Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gerade eingezogen, kein Mietvertrag, plötzlich Auszug wegen Eigenbedarf gefordert


| 15.12.2012 19:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bemühte mich bereits seit September 2012 telefonisch und per Email um eine Mietwohnung. In einem mehrstöckigen Gebäude, in dem der Vermieter selbst nicht wohnt, wurde die Wohnung im 2. Stock im Internet zur Vermietung annonciert. Bezüglich dieser Wohnung gab ich dem Vermieter bereits bei einer Wohnungsbesichtigung, bei der meine Mutter mit anwesend war, eine Selbstauskunft in schriftlicher Form. Ich erhielt die Wohnung nicht. Mir wurde jedoch am 19.09.2012 per Email eine weitere Wohnung im 3. Stock (Dachgeschoss), von der ich bis dato nichts wusste, angeboten:

"Hallo, Herr X, die Wohnung in 2. OG von X
ist inzwischen schon vermietet. aber wenn Sie weiterhin Interesse
haben am Dachgeschoß, der noch zu Ende ausgebaut wird, und
voraussichtlich erst am Okt. 2012 beziehbar sein wird, werden wir
diese Wohnung ohne Ausschreibung für Sie reservieren. Sie können X mal anrufen und wetere Details mit ihr besprechen.
Danke grüße X"

In diese Wohnung zog ich, wie mit dem Vermieter mündlich vereinbart, Anfang November (ca. 10.11.2012), ohne schriftlichen Mietvertrag gegen Barzahlung der Miete ein (eine Kaution habe ich noch nicht gezahlt und die Wohnung wurde nicht über einen Makler vermittelt), obwohl die Wohnung laut Aussagen des Vermieters aus rechtlicher Sicht noch nicht vermietbar war.

So fehlte z.B. eine Tür am Wohnungseingang. Eine Klingel am Eingang fehlt nach wie vor. Lediglich eine aus dem Stockwerk darunter stammende Stromleitung war über eine Steckdose nutzbar. Der Einbau der regulären Stockdosen und die Aktivierung der Stromzufuhr fanden erst später durch Handwerker statt. Es fehlt laut Aussagen des Vermieters auch ein zweiter Fluchtweg über eine noch anzubringende Leiter am Dach, welcher notwendig sei, da der schmale Treppenweg von der Wohnung nach unten nicht ausreiche und zwei Fluchtwege vorhanden sein müssten. Ein Abstellraum im Garten (Holzhäuschen) wurde mir zur Verfügung gestellt. Die Miete habe ich bis dato für November und Dezember 2012 in bar bezahlt.

Ich wohne nun also seit einiger Zeit in der Wohnung und habe sowohl einen Schlüssel für die Eingangstür, als auch für die mittlerweile eingebaute Wohnungstür erhalten. Ich bin selbstständig (GmbH-Geschäftsführung) und umgezogen, um in Teilzeit an der örtlichen Universität zu studieren, werde aber 2013 (spätestens bis September 2013) die Universität und damit auch den Wohnort wechseln.

Das Problem: Am 13.12.2012 erhielt ich um 13:26 plötzlich folgende Email:

"Hallo, Herr X
Unser Sohn der in X arbeitet und uns nur am Wochenende besuchen
kann, hat uns gebeten, die Wohnung in 3. Stcok für ihn, d.h. seine
Besuche (mit Frau) in X zu reservieren. In unserem Haus gibt es
kein extra Zimmer für ihn und seine Frau. Und wir sind wegen unseres
Alters und Krankheiten sehr auf seine Hilfe angewiesen.
Wir wollten Ihnen mit unserem Angebot den Einstieg ins Semester
erleichtern. Es hat sich jedoch herausgestellt, daß weder Sie noch wir
mit der gegebenen Situation glücklich sind. Wir müssen Sie deshalb
bitten sich möglichst bald eine andere Wohnung zu suchen (spätestens
bis Ende Januar 2013).
Wir wünschen Ihnen schöne Feiertage. Mit der Bitte um Nachricht.
X und X
P.S.: Sind Sie am 28.Januar 2013 in der Wohnung?"

Ich habe "felsenfest" damit gerechnet, längerfristig in der Wohnung zu wohnen und habe selbst, ungleich der Formulierung des Vermieters, keinerlei Probleme mit der gegebenen Situation. Ich beabsichtige, die Wohnung bis spätestens September 2013 zu mieten. Ich verfüge leider nur über sehr geringe Kenntnisse, was das Mietrecht nach BGB betrifft. Nun frage ich mich, welche Rechte ich in dieser Situation als Mieter habe?

1) Besteht, da ich bereits eingezogen bin und bereits für zwei Monate Miete bezahlt habe, de facto ein mündlicher Mietvertrag? Gelten mangels schriftlicher Festlegung "standardisierte" Konditionen nach BGB?

