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Geschätzer Heizkostenverbrauch bei defekten Thermostaten

| 22.10.2014 22:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach der HeizkostenVO und die Folgen, bei einer Störung der Wärmemengenmessgeräte.

Guten Abend,
ich wohne zur Miete in einem Haus mit vier Parteien mit Gasheizung. Es gibt keine gesonderten Gaszähler für die einzelnen Wohnungen sondern nur einen Hauptzähler.In meiner Wohnung befinden sich 9 Heizkörper, die jährlich abgelesen werden.

Bei der vorletzten Abrechung 1.4.12-21.3.13 war der Zähler an einem Heizkörper defekt, der Verbrauch wurde daher anhand des Vorjahres geschätzt.
Aktuell habe ich den Fall, dass bei der letzten erfolgten Abrechnung Zähler an sechs Heizköpern defekt waren. Lediglich drei Zähler funktionierten, darunter derjenige, der letztes Jahr bereits ausgetauscht wurde.sowie ein weiterer Zähler, der immer auf Null steht (es handelt sich um das Gäste WC). Somit bleibt ein funktionierender Zähler übrig, der den exakten Verbrauch dieses Heizkörpers anzeigt und einen Vergleich mit dem Verbrauch des Vorjahres erlaubt. Der Verbrauch an diesem Heizkörper liegt 16.7 % unter dem des Vorjahres, was mit dem wesentlich milderen Winter gut zu erklären ist.
Die Verbrauchswerte der letzten 13 Jahre schwanken ínsgesamt um bis zu 17.5% je nach Strenge des Winters.

Meine Frage: Muss ich wirklich für alle defekten Zähler an Heizkörpern (6!) den Schätzwert des Vorjahres hinnehmen,obwohl der Winter nachweislich milder war und der einzige funktionerende Ableser eines Heizkörpers, der eauch einen Vergleich erlaubt einen um 16.7% geringeren Verbrauch zeigt?
Akzeptabel wäre für mich, dass der Verbrauch für die defekten Zähler geschätzt wird anläßlich des Verbrauchs zuvor, aber minus dieser 16.7%. Wäre dies durchsetzbar?

Alternativ fand ich auch andernorts den Hinweis, dass nach §12 Heizkostenverordnung der Mieter berechtigt ist den Anteil um 15% zu kürzen, wenn nicht der Verbrauch exakt errechnet werden konnte.

Es handelt sich übrigens um einen Gegenwert von über 1000E Heizkosten insgesamt, der eingefordert wird!

Vielen Dank für die Bearbeitung im voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Meine Frage:

Muss ich wirklich für alle defekten Zähler an Heizkörpern (6!) den Schätzwert des Vorjahres hin nehmen, obwohl der Winter nachweislich milder war und der einzige funktionierende Ableser eines Heizkörpers, der auch einen Vergleich erlaubt einen um 16.7% geringeren Verbrauch zeigt?

Antwort:

Nein, Sie brauchen sich allenfalls auf minus 15 -16 % insgesamt schätzen zu lassen.

Frage:

Alternativ fand ich auch andernorts den Hinweis, dass nach §12 Heizkostenverordnung der Mieter berechtigt ist den Anteil um 15% zu kürzen, wenn nicht der Verbrauch exakt errechnet werden konnte.

Antwort:

Bedingt korrekt: Solange Sie als Mieter (nicht als Eigentümer) herangezogen werden. In den meisten Fällen besteht eine Pflicht für den Gebäudeeigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung.

Wenn das nicht möglich ist, weil alle Geräte oder einzelne Geräte ausgefallen sind, gilt die 15 %- Kürzung dann zu Ihren Gunsten, wenn die Ursachen für die nicht verbrauchsabhängig mögliche Abrechnung beim Eigentümer liegt.

Diese 15 % Pauschale beruht übrigens auf der Erfahrung, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung bis zu 15 % Ersparnis allein durch Anreizung bringt.


Es wäre also noch zu klären, ob Sie dem Vermieter rechtzeitig die Gelegenheit gegeben haben, die defekten Geräte auszutauschen. Wenn zum Beispiel das Wärmemessunternehmen wiederholt darauf hingewiesen wurde, dass Messgeräte defekt sind und/oder diese ausgetauscht werden mussten und der Vermieter es somit schuldhaft unterlässt für eine gesetzeskonforme Abrechnung zu sorgen, dann kann der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15% kürzen.

Nach Ihren Angaben ist das der Fall. Gehen Sie also mit Selbstbewusstsein in die Verhandlung zwecks Kürzung der Schätzung bis zu 16 %.

Vorsorglich können Sie unter "Vorbehalt und ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht" zahlen, um etwaigen Verzug oder gar Kündigungsgründen entgegen zu wirken.
Dann sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2014 | 23:47

Vielen herzlichen Dank für Ihre Beratung.
Eines muss ich noch klarstellen und dann noch eine Nachfrage "anhängen", Die "Defektheit" der Zähler fiel erst beim Ablesen auf (ich hocke mich nicht regelmäßig vor die einzelnen Heizungen, um zu überprüfen, ob die Thermostate auch funktioneren). Diese wurden dann zeitnah ausgetauscht. Es ist also nicht so, dass mein Vermieter versäumt hat, diese trotz Anzeige meinerseits austauschen zu lassen und alles sozusagen zu seinen Lasten geht. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, kann ich trotzdem die 15% Pauschale einfordern, richtig? Mit welchem rechtlichen Hintergrund-Paragraph 12 gilt? Wo muss ich Einspruch einlegen: bei der Firma die die Nebenkostenabrechnungen erstellt hat- und vorsorglich meinen Vermieter bezahlen unter "Vorbehalt und ohne Anerkenntnis einer "Rechtspflicht", oder bei beiden Einspruch einlegen?

Vielen Dank nochmals für die Beanwortung der Nachfrage im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2014 | 00:06

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Richten Sie alle Fragen und Einwände an den Vermieter, denn der ist Ihr Vertragspartner.

Sie haben ganz Recht, wenn Sie schreiben:

"Ich hocke mich nicht regelmäßig vor die einzelnen Heizungen, um zu überprüfen, ob die Thermostate auch funktionieren".

Fordern Sie mit diesem Argumenten und dem Hinweis auf § 12 HeizkostenVO die 15 %-Pauschale. Wenn der Vermieter mehr von Ihnen will, hat er die Darlegungs- und Beweislast.

Gerne können Sie mich oder eine/n Kollegen/in vor Ort dann nochmals kontaktieren.
Eine geruhsame Nacht wünscht Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.10.2014 | 12:31

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