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Gesetzliche Haftung vertraglich ausschließbar?

| 01.02.2014 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um Haftungsausschlüsse und -beschränkungen bei der Beauftragung eines Hausverwalters im Hinblick auf die Haftung für verschuldete Verstöße gegen die Verkehrssicherungspflichten.

Sehr geehrte Anwälte,

da wir vertragsfreiheit haben, hätte ich gerne gewusst, ob es theoretisch möglich ist den § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte vertraglich bei einem Hausmeistervertrag auszuschließen ?

http://bgb.jura.uni-hamburg.de/einwand/haftungsausschl.htm

Offenbar scheint dies anhand der Analyse der Uni möglich "
a) Vorsatzhaftung

Allgemein kann die Haftung für Vorsatz nicht ausgeschlossen werden (§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners ). Anders ist es bei Vorsatz von Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte ). .."

Zumindest bei nachweisbaren Vorsstz

Nun geht es mir darum zu prüfen ob ich als Eigentümer meine Verkehrssicherungspflicht auf einen Hausmeister nicht nur übertragen kann so das also erst einmal die Kontrollpflicht bleibt- sondern auch den 278 BGB ausschließen kann
Diese allgemeine Vorschrift besagt das ich mir zb grobe Fahrlassigkrit des Hausmeisters grundsätzlich anlasten muss als Eigentümer
Gilt dies auch, wenn vorher den Mietern die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Hausmeister öffentlich bekannt gemacht wurde ?

Siehe http://www.frag-einen-anwalt.de/Hausmeistervertrag,-gibt-es-Vordrucke-oder-koennen-sie-einen-erarbeiten---f254340.html

Das Problem ist also das ich nicht vor Ort bin und ich gerne die Verantwortung an den Hausmeister geben will und ich auch aus versicherungstechnischen Gründen mir ungern eine mögliche grobe Fahrlassigktit des Hausmeisters anlasten will

Gibt es hier eine vertragliche Möglichkeit die Forderungen von Mieter etwa auf Schmerzensgeld an den Hausmeister weiter zu leiten oder zumindest meine Verantwortung so zu reduzieren das im Falle eines Unfalls zumindest die Haftpflichtversicherung zahlt auch wenn dem Hausmeister Versäumnisse anzulasten sind ?
Ich verweise insofern auf die Möglichkeit beim Hausmeistervrrtrsg auf § 307 BGB: Inhaltskontrolle und bitte die Frage anzunehmen wenn sie wissen ob ich vertrsglich die Haftung bzw die Verkehrssicherungspflicht unter Nichtbeachtung des § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte gewissermaßen direkt also an der Quelle auf den Hausmeister irgendwie übertragen kann

Ich bitte einen möglichen Ausweg zu nennen auch im Hinblick auf Bay OLG, 2z BR 144/04

01.02.2014 | 12:50

Antwort

von


(175)
Ginsterweg 1D
31582 Nienburg
Tel: 05021-6071434
Tel: 0160-91019085
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist erst einmal zu unterscheiden, ob es sich bei der Regelung, die die Verkehrssicherungspflichten oder die Anwendung des § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte ausschließen soll, um allgemeine Geschäftsbedingungen oder aber um individuell vertraglich vereinbarte Absprachen handelt.

Im Falle vom Vorliegen von allgemeinen Geschäftsbedingungen sind die § 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag anwendbar und die Haftungsbeschränkungen nur unter strengeren Anforderungen möglich.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen vor, wenn es sich um eine für eine Vielzahl für Verträge vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, wobei die mehrmalige Absicht der Verwendung bereits ausreicht.

Hier gilt zum einen § 309 BGB: Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit , wonach eine Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen, unwirksam sind.

Außerdem besagt § 309 BGB: Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit , dass Klauseln unwirksam sind, die einen Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden beinhalten, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen.

Die Regelung des § 307 BGB: Inhaltskontrolle ist grundsätzlich nachteilig für den Verwender und beim Vorliegen von allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar. Denn hier erfolgt eine Inhaltskontrolle der Klauseln dahingehend, ob eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners durch den Verwender erfolgt.

Ist folglich die Haftung für den Erfüllungsgehilfen durch allgemeine Geschäftsbedingungen für das oben ausgeführte Verschulden ausgeschlossen, ist dieser Ausschluss unwirksam, wobei es sich um Klauselverbote ohne jede Wertungsmöglichkeit handelt, sie sind per se unwirksam. Ein kompletter Ausschluss für verschuldete Pflichtverletzungen des Erfüllungsgehilfen ist durch AGB also schwer nicht möglich.

Sollte es sich um einen Haftungsausschluss in einer individuell vereinbarten Regelung handeln, auf deren Gestaltung beide Seiten Einfluss hatten, bemisst sich die Wirksamkeit der Regelung nicht nach den § 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag , sondern an den weiteren Regelungen der § 134 BGB: Gesetzliches Verbot , § 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher , § 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben , § 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung . Diese Voraussetzungen sind grundsätzlich schwer zu erfüllen, wobei dann gegen ein Verbotsgesetz verstoßen werden müsste oder eine Sittenwidrig vorliegen müsste, die ich mangels Anhaltspunkten bei einem Haftungsausschluss per se nicht sehe.

