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Geschwisterteil mit Hartz IV Immobilie zur Verfügung stellen

| 01.05.2009 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Gibt es eine juristisch korrekte Möglichkeit, einem Geschwisterteil, der bereits Hartz IV Empfänger ist und dies ggf. auch noch länger bleiben wird, die Bewohnung oder den Besitz einer von mir finanzierten EFH Immobilie zu ermöglichen, ohne dass dessen Hartz IV Anspruch erlischt oder zu erheblichen Anteilen entfällt?

Infos:
- Ich habe noch keine konkrete Immobilie zu diesem Zweck erworben, könnte also noch in Grenzen auf die Größe von Haus und Grundstück Einfluss nehmen. Anvisiert sind zur Zeit jedoch eher größere städtische Immobilien mit über 500 qm Grundstück und über 130 qm Wohnfläche in Niedersachsen.

- Mein Geschwisterteil würde derzeit nur mit seinem Sohn (noch verheiratet aber getrennt lebend und Sohn offiziell voll bei ihm lebend) in die Immobilie einziehen, könnte sich aber je nach Immobilie auch eine Teiluntervermietung vorstellen.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Die einfachste Möglichkeit besteht hier darin, dass Sie eine solche Immobilie (Einfamilienhaus, etc.) erwerben und diese an das Geschwisterteil vermieten.

Neben der Regelleistung besteht Anspruch auf die Gewährung von angemessenen Wohnungskosten, § 22 SGB II. Diese werden in der Regel an den Mieter direkt ausgezahlt, es sei denn eine zweckgemäße Verwendung ist nicht sichergestellt. In diesem Fall kann der zuständige Träger auch direkt an den Vermieter leisten.

Nach § 22 SGB II werden Kosten für die Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen durch den Leistungsträger (die ARGE) erbracht, soweit sie angemessen sind.

Es kommt also ganz entscheidend auf die Angemessenheit der Kosten an.

In welcher Höhe Kosten als angemessen anzusehen sind richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten und ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Erfragen lässt sich die Höhe der angemessenen Miete bei dem zuständigen Träger, in der Regel also der Agentur für Arbeit, der so genannten ARGE oder der Kommune selbst.

Als Orientierung dienen den Behörden hier oftmals die Mietobergrenzen des Wohngeldgesetzes. Allerdings sind hierbei die am jeweiligen Ort marktüblichen Mieten zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung sind hierbei Mietpreise im unteren, aber nicht im untersten Bereich des ortsüblichen Mietpreises zugrunde zu legen.

Was die angemessene Größe der Wohnung betrifft, so gelten in der Regel 45 m² für eine, bzw. 60 m² für zwei Personen, sowie weitere 15 m² für jede weitere Person, nicht jedoch für Säuglinge, als angemessene Wohnungsgröße. Für den Fall, dass der Leistungsbezieher eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim besitzt, ist die Frage der Angemessenheit in dem Bereich der Vermögensanrechnung zu klären. In diesem Fall gelten andere Maßstäbe bezüglich der angemessenen Größe des Eigenheims.

Sie sollten es also vermeiden, dem Geschwisterteil das Eigentum am der Immobilie zu übertragen. Dies kann je nach Wert auch nachteilig ausgelegt werden. Es ist aber ausreichend, wenn Sie die Immobilie erwerben und den Wohnraum an das Geschwisterteil vermieten.

Hier kann bei einer solchen Immobilie auch davon abgesehen werden, dass die ALG 2 Grenze für den Wohnraum bei 60 m² liegt. Die Wohnraumfläche kann auch größer ausfallen. Es kommt auf vielmehr auf die Miete an. Dies ist aber regional – von ARGE zu ARGE – in den Einzelheiten unterschiedlich geregelt. Es gibt bei den ARGEn jeweils Verwaltungsanweisungen zu § 22 SGB II, aus welchen sich die Werte ergeben. Somit kann z.B. auch eine Wohnfläche von 70 m² zugestanden werden. Problematisch kann dies z.B. bei den Heizkosten werden. Da dieser in der Regel nur mit etwa 1,10 € pro m² und Monat gezahlt werden und daher nur bis 60 m² übernommen werden. Die Differenz – in diesem Fall Heizkosten für 10 m² müssten dann eingespart oder selbst getragen werden.

Ich kann Ihnen hier nur anraten, zuvor entsprechende Erkundigungen bei der zuständigen ARGE einzuholen. Es besteht für das Geschwisterteil auch die Möglichkeit, sich bei der ARGE eine Zusicherung der Übernahme der Kosten für die neue Wohnung gemäß § 22 Absatz 2 SGB II einzuholen. Damit sind Sie bzw. das Geschwisterteil auf der sicheren Seite.