2) Da der Vermieter die Wohnung nach eigenen Aussagen für einen Familienangehörigen (Sohn) benötigt, besteht vermutlich "berechtigtes Interesse" nach §573 BGB? Welche Konsequenzen ergeben sich aus diesem Umstand ggf. für die Kündigungsfrist? Bin ich dazu gezwungen, bereits bis Ende Januar auszuziehen?

3) Laut der Email des Vermieters wird die Wohnung nur für "Wochenendbesuche" und nicht durchgehend benötigt. Die Vermieter beschreiben sich als alt und die Besuche des Sohnes als krankheitsbedingt notwendig. Welche Gewichtung haben diese Faktoren rechtlich? Ist eine ausreichende Begründung für Eigenbedarf gegeben, wenn die Wohnung lediglich am Wochenende genutzt werden soll? Wie wirkt sich der Gesundheitszustand der Vermieter, zu dem ich keinerlei konkrete Angaben machen kann, auf die Gewichtung aus?

4) Hätten die Renovierungsarbeiten nicht so lange gedauert und wäre der zweite Fluchtweg bereits vorhanden (eigentlich hätte ich bereits früher einziehen können sollen), hätte bereits ein schriftlicher Mietvertrag unterschrieben worden sein können. Ich bin nun bereits eingezogen und habe "lang und breit" mit den Vermietern die Renovierungsarbeiten, den Umzug etc. besprochen, ohne dass erwähnt worden wäre, dass der Sohn einziehen möchte. Wie stichfest ist die Behauptung, ich müsse nun aufgrund von Eigenbedarf kurzfristig ausziehen, überhaupt, wenn sich (zumindest meines Wissens) die gesundheitlichen Umstände bei den Vermietern nicht aktuell erst tiefgreifend verändert haben?

5) Ich habe meinen Umzug bislang noch nicht gemeldet (Einwohnermeldeamt). Vor dem Umzug wohnte ich bei meinen Eltern, da ich nicht wusste, wo ich einen Studienplatz erhalten würde und zuvor auf einer mehrmonatigen Reise im Ausland war. Ist die Meldung bzw. Nicht-Meldung des Umzugs bezüglich der vorherigen Fragestellungen relevant?

6) Ich schreibe Ende Februar Prüfungen und bin durch die plötzliche Aufforderung der Vermieter, die Wohnung zu verlassen, unter stärkerem zeitlichen und organisatorischen Druck, mich adäquat auf die Prüfungen vorzubereiten. Spielt dieser Umstand aus juristischer Sicht eine Rolle?

7) Spielt meine Selbstständigkeit aus juristischer Sicht eine Rolle? Ich muss von der Wohnung aus per Internet arbeiten können und würde durch einen Umzug temporär mangels Internetzugriff außerstande sein, zu arbeiten.

8) Hat die Aufforderung, die Wohnung zu verlassen, in Email-Form überhaupt eine rechtlich bindende Wirksamkeit?

9) Bis vor kurzem habe ich noch zusammen mit meinen Eltern, was die Vermieter sehr wohl wussten, unter anderem Möbel gekauft, zur Wohnung transportiert und dort aufgebaut. Vor kurzem waren noch, während ich in der Wohnung war, Vermieter und Handwerker zugegen, um die Renovierungsarbeiten abzuschließen. Bestünde bei einem etwaigen Auszug ein Anspruch auf Entschädigung für den zeitlichen und finanziellen Aufwand? Manche soeben erworbene Möbel passen aufgrund ihrer Größe eventuell überhaupt nicht in eine etwaige andere Mietwohnung zu ähnlichen Mietkosten. Durch einen Umzug würden mir durch den erneuten logistischen Aufwand, voraussichtlich höhere Mietkosten und durch eine womöglich zu zahlende Maklerprovision enorme Unkosten entstehen. Bekäme ich vorerst keine Wohnung in der Umgebung, würden mir erneut Unkosten entstehen, wenn ich beispielsweise per Bahn oder Bus pendeln müsste. Sollte ich beispielsweise wieder zeitweilig zu meinen Eltern ziehen müssen, würde mir dadurch ebenfalls ein hoher zeitlicher und finanzieller Aufwand entstehen (weite, lang andauernde, teure Bahnfarten).

Wie soll ich in dieser Situation vorgehen?
15.12.2012 | 20:17

Antwort

von


972 Bewertungen
Kaiserin Augusta Allee 102
10553 Berlin
Tel: 030 36445774
Web: www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Sie sollten der Kündigung widersprechen.

Aber zuerst zu Ihren einzelnen Fragen:

1.: In der Tat besteht ein Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten aus dem BGB für Sie und den Vermieter. Da Sie die Miete bar bezahlten, könnte die Beweisführung jedoch nicht ganz einfach sein. Daher rege ich dringend an, die nächste Mietzahlung per Überweisung durchzuführen.