Zu den allgemeinen Regelungen gehört aber auch § 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners , wonach die Haftung des Schuldners für Vorsatz nicht im Voraus ausgeschlossen werden kann. Allerdings findet, wie Sie richtig festgestellt haben, keine Anwendung auf bei § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte . Das bedeutet, dass eine Haftung für Vorsatz des Erfüllungsgehilfen ausgeschlossen werden kann.

Die Frage der Verkehrssicherungspflicht ist davon zu trennen. Die Verkehrssicherungspflicht entsteht grundsätzlich, wenn jemand Gefahrenquellen schafft und daher für den Schutz der Rechtsgüter anderer einstehen muss. Verkehrssicherungspflichten werden in der Regel verletzt, wenn Sicherungsmaßnahmen unterlassen werden, obwohl der Verkehrssicherungspflichtige aufgrund der Schaffung einer Gefahrenquelle zu Schutzmaßnahmen verpflichtet wäre. Diese Frage ist also eine andere als die Frage nach dem Verschulden und Verschuldensmaßstab. Wird ein Anspruch auf Schadenersatz geprüft, muss nicht nur eine Verkehrssicherungspflicht verletzt worden sein, sondern der Verletzter diese zudem zu vertreten haben, weil er fahrlässig oder vorsätzlich unterlassen hat. Die Verkehrssicherungspflichten bemessen sich objektiv, es kann also grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden, ob etwas als Verkehrssicherungspflicht zu beurteilen ist oder nicht, im Zweifel macht dies das Gericht.

Sie können für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten den Hausverwalter als Erfüllungsgehilfen beauftragen. Hiermit sind Sie aber leider immer noch nicht Ihre Überwachungspflicht los, die Sie verpflichtet, zumutbar die Einhaltung der Pflichten durch den Hausverwalter zu überwachen. Im Hinblick auf das von Ihnen benannte Urteil bleibt zwar festzuhalten, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt, die nur zwischen den damaligen Parteien des Prozesses wirken. Das Oberlandesgericht hatte damals aber nicht entschieden, dass eine Überwachungspflicht überhaupt nicht besteht, sondern dass zu Zeitpunkt der Schädigung eine solche nicht bestand, weil das Hauswartsunternehmen über zwei Jahre hindurch keinen Anlass zur Kontrolle gab. Sollten Sie die Pflichten einem Hausverwalter übertragen und dieser führt die Pflichten zwei Jahre gewissenhaft aus, dann sinken die Anforderungen an Ihre Überwachungspflicht, aber, wie das Bay OLG sagt, leben wieder auf, sobald es zu Beanstandungen kommt. Auf eine öffentliche Bekanntmachung der Übertragung der Pflichten auf den Hausverwalter kommt es grundsätzlich nicht an.

Hinsichtlich der Übernahme etwaiger Kosten durch die Haftpflichtversicherung, kommt es auf den Haftpflichtversicherungsvertrag an. Grundsätzlich kann dort zwischen Versicherungsgeber und Versicherungsnehmer geregelt werden, in welchen Fällen eine Kostenübernahme erfolgt und welchen nicht.

Außerdem bleibt festzuhalten, dass auch die so genannte Haftung für Verrichtungsgehilfen besteht, die weiter geht, als diejenige für Erfüllungsgehilfen. Jene ist in § 831 BGB: Haftung für den Verrichtungsgehilfen geregelt und beinhaltet einen eigenen Schadenersatzanspruch, wenn ein Gehilfe im Pflichtenkreis des Pflichtigen tätig wird und dessen Weisungen unterworfen ist. Hier muss die Bestellung nicht zur Erfüllung einer Verbindlichkeit wie in § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte erfolgen. Der Verletzer haftet hier aber für eigenes und nicht für fremdes Verschulden.

Da ich davon ausgehe, dass Sie als Eigentümer Vermieter nicht nur einer Mietpartei sind und die Haftungsausschlüsse für mehrere Verträge vorsehen, werden diese Regelungen als allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert, die sich nach § 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag richten, so dass ein Haftungsausschluss für Erfüllungsgehilfen nicht möglich sein wird. Ich müssten mir noch mitteilen, ob Sie den Haftungsausschluss in die Verträge mit den Mietern oder in den Vertrag mit dem Hausverwalter integrieren wollen.

Abschießend würde ich empfehlen, einen Rechtsanwalt mit der Erstellung eines entsprechenden Vertrags zu beauftragen, da hier viel Haftungspotential zu finden ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Pilarski

Rückfrage vom Fragesteller 01.02.2014 | 13:10

Vielen Dank

ich bitte - wenn möglich - mitzuteilen wie ich möglich " glimpflich " meine Verkehrssicherungspflicht voll auf den Hausmeister übertragen kann.

Ich muss dazu sagen das dieser eine Kleinfirma hat und zugleich bei mir Mieter ist
Er hat mir schon länger angeboten hier Hausmeister sein zu wollen.

Sie schreiben " nicht nur eine Verkehrssicherungspflicht verletzt worden sein, sondern der Verletzter diese zudem zu vertreten haben, weil er fahrlässig oder vorsätzlich unterlassen hat..

