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Geruchsbelästigung durch Restaurant im Wohnhaus


18.04.2007 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir bewohnen seit 2 Jahren eine Mietwohnung im Dachgeschoss mit einer großen Dachterrsse. Diese Terrasse war ein Hauptgrund uns für diese Wohnung zu entscheiden. Leider stinkt es oftmals (von 11.30 - 22.00 Uhr)so stark nach altem Frittenfett und gebratenem Fisch von einem jugoslawischen Restaurant im Paterre, dessen Entlüftungsrohre zum Dach hoch führen, dass wir uns in die Wohnung zurückziehen. Selbst diese stinkt manchmal sehr stark, wenn wir A)vergessen haben die Fenster und Türen rechtzeitig zu schließen und B) wenn der Gestank auch über den Laubengang der zu den Wohnungen führt eindringt. Zuerst fiel uns die Geruchsbelästigung nicht so auf, da wir anfangs nur selten auf der Terrasse waren und wir beide beruflich oftmals Abwesend sind. Im Frühjahr und Sommer 2006 änderte sich dies und wir waren überrascht über den extremen Geruch auf der Terrasse. Über den Laubengang stank es immer schon hin und wieder.
Wir haben den Vermieter immer wieder mündlich darauf hingewiesen, mit der Bitte um Abhilfe. Als Begründung wurde uns immer wieder gesagt, dass der Wirt des Restaurants nicht richtig und regelmäßig die Filter der Abluftanlage reinigt. Man würde jedoch diesbezüglich auf ihn einwirken. Im November 2006 wurde es mir dann zu bunt und ich sprach den Wirt persönlich und freundlich an. Er versprach Abhilfe, wobei er das Problem in der technischen Ausführung der Entlüftung sah, aber versprach bis Januar 07 das Problem zu lösen. Wir haben uns gleichzeitig auch beim Vermieter schriftlich beschwert und bis Januar 07 um Abhilfe gebeten, da wir sonst die Miete kürzen würden. Man bestätigte uns den Eingang des Schreibens und legte uns eine Kopie eines zeitnahen Anschreibens an eine Fachfirma mit dem Auftrag der Abhilfe mit bei. Im Januar 07 erhielten wir dann ein Schreiben vom Vermieter mit dem Hinweis das an der Entlüftung gearbeitet wurde und es nun keine Gerüche mehr geben dürfte. Wir überwiesen die Februar Miete ohne Abzüge, jedoch mit dem Vorbehalt der Beseitigung der Geruchsbelästigung.
Leider hatte sich nichts, aber auch gar nichts geändert, sodass wir die Märzmiete um den Betrag von jeweils 15% der Monate Februar und März kürzten. Ich brauche nicht zu erwähnen, dass der Vermieter darüber keineswegs erfreut war und uns ultimativ aufforderte bis Ende März 07 den einbehaltenen Betrag zu überweisen. Wir taten dies nicht, sondern trafen uns vergangene Woche zu einem Gespräch, wonach wir das Gefühl hatten, man nimmt uns unser Problem nicht wirklich ab und wir im übrigen eine "gewisse" Geruchsbelästigung zu akzeptieren haben. Das Gebäude ist übrigens als Wohn-und Geschäftsgebäude ausgewiesen.
Wir haben nach dem Gespräch schriftlich (innerhalb der Kündigungsfrist) gekündigt, wobei ich den Brief, mit einer Bekannten als Zeugin, in den Bürobriefkasten des Vermieters am Freitagnachmittag eingeworfen habe.

Ich habe nun folgende Fragen:
-Darf ich die Miete kürzen, wenn ja, um wieviel?
-Bin ich in der Beweispflicht?
-Welcher Teil der Miete darf gekürzt werden?
-Reicht die Bekannte als Zeugin, oder muss ich die Kündigung auch noch einmal per Einschreiben zuschicken?

MFG
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Als Mieter müssen Sie nur sozialübliche Geruchsbelästigungen hinnehmen. Bei einem Restaurant im Erdgeschoß wird man eine gewisse Beeinträchtigung als sozialüblich ansehen, jedenfalls, soweit sie nicht durch geeignete Maßnahmen (Abluftfilter etc.) verhindert werden kann. In Ihrem Fall kommt hinzu, dass das Restaurant wohl bereits bei Anmietung der Wohnung dort betrieben wurde, so dass Sie mit einer gewissen Beeinträchtigung rechnen mußten. Sofern Sie einen Mangel bei Vertragsabschluß bzw. bei der Wohnungsübergabe kannten oder sofern er Ihnen infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, können Sie die Miete nicht mindern.

Nachfolgend gehe ich davon aus, dass die für Sie bei Vertragsabschluss erkennbare Geruchsbelästigung nicht das sozialübliche Maß überschritten hatte.
Eine übermäßige Beeinträchtigung müssen Sie dann nicht hinnehmen, insbesondere, wenn die extreme Geruchsbelästigung durch nicht fachgerechtes Betreiben der Abluftanlage verursacht wird und somit vermeidbar wäre. Nach Ihrer Schilderung liegt eine solche extreme Beeinträchtigung vor, so dass Sie die Miete mindern dürfen.

Eine Mietminderung soll die Beeinträchtigung ausgleichen, da die Wohnung "weniger wert ist" als die vereinbarte Miete. Deshalb muss der geminderte Betrag nicht nachgezahlt werden, wenn die Beeinträchtigung beendet ist, sondern die Minderung darf für die Dauer der Beeinträchtigung erfolgen.
Hierbei spielt es auch keine Rolle, wer für die Beeinträchtigung verantwortlich ist und ob der Vermieter sich zwar gekümmert, die Fachfirma aber getrödelt hat. Allein die Tatsache, dass Sie beeinträchtigt sind, gibt Ihnen das Recht zur Minderung.

Die Rechtsprechung geht in derartigen Fällen von einem Minderungsbetrag von 15 - 20 % aus, wobei es immer auf den Einzelfall ankommt und die Richter notfalls bei einem Augenscheinstermin ermessen müssen, wie stark die Beeinträchtigung ist und welche Minderung angemessen wäre.

Da Sie das Recht auf Mietminderung geltend machen, müssen Sie auch das Vorhandensein und Maß der Beeinträchtigung beweisen. Sie werden sicherlich Zuegen haben, aber im Prozssfall wird man ohne Augenschein nicht auskommen.

Die früher in der Rechtsprechung umstrittene Frage, von welchem Betrag die Minderung errechnet werden darf, wurde durch Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.04.2005 (AZ. XII ZR 225/03) geklärt: Der Prozentsatz wird von der Bruttomiete aus berechnet, also incl. der Nebenkostenvorauszahlung.

Normalerweise genügt es, wenn Sie den Zugang der Kündigung durch die Zeugin beweisen können. Allerdings sollte die Zeugin dann auch bestätigen können, dass genau dieses Kündigungsschreiben in dem Briefumschlag war. Ansonsten könnte der Vermieter behaupten, dass er einen leeren Briefumschlag erhalten hat.
Falls Sie sicher gehen wollen und nochmals ein Einschreiben nachreichen wollen, sollten Sie dies als Einwurf-Einschreiben schicken, denn es gibt keine Verpflichtung des Vermieters, ein Übergabe-Einschreiben auch abzuholen. Aber auch dann sollte jemand bestätigen können, dass in dem Briefumschlag das Kündigungsschreiben war.

Sofern Sie das Schreiben außerhalb der üblichen Geschäftszeiten eingeworfen haben, könnte der Zugang erst am nächsten Geschäftstag gültig sein. Falls das Büro Samstags geschlossen ist, wäre dies der folgende Montag.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de







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