2.: Es handelt sich tatsächlich um eine Kündigung aus berechtigtem Interesse nach § 573 BGB. Das bedeutet, dass gemäß § 573c BGB eine faktisch dreimonatige Kündigungsfrist ab dem 3. Werktag des Kalendermonates gilt. Da Sie die Kündigung erst am 13.12. erhielten, läuft die Frist erst ab dem 3. Januar und endet zum letzten Tag des März. Dementsprechend müssen Sie nicht Ende Januar ausziehen.

3.: Der Gesundheitszustand der Vermieter ist relevant, wenn sie diese Wohnung für einen Pfleger/pflegenden Angehörigen brauchen und diese Nutzung nachvollziehbar ist. Eine Nutzung nur am Wochenende ist jedoch unabhängig vom Gesundheitszustand der Vermieter kein ausreichender Grund für Eigenbedarf. Die Kündigung ist daher unbegründet.

4.: Wenn es keine gesundheitlichen Änderungen der Vermieter gibt, ist die Behauptung nicht stichfest.

5.: Die Meldung beim Einwohnermeldeamt ist zwar rechtlich vorgeschrieben, für Ihren Fall jedoch unwichtig.

6.: Nein, das ist rechtlich leider unbeachtlich.

7.: Nein, auch das ist rechtlich unbeachtlich.

8.: Die Aufforderung ist zwar rechtlich unabhängig von der Form, d.h. auch per Mail theoretisch rechtlich bindend. Allerdings kann ein Mietvertrag nicht per Mail gekündigt werden, die Kündigung ist daher rechtlich unwirksam aus Formgründen. Aufgrund des wirksamen Mietvertrages haben Sie ein Anwesenheitsrecht in der Wohnung, die Aufforderung kann und sollte daher ignoriert werden.

9.: Nein, bei einer wirksamen Kündigung haben Sie keinen Anspruch auf Aufwandsersatz.

Wie ganz oben geschrieben, sollten Sie der Kündigung widersprechen. Insbesondere sollten Sie auf die fehlerhafte Frist und die fehlerhafte Begründung hinweisen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2012 | 20:56

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für die zügige Beantwortung der Fragen. Die meisten Antworten bestätigen, was ich mir dachte. Noch einige kurze Fragen bezüglich Ihrer Antworten und meines Vorgehens:

1.: Darauf sprach ich den Vermieter bereits (vor dem 13.12.) an und werde künftige Zahlungen per Überweisung tätigen. Da der Mietvertrag lediglich mündlich abgeschlossen wurde, gilt er gemäß § 573 BGB auf unbestimmte Zeit, ist das richtig?

2.: Bis spätestens Ende März müsste ich demnach erst ausziehen?

3.: "Eine Nutzung nur am Wochenende ist jedoch unabhängig vom Gesundheitszustand der Vermieter kein ausreichender Grund für Eigenbedarf." - Können Sie mir dazu eine Quelle oder konkrete Urteile nennen? Das würde ich gerne genauer wissen.

8.: Wie sollte ich diesbezüglich vorgehen? Auf eine förmlich korrekte Kündigung warten? Soll ich mich dahingehend an den Vermieter wenden oder abwarten? Wie gehe ich hier vor?

Sollte ich direkt auf die Email des Vermieters mit der Nennung der von Ihnen genannten Punkte antworten?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2012 | 21:38

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zu Ihren einzelnen Fragen:

1.: Das ist korrekt. Wenn kein fester Zeitraum vereinbart wurde, gilt der Mietvertrag als unbefristet geschlossen.

2.: Wenn die Kündigung wirksam wäre, ja. Allerdings ist die Kündigung nicht wirksam.

3.: Folgendes Urteil ist hier einschlägig: AG Freiburg 53 C 3834/99

8.: Sie sollten der Kündigung per Mail widersprechen und die fehlerhafte Frist sowie die fehlerhafte Begründung ansprechen. Wichtig ist, dass Sie widersprechen.

Bitte stellen Sie solange Nach- und/oder Verständnisfragen, bis Sie zufrieden sind. Wenn Sie keine Nach-/Verständnisfragen mehr haben und mit der Antwort zufrieden sind, bitte ich um eine positive Bewertung, um die Bezahlung zu ermöglichen.

Die Erbringung unentgeltlicher Rechtsberatung ist in Deutschland nach zwingendem Recht nicht gestattet.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Bewertung des Fragestellers 15.12.2012 | 22:44


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Schnelle und kompetente Beratung. Empfehlenswert."
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Robert Weber »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.12.2012
4,6/5.0

Schnelle und kompetente Beratung. Empfehlenswert.


ANTWORT VON

972 Bewertungen

Kaiserin Augusta Allee 102
10553 Berlin
Tel: 030 36445774
Web: www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Kaufrecht, Mietrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Grundstücksrecht, Medienrecht