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Geschäftsunfähiger Mieter


| 10.02.2007 16:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mein Bruder (Jahrgang 1941 ) ist offensichtlich seit langem geschäftsunfähig. Er hat vor langer Zeit einen Pferdestall gemietet,der seit vielleicht zwei Jahren auch sein alleiniger Wohnsitz ist.
Den Mietzins von aktuell 250 Euro bezahlt er seit langem nicht mehr und die Vermieterin hat dies bisher toleriert.
Er hatte früher ein Guthaben bei mir aus einem Erbfall und aus diesem Guthaben habe ich früher mal einige Mieten überwiesen. Seit ca Sommer 2005 ist dieses Guthaben aber aufgebraucht.
Der Vermieterin hat er vorgemacht,es bestünden noch weitergehende Ansprüche aus diesem Erbfall und diese scheint darauf hereingefallen zu sein.
Es ist ihr nicht in den Sinn gekommen, sich diese Forderungen belegen zu lassen, zum Beispiel in Form einer Klage, die mein Bruder gegen mich erhoben hätte.
Dann hätte sie schon früher gemerkt, dass mein Bruder, ansonsten mittellos (nicht einmal Sozialhilfe vom Staat ! ), einfach den Kopf in den Sand steckt. Er war sämtlichen konstruktiven Vorschlägen meinerseits vollkommen unzugänglich, obwohl klar war, dass ihn die Vermieterin irgendwann samt seinen Pferden rauswerfen würde.
Dieser Fall ist jetzt eingetreten. Die Vermieterin klagt auf Herausgabe der Mietsache – vermutlich unabhängig davon, ob die Mietschulden beglichen werden oder nicht.
Jetzt ist mein Bruder in Panik und es besteht möglicherweise die Gefahr einer Verzweiflungstat.

Meine Fragen :

Muss die Vermieterin nicht auf einem Teil des finanziellen Schadens sitzenbleiben, da sie so lange zugesehen hat und seiner irrationalen Verhaltensweise somit Vorschub geleistet hat ? - Wenn monatliche Zahlung vereinbart ist, müsste man dann als Vermieter nicht sofort etwas unternehmen, wenn die Miete nicht gezahlt wird und der Mieter offensichtlich mittellos ist ?

Wenn der Mieter offensichtlich seit langer Zeit nicht mehr in der Lage ist, rational zu handeln (zur Zeit ist möglcherweise ein von amtswegen eingeleitetes Betreungsverfahren im Gang – ich weiß aber nichts Genaueres ) – hätte die Vermieterin dann nicht für eine Klärung sorgen müssen – zum Beispiel, indem sie selbst das Betreuungsverfahren beantragt ? Faktisch ist es nun so, dass sie seit langer Zeit, wenn nicht schon von Anfang an, eine Geschäftsbeziehung zu jemand unterhält, der gar nicht geschäftsfähig ist ?

Jetzt erhebt sie die Klage. Kann man überhaupt Klage gegen einen Geschäftsunfähigen bzw Prozessunfähigen erheben. Müsste die Prozessfähigkeit nicht vorab von einem Sachverständigen geklärt werden Ich denke, dass nach der ZPO ein Prozess nur geführt werden kann zwischen Parteien, die beide im Vollbesitz ihrer geistigen Kräfte sind.
Wenn das so ist – müsste dann nicht zunächst ein Betreuer bestellt werden und versucht werden, ob mit diesem nicht eine außergerichtliche Einigung möglich ist ?
Inbesondere stelle ich mir vor, dass eine Zwangsräumung erst durchgeführt werden kann, wenn eine Unterkunft für meinen Bruder und seine Pferde gefunden worden ist. Natürlich müssten vom Betreuer und Familienangehörigen intensive Bemühungen unternommen werden, damit sich die Sache nicht zu sehr hinzieht und die Vermieterin wieder über ihr Eigentum verfügen kann.

Was können wir als Brüder in dieser Sache unternehmen, damit es erst gar nicht zu einem Prozess kommt ? Ein Richter sagte mir in einem Telefongespräch, ich hätte als Bruder eine erweiterte Fürsorgepflicht ? Was heißt das konkret und was verschafft mir das für Möglichkeiten ?
10.02.2007 | 17:34

Antwort

von


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Großfriedrichsburger Straße 13
81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1. Wenn der Vermieter bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht sofort mit einer Kündigung reagiert, sondern erst mal zuwartet, hat das keinen Einfluss auf seine Zahlungsansprüche.

2. Es besteht von Gesetzes wegen keine Verpflichtung, zu überprüfen ob der Vertragspartner (noch) geschäftsfähig ist bzw. ein Betreuungsverfahren einzuleiten. Das BGB geht vielmehr davon aus, dass ein Volljähriger uneingeschränkt geschäftsfähig ist, wer sich auf Geschäftsunfähigkeit beruft, trägt dafür die Beweislast. Das dürfte zumindest dann extrem schwierig zu beweisen sein, wenn Ihr Bruder darauf hinaus will, dass er schon bei Vertragsschluss geschäftsunfähig war.