Hier bitte ich mitzuteilen ob es möglich ist eine mögliche Fahrlässigkeit auf ein Maß der einfachen Fahrlässigkeit zu reduzieren also weg von grober Fahrlässigkeit in dem ich den Hausmeister nun installiere und somit in Fall eines Unfalls hier meine Haftpflichtversicherung bezahlt.

Weiterhin wurde per mündlicher individualvereinbarung den letzten Mietern mitgeteilt das im Falle eines installieten Hsusmeister er für die Verkehrssicherungspflicht zuständig sei.
Insofern möchte ich nun das formalisieren und den Hsusmeister nun für mein Haus " engagieren " so das er als Dienstleister hier aufpasst.
Folgendes steht im Entwurf des Vertrages "
Im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflicht wurde den neuen Mietern bereits vorab und als Bestandteil des Vertrages per mündlicher individualvereinbarung erklärt, dass die Verkehrssicherungspflicht im Fälle eines zu beauftragenden Hausmeisters unter vertraglichen Ausschluss des § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte auf den Hausmeister übertragen wird und dieser die geeigneten Maßnahmen zur Sicherung ergreift "

Wäre das ausreichend oder was soll im Hausmeistervertrag stehen damit mir als Eigentümer möglichst wenig passieren kann ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.02.2014 | 19:53

Sehr geehrter Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Wie gesagt können Sie die Verkehrssicherungspflichten übertragen, dennoch wird der Hausverwalter bzw. Hausmeister grundsätzlich Erfüllungsgehilfe bleiben, so dass Sie zumindest eine Überwachungspflicht treffen wird.

Da § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte besagt, dass § 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners bei Einschaltung eines Erfüllungsgehilfen nicht anwendbar ist, können Sie grundsätzlich individual-vertraglich, also nicht durch AGB, selbst Vorsatz ausschließen. Durch AGB kann eine Begrenzung der Haftung auf Fahrlässigkeit für sonstige Schäden erfolgen, bei den Rechtsgütern des Lebens, Körpers sowie der Gesundheit ist dies nicht möglich, entsprechende Klauseln bleiben unwirksam. Laut Ihren Angaben gehe ich dann davon aus, dass Ihre Haftpflichtversicherung aufgrund dieser Begrenzung auf Fahrlässigkeit grundsätzlich auch die Kosten übernehmen würde.

Das Problem ist aber, dass eine solche Haftungsbegrenzung in den Mietverträgen stehen müsste. Denn durch einen Vertrag mit dem Hausmeister können Sie nicht einfach zu Lasten Dritter, hier der Mieter, Ihre Haftung insbesondere nachträglich begrenzen. Selbst wenn Sie den Mietern mündlich eine solche Regelung mitgeteilt haben, so ist zum einen zweifelhaft, ob es sich um eine Vereinbarung handelt, die beiderseitig getroffen wurde - Sie schreiben selbst, es handele sich um eine Mitteilung-. Zum anderen bestünde ein enormes Beweisproblem. Kein Mieter würde im Falle eines Anspruchs gegen Sie plötzlich zugestehen, dass eine solche Vereinbarung bestand. Die von Ihnen aufgeführte Regelung ist daher nicht wirklich geeignet, an der Haftungsfrage gegenüber den Mietern etwas zu ändern, wenn dies nicht bereits Inhalt des ursprünglichen Vertrags war.

Die einzige Möglichkeit wäre daher, falls eine nachträgliche Änderung der Haftungsverhältnisse mit den Mietern nicht möglich ist, im Hausmeistervertrag, der nur unmittelbar zwischen Ihnen und dem Hausmeister gilt, zu vereinbaren, dass Sie im Falle einer Inanspruchnahme durch die Mieter beim Hausmeister Regress nehmen können oder dieser Sie von den Kosten einer etwaigen Inanspruchnahme durch die Mieter freistellt. Wenn der Hausmeister aber seinen aus dem Hausmeistervertrag resultierenden Pflichten nicht nachkommt, wäre er Ihnen gegenüber ohnehin wegen vertraglicher Pflichtverletzung schadenersatzpflichtig. Allerdings müsste dies wieder Ihrerseits bewiesen werden, so dass sich vielleicht eine Vertragsstrafenregelung anbieten würde.

Im Ergebnis kann man sagen, Eigentum verpflichtet. Sie werden gegenüber den Mietern kaum eine vollständige Haftungsbegrenzung bis hin zum Ausschluss vornehmen können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen, Ihre Emails habe ich parallel erhalten und werde auf diese antworten, soweit sich dort noch weitergehende Punkte ergeben.

Wie gesagt, empfehle ich dringend, den Vertrag nicht auf eigene Faust, sondern durch einen Rechtsanwalt entwerfen zu lassen, um ihn Ihren Bedürfnissen entsprechend individuell anzupassen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski

Bewertung des Fragestellers 01.02.2014 | 15:21

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Im Rahmen des Portals hatte ich ihnen zwei Mails zur Klarheit geschickt
Ich hoffe das diese angekommen sind

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 01.02.2014
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