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Geschuldeter Schallschutz Wohnungstür in Mehrfamilienhaus

| 09.11.2013 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Ich habe vor kurzem eine Eigentumswohnung in einem Neubau (Mehrfamilienhaus, 7 Wohneinheiten) erworben. Die Wohnungstür zum Treppenhaus hat laut Hersteller einen Schalldämmwert von 32 dB (im eingebauten Zustand, Laborwert also 37 db).

Im Kaufvertrag und der Baubeschreibung ist für die Wohnung keine Schallschutzklasse angegeben. Es gibt nur einen Verweis auf "Bau erfolgt gemäß ... einschlägigen DIN-Normen". Die Wohnanlage wird allerdings als "exklusiv, repräsentativ" bzw. als "Villa", von einem der renommiertesten Architekten der Stadt entworfen, angespriesen. Die Räume werden als "luxuriös" beschrieben.
Des weiteren ist bei der Lagebeschreibung von einer "ruhigen Wohnlage, die sich deutlich Abseits von Lärm der Innenstadt befindet" die Rede.
Entsprechend lag der Quadratmeterpreis sprübar über dem ortsüblichen Niveau für einen Neubau.
Für die Wohnungstür ist ein "erhöhter Schalldämmwert", jedoch ohne Angabe eines Zahlenwerts, in der Baubeschreibung vorgesehen.

Meine Frage(n):

Kann ich davon ausgehen, dass aufgrund der Baubeschreibung und insbesondere vor dem Hintergrund des BGH-Urteils vom 14. Juni 2007, AZ VI ZR 45/06 für die Wohnung insgesamt ein Schallschutz gemäß Schallschutzklasse II oder III der DIN 4109 als vertraglich vereinbart anzunehmen ist?

Folgt daraus, dass für die Wohnungstür statt der erfolgten nur geringfügigen Erhöhung des Schalldämmwert von 27 db (Mindestmaß nach DIN 4109) auf 32 db eigentlich der in der DIN 4109 für den Fall eines erhöhten Schallschutzes für Wohnungstüren vorgesehen Schalldämmwert von 37 db geschuldet ist?

Oder folgt dies bereits aus der Angabe eines "erhöhten Schalldämmwerts" in der Baubeschreibung sowie dem Verweis auf die entsprechenden DIN-Normen an anderer Stelle, da die DIN 4109 für die Wohnungstür eben nur zwei Werte angibt: 27 db als Mindestwert und 37 db als Empfehlung, falls erhöhter Schallschutz vereinbart ist.

Oder liege ich falsch und der Einbau einer Tür mit 32 db (bzw. jedem anderen Wert jenseits der 27 db Mindestanforderung) liegt im Ermessen des Bauträgers?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Bezüglich der DIN 4109,ursprünglich aus dem Jahre 1989, gibt es verschiedene Gerichtsentscheidungen(OLG
Düsseldorf, Urteil vom 24.05.1991, BauR 1991,
752; OLG Stuttgart, Urteil vom 22.11.1995, BauR
1996, 718; OLG München, Urteil vom 03.02.1998,
BauR 1999, 399 – Nichtannahmebeschluss des
BGH vom 22.10.1998, sowie Urteil OLG München
vom 28.05.2003, IBR 2004, 197 ff.). Die von Ihnen genannte Entscheidung ist mit Sicherheit die Wichtigste. Das Gericht befasst sich auch mit dem in DIN 4109 beschriebenen Niveau, das lediglich zum Ziel hat, Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung zu schützen.

Zu Recht kann ein Käufer daher auf höheren Schallschutz schließen, wenn eine Eigentumswohnung als exklusiv, repräsentativ oder Villa beworben wird . Letztlich ist es aber wieder eine Auslegungssache. Grundsätzlich kann angenommen werden, dass ein besserer Schallschutz als nach der DIN 4109 geschuldet sein wird , auch wenn die DIN 4109 "vereinbart" sein sollte. Das Gericht hat festgestellt, dass der Mindestschallschutz bauwerkvertragsrechtlich weitgehend bedeutungslos ist. Der erhöhte Schallschutz, wie er im Beiblatt 2 der DIN 4109 beschrieben steht, bedarf keiner "ausdrücklichen" Vereinbarung. Dann müsste im Fall einer "Luxuswohnung" oder "Premiumwohnung" ein entsprechend noch höherer Wert gelten!! In Ihrem Fall könnte man daher durchaus die Notwendigkeit eines hoch/oder höchstwertigen Schallschutzes erwarten.

Was folgt nun daraus?

Im Falle des Mangels einer Kaufsache ist der Verkäufer zur Nachbesserung aufzufordern, § 434, 439 BGB. Ein Mangel liegt vor, wenn die vereinbarte oder vertragliche Beschaffenheit nicht erreicht wird.