Wenn Sie also eine Immobilie mit etwa 130 m² Wohnfläche für das Geschwisterteil erwerben wollen, sollten Sie sich vorher vor Ort erkundigen, inwieweit hier Mietkosten übernommen werden. Ansonsten sollte der Wohnraum bei etwa 60 bis 70 m² für 2 Personen liegen. Auf die Größe des Grundstücks kommt es nicht an.

Als weitere Möglichkeit können Sie dem Geschwisterteil auch ein kostenloses Wohnrecht ermöglichen. Dies wirkt sich insoweit auf den ALG 2 Anspruch nur so aus, als dass die Kosten für die Unterkunft wegfallen. Die sonstigen Leistungen sind davon nicht betroffen.

Nachfrage vom Fragesteller 02.05.2009 | 00:02

Verständnisfrage 1 Sie schreiben:
"Hier kann bei einer solchen Immobilie auch davon abgesehen werden, dass die ALG 2 Grenze für den Wohnraum bei 60 m² liegt. Die Wohnraumfläche kann auch größer ausfallen. Es kommt vielmehr auf die Miete an."

Kann ich dementsprechend davon ausgehen, dass ich z.Bsp. 130 qm als Größe des vermieteten Objektes angeben kann, wenn nur die Gesamtmiete einer ortsüblichen ca. 60 qm Wohnung entspricht?
Gilt dies auch bezüglich der Heizkosten - Höhe der in Rechnung gestellten Heiszkosten gilt, nicht die Anzahl der geheizten qm?

Verständnisfrage 2
Entfallen bei Einräumung eines kostenlosen Wohnrechts die ALG Leistungen nur für die Nettokaltmiete oder auch die Betriebskosten und Heizkosten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.05.2009 | 11:02

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Nachfragen beantworte ich wie folgt:

1. Kann ich dementsprechend davon ausgehen, dass ich z.B. 130 qm als Größe des vermieteten Objektes angeben kann, wenn nur die Gesamtmiete einer ortsüblichen ca. 60 qm Wohnung entspricht?

Ich hatte dazu ausgeführt, dass die Wohnfläche möglichst nicht über 70 m² liegen sollte, um wirklich sicher zu gehen. Ich gehe davon aus, dass es die ARGE kritisch hinterfragen würde, wenn Wohnraum mit einer Fläche von 130 m² nur zu einem Mietpreis für Wohnraum mit 60 € m² vermietet würde.

Es ist zwar zutreffend, dass es am Ende auf die Miete ankommt, bei 130 m² könnte aber auch dies schwer umzusetzen sein durch die ARGE.

Aber auch hier sollten Sie sich vorher bei der zuständigen ARGE erkundigen, inwieweit auch größerer Wohnraum mit geringerer Miete nach § 22 SGB II als angemessen angesehen wird. Da hier insoweit regional Unterschiede gemacht werden, kann ich dies nicht abschließend beurteilen. Dies unterliegt immer eine Einzelfallentscheidung.

Auch kann nach § 22 Absatz 2 SGB II ein Antrag Zusicherung der Kostenübernahme gestellt werden. Damit sind Sie dann auf der sicheren Seite und können Ihr Vorhaben problemlos umsetzen.

2. Gilt dies auch bezüglich der Heizkosten - Höhe der in Rechnung gestellten Heizkosten gilt, nicht die Anzahl der geheizten qm?

Dazu hatte ich ausgeführt, dass Heizkosten nur bis zur angemessenen Grenze von 60 m² übernommen werden. Die Differenz zu z.B. 130 m² wäre dann von dem Geschwisterteil selbst zu tragen oder es müssten entsprechend Heizkosten gespart werden. Von der ARGE werden also als Leistung nach § 22 SGB II Kosten für die Heizung übernommen, dies aber auch nur in einem angemessenen Rahmen. Hier stellen 130 m² definitiv keinen angemessenen Rahmen für 2 Personen dar.

3. Entfallen bei Einräumung eines kostenlosen Wohnrechts die ALG Leistungen nur für die Nettokaltmiete oder auch die Betriebskosten und Heizkosten?

Wenn ein kostenloses Wohnrecht eingeräumt wird, muss die ARGE nicht mehr die Kosten für eine angemessene Unterkunft tragen, da diese ja nicht mehr anfallen. Allerdings besteht weiterhin ein Anspruch auf die angemessenen Kosten für die Heizung. Diese sind also nicht von dem kostenlosen Wohnrecht betroffen und können beantragt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen weiteren Ausführungen geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch ein angenehmes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.05.2009 | 12:36

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 04.05.2009 4/5,0
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