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Gewährleistung im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung


19.07.2005 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag,

ich bin kurz davor, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der Verkäufer ist eine Privatperson, und es wurde über einen Makler vermittelt. Der Kaufvertrag ist laut Makler ein Standardvertrag.

Im Kaufvertrag heisst es zur Gewährleistung:

------------ START AUZUG ------------
1) Der Käufer hat den heutigen Vertragsgrundbesitz besichtigt. Der Käufer wurde darüber belehrt, daß nach den gesetzlichen Vorschriften und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Gewährleistungsansprüche bestehen. Der Käufer verzichtet auf diese Rechtsfolgen und weicht durch nachfolgende einschneidende Bestimmungen erheblich zu seinem Nachteil von der sonst gültigen Rechtslage ab. Der beurkundende Notar hat empfohlen, ggf. den Vertragsabschluß zurückzustellen und einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Trotz vorstehender Belehrungen übernimmt der Käufer den Vertragsbesitz in dem Zustand, in dem er sich derzeit befindet. Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie für Freiheit des Vertragsgegenstandes von im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Die Beteiligten geben alle zur vertragsgemäßen Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen ab und bewilligen und beantragen deren Vollzug im Grundbuch. Insbesondere stimmen sie etwaigen Löschungen und Pfandfreigaben zu.
2) Für Freiheit des Vertragsbesitzes von im Grundbuch nicht eingetragenen altrechtlichen Dienstbarkeiten haftet der Verkäufer nicht. Er versichert jedoch, daß ihm vom Bestehen derartiger Dienstbarkeiten nichts bekannt ist. Im übrigen leistet der Verkäufer keine Gewähr. Er haftet danach insbesondere nicht für eine bestimmte räumliche Größe und den Bauzustand des Sondereigentums, auch nicht für irgendwelche Sachmängel des gemeinschaftlichen Eigentums, z.B. Flächengröße, Bodenbeschaffenheit und den Bauzustand des Anwesens. Besondere Eigenschaften sind nicht zugesichert. Der Verkäufer versichert jedoch, daß ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind und daß der verkaufte Wohnraum nicht öffentlich gefördert ist.
------------ ENDE AUZUG ------------

In Nr.1 heißt es, dass ich als Käufer auf die Gewährleistungsansprüche der normalen Rechtsprechung verzichte.

Hier meine Fragen:

A)
Ist der Vertragstext zur Gewährleistung "normal" im Sinne der üblichen Vertragsgestaltung in der Praxis beim Kauf einer Immobilie von privat?

Insbesondere der "Verzicht zu meinem ERHEBLICHEN Nachteil" in Nr. 1 macht mich stutzig. Würden Sie empfehlen, vom Verkäufer zu fordern, "einen Teil" der Gewährleistung zu übernehmen? Welcher Teil wäre dies?

B) Welche weiteren für mich als Käufer kritischen Punkte läßt der Auszug erkennen?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,

um es vorwegzunehmen: Lassen Sie die Finger davon und hören Sie auf den Notar.

Ein Gewährleistungsausschluss ist keineswegs üblich und in Anbetracht der von Ihnen sicherlich nicht unerheblichen Summe auch nicht hinnehmbar.

Sie kaufen quasi wie besehen und können keinerlei Rechte dann geltend machen. Unglaublich!

Allein schon die schwammige Formulierung "erhebliche Nachteile" ist so auslegungsfähig, dass Sie auch damit offenen Auges in eine Falle laufen können. Denn was erheblich sein soll, wird auch nicht ansatzweise erklärt.

Auch "altrechtliche Dienstbarkeiten" ist genauso schwammig. Bedenken Sie, dass auch Rückstände im Gemeinschaftskonto Ihnen dann angelasten werden könnten; Auflagen, die vielleicht schon von der Eigentümergemeinschaft beschlossen worden, von Ihnen zu erfüllen wären.

Auch dass die Größe nicht zugesichert wird, kann Probleme bei der nächsten Abrechnung bringen, da bei Wohnungseigentumsrecht der Anteil sich nach der Wohnungsgröße richten wird. Lassen Sie sich doch einmal die Teilungserklärung und Beschlüsse der letzten Jahre, auch in Hinblick auf geplante Reparaturen, die Sie dann zahlen müssten, vorlegen.

Hier liegt der Verdacht nahe, dass Sie als unbedarfter Käufer "die Katze im Sack" mit erheblichen Risiken kaufen sollen; davon kann man wirklich nur abraten, zumal schon in der Klauzsel darauf hingewiesen wird, dass ZU IHREM NACHTEIL von den gesetzlichen Vorschriften abgewichen werden soll.

Deshalb nochmals: Dem Notar ist zuzustimmen: Es sollte vorab ein Gutachten eingeholt werden und das gesetzliche Gewährleistungsrecht vereinbart werden. Läßt der Verkäufer sich darauf nicht ein, sollten Sie eine andere ETW (wenn es denn sein muss) suchen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2005 | 13:13

Guten Tag Frau True-Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Könnten Sie mir bitte kurz ein paar Beispiele nennen, was mir drohen könnte, wenn ich auf die gesetzl. Gewährleistung verzichten würde? Welche Fälle würde die gesetzl. Gewährleistung im Falle des Wohnungskaufes abdecken?

Könnten Sie mir - als Argumentationshilfe meinem Makler gegenüber - eine Quelle nennen, wo ich den Gesetzestext und aktuelle Urteile nachlesen kann?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2005 | 13:42

Der Gesetzestext ergibt siuch aus §§ 433 BGB (nachzulesen über unsere homepage), wobei die einzelnen Mängel in §§ 434 BGB und Ihre Rechte in § 437 BGB geregelt sind.

Ein Mangel liegt (abgekürzt) immer dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dieses ist aber nur ein Teil des Mangelbegriffes. Eine allumfassende Erklärung kann in diesem Forum nicht geboten werden (siehe Button "Hilfe").

Sie wissen offenbar nicht, welcher GENAUE Zustand die Wohnung hat. Ob z.B: die gesamte elektrischen Einrichtungen, Wasserleitungen, Heizungen erneuert werden müssen (oder es schon einen entsprechenden Beschluss gibt) ist offenbar nicht bekannt.

Wenn der Makler angesichts dieser Vertragsklausel noch argumentieren will, würde ich dem Makler auch gleich wechseln. Kein seriöser Makler würde Ihnen eine solche Klausel "verkaufen".

Sie verzichten mit einer solchen Klausel auf

Nacherfüllung
Rücktritt
Minderung
Schadensersatz

wenn sich im Nachhinein doch ein Mangel zeigt (z.B. beim ersten Regen Wasser durch die Fenster kommt, die Wohnung im Winter nicht warm wird, usw. usw.).

Rechtsprechung gibt es im Kaufrecht zu (fast) jedem Problem, so dass eine Aufzählung so in dieser Form nicht möglich ist. Sie sollten aber § 442 BGB genau lesen, da ohne Einholung eines Gutachtens und dann naoch Haftungsausschluss (§ 444 BGB) man Ihnen mit guten Argumenten eine grobe Fahrlässigkeit entgegen halten kann.

Noch ein TIPP: Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollten Sie sich auch über Rechte und Pflichten nach dem WEG ausführlich belehren lassen.

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