wasserschaden bekommen hat. Die Bausachverständige sprach von einem „versteckten Mangel", für den scheinbar eine Gewährleistung von 30 Jahren gelten sollte.
Dieser Schaden ist in der Form bereits an den anderen Häusern desselben Verkäufers aufgetreten. Bei uns scheint sich der Eintritt des Schadens verzögert zu haben (lt. Bausachverständiger), da wir nach der Übernahme auf eine nachträgliche Anbringung einer Drainrinne vor der Terrasse bestanden haben, die den Schaden hinausgezögert hat.

Folgende Fragen ergeben sich nun für uns:

1) Bestehen Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer, wie die Bausachverständige erwähnte? Wenn ja, für welche Arbeiten oder Schäden bestehen diese?

2) Wie setzen wir die ggf. bestehenden Ansprüche idealerweise durch? Auf Einsicht ist nicht zu hoffen, da eine andere Auseinandersetzung im Zuge des Hauskaufs bereits nur über Anwälte zu lösen war.

3) Welche Frist müsste man dem Verkäufer für die Nachbesserung setzen? Wie setzt man diese wirksam ggf. als Privatperson?

4) Da der Schaden zeitnah behoben werden muss: Können wir eigene Handwerker bestellen, um den Schaden zu beheben? Oder muss innerhalb einer gewissen Frist dem Verkäufer die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden notfalls mit eigenen Handwerkern zu beheben?

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1) Bestehen Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer, wie die Bausachverständige erwähnte? Wenn ja, für welche Arbeiten oder Schäden bestehen diese?

Gewährleistungsansprüche dürften aufgrund der erfolgten Abnahme in dem Jahr 2000 oder davor verjährt sein. Die 30 jährige Verjährungsfrist OLG Köln vom 01.07.1994 - Az.: 11 U 29/94 (IBR 1994, 419 ) von versteckten Mängel greift durch die Schuldrechtsreform nicht mehr. Es gilt hier die fünf Jahre Gewährleistungsfrist, so dass Sie die damaligen Unternehmer

2) Wie setzen wir die ggf. bestehenden Ansprüche idealerweise durch? Auf Einsicht ist nicht zu hoffen, da eine andere Auseinandersetzung im Zuge des Hauskaufs bereits nur über Anwälte zu lösen war.

Sie können allenfalls gegenüber Ihrem Verkäufer einen Anspruch geltend machen, wenn dieser zum Zeitpunkt des Verkaufes von dem Mangel Kenntnis hatte, dies aber wider besseres Wissen verschweigen hat. Hierfür sind aber weitere Anhaltspunkte erforderlich, ob der Verkäufer den Schaden bei Übergabe Kennen müsste.

3) Welche Frist müsste man dem Verkäufer für die Nachbesserung setzen? Wie setzt man diese wirksam ggf. als Privatperson?
Zunächst sollten Sie die Unterlagen prüfen, bzw. sich bei den anderen Eigentümer erkundigen, ob hier entsprechende Gutachten bereits vorliegen, die den Schluss zulassen, dass der Mangel schon bei Übergabe erkennbar sein musste. Insoweit ist hier zunächst Sachverhaltsaufklärung erforderlich.

4) Da der Schaden zeitnah behoben werden muss: Können wir eigene Handwerker bestellen, um den Schaden zu beheben? Oder muss innerhalb einer gewissen Frist dem Verkäufer die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden notfalls mit eigenen Handwerkern zu beheben?
Herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Sollte ein Anspruch gegen den Verkäufer bestehen, würden Sie durch eine Schadensbeseitigung die Nachvollziehbarkeit des Schadens beseitigen. Um einen Anspruch auch durchsetzen zu können, muss dieser gerichtsfest durch ein Beweissicherungsverfahren festgestellt werden. Hierzu empfehle ich einen Kollegen zu beauftragen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe bei Nachfragen oder Unklarheiten weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Gewährleistung nach Wasserschaden?

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Antwort