3. Im Prozessrecht sieht das tatsächlich anders aus, da ist im Zweifel von Amts wegen zu prüfen, ob Ihr Bruder prozessfähig ist oder nicht (§ 56 ZPO). Sollte das nicht abschließend geklärt werden können, gilt er als prozessunfähig und das Gericht wird ihm gem. § 57 ZPO einen Prozesspfleger bestellen.

4. Eine Zwangsräumung ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn der Betroffene noch keine andere Unterkunft hat. Es besteht allerdings die Möglichkeit Schutzanträge zu stellen um die Räumung hinauszuzögern bis Ersatzwohnraum gefunden ist.

Wenn Sie Ihrem Bruder helfen wollen, dann sollten Sie zunächst selbst beim Vormundschaftsgericht beantragen, dass ein Betreuer für Ihren Bruder bestellt wird. Dass ein Betreuungsverfahren von Amts wegen eingeleitet wurde, scheint nämlich sehr unwahrscheinlich und selbst wenn das so sein sollte, schadet ein doppelter Antrag nicht.

Der Betreuer kann Ihren Bruder dann im Verfahren vertreten, Verhandlungen mit der Vermieterin führen, Sozialleistungen beantragen und sich auch um eine andere Unterkunft kümmern. Ggf. besteht auch die Möglichkeit, die Mietrückstände zu begleichen und die Kündigung damit gem. § 569 III Nr. 2 BGB unwirksam zu machen. Dazu wäre aber in jedem Fall vorab zu klären, ob § 569 BGB auf den Stall, der ja wohl nicht zu Wohnzwecken gedacht ist, überhaupt anwendbar ist.

Die Betreuung kann auch von einem Familienangehörigen übernommen werden.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 10.02.2007 | 22:33

Sehr geehrte Frau Koch,

haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort, die auf alle Fälle hilfreich ist.

Ich bin natürlich etwas enttäuscht, dass das Fehlverhalten der Vermieterin (ich sehe es jedenfalls als Fehlverhalten ) ihr in keiner Weise angerechnet werden soll.

Ferner muss ich Folgendes präzisieren : Es ist nicht so, dass mein Bruder sich auf Geschäftsunfähigkeit beruft. Ganz im Gegenteil – er hält sich für geistig gesund und sogar allen anderen intellektuell und moralisch überlegen.

Ich bin es vielmehr selbst, der die Geschäftsfähigkeit bzw Prozessfähigkeit meines jüngsten Bruders ....... massiv in Zweifel zieht. Er hat die Katastrophe sehenden Auges heraufbeschworen und alle Bemühungen, diese zu vermeiden, abgeblockt.
Die Sache mit dem Stall ist nur ein Beispiel unter mehreren, wo er Verpflichtungen eingeht, von denen er weiß, dass er sie nicht erfüllen kann.
Der Richter, mit dem ich telefoniert habe (ein zuständiger Richter ist noch nicht bestimmt ) sagte, meine Sicht bezüglich der Geschäftsfähigkeit meines Bruders leuchte ihm ein.

Ich habe jetzt vor, beim Amtsgericht ...... per E-Mail die Anwendung der Paragraphen 56 und 57 ZPO und insbesondere die Bestellung eines Prozesspflegers zu beantragen.

Vielleicht werde ich Sie in dieser Sache irgendwann nochmals kontaktieren, falls ich einen Anwalt brauche.

Mit freundlichen Grüßen


........... (Ratsucher1)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2007 | 11:04

Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann Ihre Sorge um Ihren Bruder gut verstehen und ich hatte schon fast damit gerechnet, dass er das völlig anders sieht.

Geschäftsunfähigkeit setzt allerdings voraus, dass der Betroffene geisteskrank ist, Unvernunft alleine reicht dafür nicht aus. Anders bei der Bestellung eines Betreuers. Dazu muss der Betroffene nicht geisteskrank sein, sondern nur nicht in der Lage, Teilbereiche seines Lebens selbst zu regeln. Eine Betreuung dürfte also evtl. leichter zu erreichen sein, als eine Prozesspflegschaft. Außerdem würde die Betreuung auch für die Zukunft gelten und nicht nur für dieses konkrete Verfahren.

Anträge bei Gericht sollten, auch wenn eine Amtsermittlungspflicht besteht, per Post gestellt werden und nicht per e-mail.

Wenn Sie eine weitere Vertretung benötigen, stehe ich gerne zur Verfügung. Bitte verwenden Sie dazu die oben angegebenen Kontaktdaten.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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