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Gestaltung Sondernutzungsfläche


| 20.04.2006 09:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Zum Sachverhalt:

Folgende Frage tauchte nach dem Kauf eines ETW bei uns auf:

Was darf man in BaWü Raum Stuttgart mit einer Sondernutzung alles anstellen.

Es geht um ca. 2,5Ar.

Uns persönlich schwebte ein kleiner Geräteschuppen zur Unterbringung der Gartengeräte(Rasenmäher und co.), ein kleiner, mobiler, Sandkasten mit Schutzfolie für den Untergrund sowie 4 kleinere "Büsche" zur Gestaltung der Fläche vor.

Nachdem ein Gemeinschaftsmitglied zwecks Schuppen seine bedenken äusserte, habe ich mich versucht im Internet schlau zu machen.
Dort wurden dann im grossen und ganzen meine "Träume" zerstört:
Eingriff in die optik der Gesamtanlage und so weiter.. müssen von allen einstimmig abgeschlossen werden....

In der Teilungserklärung bzw der Kaufvertrag steht zur Sondernutzungsfläche folgender Passus:
"In Bezug auf Gestaltung dieser Flächen, insbesondere die Bepflanzung, kann die Hausordnung Regelungen vorsehen"

Nun meine Fragen:

1.)Wie ist dieser allgemein gehaltene Satz zu verstehen?
2.)Gibt es schon erfahrungswerte in Bezug auf die Gestaltung was in unserem Raum alles erlaubt ist bzw nicht? Z.B. Busch 50cm erlaubt, der Rest nicht? Eventuell Beispiele oder auch Quellen in denen man allgemeine Regelungen findet?
3.)Für den Fall, daß Gestaltungen abgestimmt werden müssen: Ist einstimmigkeit vorgesehen?
4.)Wie muss man korrekter Weise vorgehen um nicht einen anfechtbaren Beschluss zu produzieren?Z.B.Vor Versammlung im Tagesordnungspunkt eintragen lassen?

Es ist nicht so, daß wir immer unseren Kopf durchsetzen wollen.
Nur ist es schwer nachzuvollziehen, daß für jedes "Stiefmütterchen" das eingepflanzt wird, immer eine Genehmigung bestehen muss.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),



Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:



1.)

Der allgemein formulierte Satz bedeutet letztendlich nichts anderes, als dass die Gartengestaltung in das Ermessen der Eigentümergemeinschaft gestellt wird, was (eigentlich) sehr vernünftig ist, aber immer dann (natürlich) Schwierigkeiten macht, wenn die Gemeinschaft partout keine Einigung erzielen kann, wie im vorliegenden Fall.

Da die Hausordnung nun offenbar keine Regelung enthält - ansonsten wäre diese verbindlich - liegt esn nun an der Gemeinschaft, "auf einen gemeinsamen Nenner" zu kommen.



2.)

Erlaubt ist zunächst alles, was die Eigentümerversammlung (sofern nicht gesetzliche Vorschriften entgegenstehen) genehmigt und beschlossen hat, da hier die gemeinsame Nutzung zu erfolgen hat.

Ohne Genehmigung darf nichts errichtet werden, was dem Bestimmungszweck zuwider läuft; die Grenzen ergeben sich aus §§ 14, 15 WEG, wobei die Grundregel ist, dass KEIN NACHTEIL ENTSTEHEN DARF, DER ÜBER DAS BEI EINEM GEORDNETEN ZUSAMMENLEBEN UNVERMEIDLICHE MAß HINAUSGEHT.

Feste Gebäude, großwachsende Sträucher und Bepflanzungen sind nicht erlaubt; bei der festeingebauten Sandkiste ist es schon ein Grenzfall; erlaubt sind dann hingegen das Aufstellen eines schnell abbaubaren Kinderhauses, eine Sandkastenmuschel.



3.)

