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Genossenschaftswohnung

05.11.2010 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Hallo, meine Mutter ist am 10.10.2010 verstorben und wohnte bis zu ihrem Tod in einer Genossenschaftswohnung. Vor ungefähr drei Jahren bin ich bei Ihr eingezogen, da ich zu dieser Zeit Student war und ein eigener Hausstand aus finanziellen Gründen für mich nicht in Frage kam - ich wohnte bis zu ihrem Tod mit ihr in dieser Wohnung. Der Mietvertrag sowie die Mitgliedschaft (mit Anteilen) innerhalb der Wohnungsgenossenschaft wurde allein von meiner Mutter abgeschlossen. Meinen Einzug hatte ich lediglich beim Einwohnermeldeamt ordentlich angemeldet - eine Änderung des Mietvertrags fand jedoch nicht statt. Ein Erbschein liegt bis jetzt noch nicht vor, dies wird jedoch innerhalb der nächsten Wochen geschehen. (Ich habe noch 2 Brüder, die damit einverstanden sind, dass ich die Wohnung auch weiterhin nutzen darf und die Anteile von mir übernommen werden)

Nun meine Fragen: Habe ich das Recht in das Mietverhältnis einzutreten um die ehemals gemeinsame Wohnung auch weiterhin bewohnen zu dürfen? Muss ich dazu einen neuen Vertrag unterschreiben (unter evtl. schlechteren Bedingungen wie z.B. eine Mieterhöhung)? Selbstverständlich würde ich mich bereit erklären, entsprechend der Satzung der Genossenschaft, Mitglied bei der selben zu werden. Was habe ich zu beachten bzw. kann es sein, dass ich die Wohnung verliere? Ich stehe mittlerweile in einem Beschäftigungsverhältnis, kann mir die Wohnung dadurch alleine problemlos finanziell leisten und habe keine negative Schufa.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB treten Sie als Kind grundsätzlich anstelle Ihrer verstorbenen Mutter in den Mietvertrag ein. Diese Vorschrift sichert den Bestandsschutz des Mietverhältnisses im Wege der Sonderrechtsnachfolge für Familienangehörige, wenn diese mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, was bedeutet, dass die Wohnung Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung gewesen sein muss – ich gehe davon aus, dass dies in Ihrem Fall so war. Problematisch ist allerdings, dass der Genossenschaft offenbar bisher nicht mitgeteilt worden war, dass Sie bereits vor 3 Jahren in die Wohnung eingezogen sind, weshalb geprüft werden muss, ob Ihnen nach § 563 Abs. 4 BGB die Kündigung droht – dies erscheint allerdings auf den ersten Blick nicht wahrscheinlich, weil Ihre Aufnahme in die Wohnung ohnehin vom Vermieter hätte genehmigt werden müssen.

Vor einer abschließenden Einschätzung muss zudem der Mietvertrag sowie die Satzung der Genossenschaft geprüft werden – sofern diese z.B. preiswerten Wohnraum ausschließlich Bedürftigen zur Verfügung stellen will, kann es hier einen Konflikt geben, wenn Sie ein gutes Einkommen haben. Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Einschätzung vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2010 | 17:20

Die Wohnung war und ist der Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung meinerseits. Die Satzung sieht keine besonderen Bedingungen (z.B. Bedürftigkeit) als Voraussetzung vor. Im Rahmen meiner Recherchen bzgl. BGB unter der Annahme, dass es sich nicht um eine Genossenschaftswohnung handen würde, käme ich als Nachfolger des Mietvertrags in Betracht. Kann dieses Gesetz durch einen Genossenschaftsvertrag ausgehebelt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2010 | 21:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Bei einer Wohnungsbaugenossenschaft geht die Mitgliedschaft des toten Mitglieds in der Regel wie in § 563 BGB geregelt auf die Erben über. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 17.07.1992, Az. 64 S 99/92, entschieden, dass dem Tod des Mieters einer von einer Wohnungsbaugenossenschaft überlassenen Wohnung dessen Erben in das Nutzungsverhältnis eintreten, auch wenn nach dem Inhalt des Nutzungsvertrages die Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft mit dessen Tod endete. Es spricht somit viel dafür, dass Sie als Nachfolger im Mietvertrag angenommen werden. Da mir die Genossenschaft aber nicht bekannt ist, kann hier keine abschließende Einschätzung vorgenommen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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