Hier ist eine kleine technische Erklärung zum Schallschutz notwendig. Der Rw,p von 32dB ergibt abzüglich -5dB Vorhaltemaß einen Rw,r von 27dB. Dieser Rw,r von 27dB ist das, was zumindest die 4109 als Tür zwischen einem Treppenhaus und einem Wohnungsflur vorsieht. Auf dem 4109 Beiblatt 2 gibt es Empfehlungen für den erhöhten Schallschutz. Unter Beachtung des Vorhaltemasses (-5db) wäre das geeignete wohl eine Schalldämmung von Rw,p = 42dB, also der Wert der SSK III (VDI) für Ihre "gehobene" Tür.( Rw,p bedeutet: ermittelter Wert bei Eignungsprüfungen im Labor nach DIN 52210 bzw. EN 20140.Rw,r: Rechenwert)

Nun stellt sich die Frage, was aus der Baubeschreibung folgt. Leider nichts konkretes. Ein Mangel kann also nu bejaht werden, wenn aus dem Zusammenhang der Umstände ein Richter von einem Mangel überzeugt werden kann. Und ob dies der Fall ist, ist ungewiß, weil es letztlich eine Auslegungssache und damit Aufgabe eines guten Anwalts sein wird.

Gute Gründe sprechen aber m.E: dafür, dass ein höchstmöglicher Schutz als vereinbart anzusehen ist. Dazu ist die BGH entscheidung tatsächlich nützlich heranzuziehen, und aus dem Umkehrschluss festzustellen, dass für eine Premiumwohnung eben nach dem durchschnittlichen Verständnis eines Erwerbers ein schallschutztechnisches " mehr " erwartet werden sollte. Daraus könnte man dann sehr wohl in die Richtung argumentieren, dass nicht nur eine geringfügige Erhöhung, sondern eine bedeutendere um - in diesem Fall min.10 db - geschuldet ist.

Dass der Einbau einer Standard-Schallschutz Tür gänzlich im Ermessen des Bauträgers liegt, sehe ich nicht. (Ihre dritte Frage) Sein Ermessen bei der Auswahl dürfte sich, vor der Leistungsbeschreibung der Wohnung, auf eine Auswahl AUS DEN bestmöglichen Türen, also der höchsten Schallschutzklasse reduziert haben. Die db-Werte sind in dem Fall nur ein Anhaltspunkt, nicht das einzige Entscheidungskriterium: Wertbildender Faktor einer Premiumwohnung sind seine einzelnen wertbildenden Bestandteile, also auch die Eingangstür. Entsprechen diese nicht der Erwartung aus der Baubeschreibung, liegt ein Mangel gem. § 434 BGB vor.

Davon wäre im Streitafall letztlich nur noch ein Gericht zu überzeugen, wobei die BGH-Entscheidung und die Zusammenschau aller Argumente wohl überwiegend für Sie streiten.

Eine Garantie gibt es vor Gericht, wie auch auf hoher See, aber leider nie.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tamás Asthoff, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2013 | 17:31

Sehr geehrter Herr Asthoff,

herzlichen Dank für Ihre Ausführungen. Ich habe folgende Nachfrage:

Legt man lediglich zugrunde, dass der Bau gemäß der einschlägigen DIN-Normen durchgeführt wird (also auch DIN 4109) und für die Wohnungstür ein "erhöhter Schalldämmwert" vereinbart ist, wäre daraus schon das Recht auf eine Tür mit Rw,p=42dB abzuleiten, da in der entsprechenden DIN neben dem Mindestmaß Rw,p=32 dB eben nur dieser Werte (42 dB) für den Fall eines erhöhten Schallschutzes genannt wird (und nicht die Rw,p=37 Tür, die bei mir verbaut wurde)?

Hintergrund: Mit dem Verweis, dass aufgrund der Baubeschreibung für das ganze Gebäude (und nicht nur meine kleine Wohnungstür) ein erhöhter, gar höchster Schallschutz zu leisten ist, treibe ich den Bauträger möglicherweise ohne Not auf den Baum.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2013 | 18:02

Sehr geehrter Fragesteller,


ich verstehe Ihre Konkretisierung. Die Ansprüche der anderen Mitbewohner werden von der geltendmachung Ihrer Ansprüche nicht betroffen. Ich würde mich nur um meine Rechte kümmern.

Ich unterstütze Ihren Standpunkt generell, leider sind mir die einzelnen Beschreibungen der Wohnungen nicht bekannt, aus denen sich Einzelheiten ableiten liessen. Schliesslich ist es auch, wie oben betont, Auslegungssache, wobei mit guten Argumenten eine Notwenidkeit der 42db Tür bejaht werden kann. Einen kompletten Schallschut gibt es natürlich nicht. Ob Sie den Bauträger auf die Plame bringen, kann nur von Bedeutung sein, wenn Sie in Zukunft noch mehr mit ihm planen!

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