Über die Gestaltung muss dann, wenn es bisher keine Regelung gibt, in der Tat abgestimmt werden, wobei ein Mehrheitsbeschluss - sofern sich aus der Teilungserklärung, die Sie dazu durchlesen müssen, nichts anderes ergibt - ausreichend ist; aber auch dort müssen Sie die Teilungserklärung daraufhin durchlesen, ob die Stimmen pro 1000stel Mitanteil oder anders geregelt ist.



4.)

Einen nicht anfechtbaren Beschluss zu "produzieren" ist kaum möglich, da der unterliegende Miteigentümer immer einen Beschluss zumindest dem Grunde nach binnen Monatsfrist anfechten kann. Dann wird das Gericht entscheiden, was auch kaum zu vermeiden ist. Davon zu unterscheiden ist dann der Ausgang der gerichtlichen Entscheidung.

Sie sollten nun wie folgt vorgehen:

Der Verwalter sollte eine Eigentümerversammlung eingerufen (entweder turnusgemäss, wenn dieses zeitlich reicht, oder eine außerordentliche, sofern dann die weiteren Voraussetzungen gegeben sind) und dabei unbedingt die Tagesordnungspunkt Neugestaltung der Gartenfläche aufnehmen, damit dann jeder Eigentümer hierüber informiert ist (und die -wirksame- Anfechtung wegen eines formalen Mangels ausgeschlossen werden kann).

Die Erfahrung bei den von unserem Büro begleiteten Versammlungen haben dabei gezeigt, dass es dabei sehr hilfreich ist, wenn vorab schon jeder Eigentümer seine Wünsche schriftlich fixiert oder sogar skizziert.

Ihnen würde ich empfehlen, ggfs. eine Computerdarstellung des beabsichtigten Garten zu erstellen, da es oft "wahre Wunder" bewirkt, wenn wann den übrigen Eigentümer ein Bild von einem perfekt gestalteten Garten präsentieren kann. Viele werden dann ggfs. sich Ihre Meinung anschließen, so dass die Abstimmung dann zu Ihren Gunsten ausfallen kann.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2006 | 11:04

Zuersteinmal vielen Herzlichen Dank für die schnelle und sehr aussagekräftige Antwort!!!!!

Eine kleinen Nachtrag hätte ich jedoch noch:

Sehe ich es richtig, daß obwohl wir die alleinigen Sondernutzungsrechte an unserem Gartenanteil haben, daß im grossen und ganzen für alles was nach Neuerrichtung geändert wird, also wie in meinem überzogenen Beispiel die Stiefmütterchen, immer erst die Gemeinschaft gefragt werden muss?
Also wir als Sondernutzungsberechtigte, im Grundbuch eingetragen, keinerlei, auch im geringen Umfang, Arbeiten vollziehen dürfen?

Wenn ja, würden wir(meine Frau und ich) lieber auf die Sondernutzung verzichten, da wir es nicht einsehen, für die Modernisierung bzw Instandhaltung selber aufzukommen, die Gemeinschaft jedoch vorschreiben kann was gemacht werden darf und was nicht.

Ich hoffe dies ist verständlich rübergekommen.

Danke im vorraus für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2006 | 13:31

Sehr geehrter Ratsuchender,


ganz so drastisch ist es nicht. Die Zustimmung muss immer dann erfolgen, wenn aufgrund Ihrer Nutzungsänderung ein Nachteil der anderen Miteigentümer entstehen kann.

Es ist also nicht so, dass Sie auch für Arbeiten im geringen Umfang die Genehmigung brauchen, die Meßlatte ist immer der der Nachteil.

Ob dieses der Fall ist, wird dann - schlimmstenfalls - das Gericht entscheiden, wobei die Rechtsprechung sich in den letzten Jahren insoweit geändert hat, dass an die Bejahung eines Nachteils größere Anforderungen gestellt werden.

Sie werden also gute Möglichkeiten haben, dass die Anfechtungsklage des Miteigentümers (deren Einreichung Sie kaum vermeiden können) abgewiesen wird und dann (hoffentlich) auch Ruhe einkehren wird.


Sollten noch Fragen bestehen, rufen Sie mich doch einmal an, damit wir dann die offenstehenden Probleme außerhalb des Forums noch klären können.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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