Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Geplanter Hausverkauf - wie Mieter zum Auszug bewegen?


09.12.2009 16:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maurice Moranc



Folgende Situation:

Ein Vermieter besitzt ein kürzlich ererbtes Mehrfamilien-Fachwerkhaus aus den frühen 1940er Jahren, das leider ziemlich heruntergekommen ist. Der Vermieter würde, da er nicht über die Ressourcen für eine sachgerechte Renovierung verfügt, das Haus gerne verkaufen. Die Mieteinnahmen waren wegen des geringen Standards und Zustand des Hauses ohnehin sehr niedrig, die Mieterklientel entsprechend. Es gibt auch Interessenten für das Haus, die allerdings von Anfang an klar gemacht haben, dass sie das Haus nur leer / unvermietet kaufen würden.

Die Wohnungen stehen inzwischen bis auf eine leer. Das letzte verbliebene Mieterehepaar, beide durch die ARGE unterstützt, stellt allerdings insofern einen Problem dar, als dass es die Wohnung seit über 10 Jahren bewohnt UND der Mann schwer krank sein soll (was der Vermieter nicht beurteilen kann). Das Mieterpaar hat bereits bekundet, gesundheitsbedingt nicht freiwillig ausziehen zu wollen.

Seit der Besitzer durch Erbschaft gewechselt hat, zeigt das Paar permanent Mietmängel an, verlangt Renovierungsarbeiten, mindert die Miete etc. Teils sind diese Ansprüche berechtigt, teils auch nicht, aber der Vermieter / Erbe kann und will aus den genannten Gründen ohnehin nicht mehr viel in das Haus investieren. Er will nach Möglichkeit auch einen langwierigen Prozess vermeiden, um das Haus mieterfrei zu bekommen.

Frage: Welche Möglichkeiten gibt es, die verbliebenen Mieter mittelfristig zum Auszug zu bewegen? Eine Eigenbedarfskündigung kommt nicht in Frage. Wäre eine fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs.2 Ziff.3 BGB eine Option? Welche Voraussetzungen gelten für eine solche Kündigung (Nachweis der Verkaufsabsicht o.ä.)? Inwieweit steht der Gesundheitszustand des einen Mieters einer Kündigung / einem Auszug entgegen?

Vielen Dank für Ihre Auskunft!
Sehr geehrter Fragensteller,

da Sie Vertragsverletzungen seitens der Mieter ebenso verneinen, wie einen Eigenbedarf ihrerseits, kommt in der Tat nur die wirtschaftliche Verwertung nach § 537 Abs. 2 Nr. 3 BGB als Kündigungsgrund in Betracht.

Die Anforderungen an eine solche Kündigung sind jedoch relativ hoch. Im Streitfall hätte das Gericht die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen. Sie müssten nachweisen, dass das Haus aufgrund des Mietverhältnisses nicht zu verkaufen ist und Sie dadurch einen erheblichen finanziellen Nachteil erleiden. Dabei dürfte von Ihnen jedoch zu verlangen sein, eine angemessene Zeit abzuwarten um einen Käufer trotz des Mietverhältnisses zu finden. Ein für Sie günstiges Argument wäre, wenn Sie wegen eigener Verbindlichkeiten auf den Verkaufserlös angewiesen wären. Dies hätten Sie jedoch im Zweifel zu belegen. Auch die bloße Tatsache, dass das Haus im unvermieteten Zustand einen höheren Kaufpreis erzielt als im vermieteten Zustand reicht in der Regel nicht für eine Kündigung aus. In Ihrem Fall kommt erschwerend hinzu, dass Sie dass Haus geerbt, d.h. kostenlos erlangt haben. In solchen Fällen gehen die Gerichte regelmäßig davon aus, dass ein geringerer Kaufpreis keinen unzumutbaren wirtschaftlichem Verlust darstellt und daher hinzunehmen sei. Darüber hinaus besteht ein bereits lang andauerndes Mietverhältnis mit einem (vermeintlich) kranken Mieter. Die Durchsetzung einer solchen Kündigung könnte hier schwierig werden. Nicht zuletzt erfolgt die Mietzahlung durch die Arge. Diese verlangt häufig von den Leistungsbeziehern (Mietern), sich gegen eine Kündigung zu verteidigen, da Sie ansonsten keine Zuschüsse für den Umzug etc. leistet. Mit einer Klage seitens der Mieter ist daher ernsthaft zu rechnen. Sofern Sie dennoch eine solche Kündigung anstreben, ist diese schriftlich und unter Angabe der Gründe zu erteilen.

Da Sie selbst ausführen, kein Interesse an einem langem Rechtsstreit zu haben, bliebe der Versuch, die Mieter mit einer Auszugsprämie und / oder der Übernahme der Umzugskosten zum Auszug zu bewegen.

Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich dringend, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Abschließender Hinweis: Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt 09.12.2009 | 17:54

Um es nochmals zu verdeutlichen: Sie hätten sowohl die Verkaufsabsicht als auch den erheblichen wirtschaftlichen Nachteil aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses nachzuweisen. Ein Gericht würde im Zweifel prüfen, ob Ihre Interessen oder die der Mieter überwiegen. Bei dieser Abwägung würde auch der Gesundheitszustand des Mieters eine nicht zu verachtende Rolle spielen.
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60124 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde verständlich und ausführlich beantwortet. Vielen herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Klar und unumwunden im Ganzen zu empfehlen ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antworten auf meine Fragen waren ausführlich und verständlich. ...
FRAGESTELLER