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Generell keine Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei Altverträgen?

| 14.08.2010 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Unsere Mieterin hat ihren Mietvertrag fristgerecht zum 30.09.2010 gekündigt. Sie wohnt seit 29 Jahren in der Wohnung, ihr Vertrag ist ein Formularvertrag vom Haus- und Grundbesitzerverein, der zu Schönheitsreparaturen folgendes sagt:

„1. Schönheitsreparaturen, nämlich …"(es folgt eine Aufzählung) „…hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:

In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre;
in Koch- und Eßküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre; ..."(usw., es folgt die Aufzählung der einzelnen Raumarten mit weiteren Einzelheiten).

„2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Schönheitsreparaturen unabhängig von den in Abs. 1 genannten Zeitabständen durchzuführen (Schlussrenovierung).

Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Abs. 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösesumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch den Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen."


Bei Vertragsschluss entsprach diese Regelung allgemeiner Praxis, wurde aber inzwischen, wie mir bekannt, geändert und ist in dieser Form heute nicht mehr gültig. Bei einer Wohnungsbesichtigung erklärte die Mieterin aber von sich aus, dass sie „selbstverständlich" renovieren werde, da sie im Verlauf ihrer fast 30jährigen Mietzeit nur sporadisch renoviert und z.B. immer nur „um die Schränke herum" tapeziert habe, was nun beim Auszug zutage treten werde. Auch die (ungenehmigten) Einbauten in der Küche werden beim Herausnehmen entsprechende Spuren hinterlassen.

Im Einvernehmen mit der Mieterin einigten wir uns auf eine teilweise Renovierung, die eine vorzeitige Überlassung der Mieträume einschloss, da die Mieterin in eine andere Stadt übersiedeln will. Im Gegenzug wollte sie sich um die Durchführung der Arbeiten nicht kümmern müssen.

Die Mieterin wusste, dass wir die kommenden 3 Wochen im Urlaub sein würden. Nach unserer Rückkehr fanden wir nun einen Brief des Mieterschutzvereins vor, in dem man uns im Auftrage mitteilte, dass die Mieterin überhaupt nicht renovieren müsse, weil der entsprechende Paragraph inzwischen ungültig ist und wir uns außerdem wegen der vorzeitigen Überlassung der Wohnung äußern sollten (was aus zeitlichen Gründen gar nicht möglich ist, weil wir erst am Freitag Abend zurück kamen und am Montag der Umzug ist!).

Frage:

1. Ist es tatsächlich so, dass nach so langer Mietzeit ein Mieter gar nicht renovieren muss, obwohl beispielsweise ein z.T. schadhafter Zustand der Wände (siehe oben) unbestritten ist?

2. Gilt die grundsätzliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht mehr, nur weil sich seit dem vor Jahrzehnten abgeschlossenen Vertrag die gängige Rechtsprechung gewandelt hat?
14.08.2010 | 16:57

Antwort

von


(1696)
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
§ 538 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) - Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch - bestimmt:

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den "vertragsgemäßen Gebrauch" herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Das heißt im Umkehrschluss, alles andere, also das Gegenteil, hat der Mieter zu vertreten, muss dementsprechend dafür haften.

Allerdings muss der Vermieter dieses dem Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen.

2.
Möglicherweise können Sie sich auf die mündliche Zusage der Renovierung durch die Mieterin berufen, wenn Sie sich damit einverstanden erklärt haben.

Mündliche Nebenabreden sind allerdings problematisch, wie auch einseitige Versprechen:

Denn nach § 780 BGB gilt:
Zur Gültigkeit eines Vertrags, durch den eine Leistung in der Weise versprochen wird, dass das Versprechen die Verpflichtung selbständig begründen soll (Schuldversprechen), ist, soweit nicht eine andere Form vorgeschrieben ist, schriftliche Erteilung des Versprechens erforderlich. Die Erteilung des Versprechens in elektronischer Form ist ausgeschlossen.

Zudem bestimmt ganz grundsätzlich jeder Mustermietvertrag, dass Nebenabreden der Schriftform bedürfen.

3.
Die Schönheitsreparatur- bzw. Endrenovierungsklausel sind auch nach meiner Meinung leider unwirksam - wie lange das Mietverhältnis läuft ist dabei grundsätzlich unerheblich.

Die Pflicht zur Reparatur oder zur Renovierung der Mietsache trifft nach dem Gesetz grundsätzlich zunächst den Vermieter. Ihm obliegt während der Mietzeit die Erhaltung der Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs 1. S 2 BGB ), so dass er, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auch die Schönheitsreparaturen tragen muss, sobald die Wohnung infolge des normalen Verschleißes auf Grund des vertragsgemäßen Gebrauchs Mängel aufweist.

Der Vermieter kann diese Pflicht natürlich aber auch im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, wie es eigentlich immer geschieht.

Derartige Abwälzungsklauseln (Schönheitsreparatur- bzw. Endrenovierungsklausel insbesondere) sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzusehen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei "bei Abschluss eines Vertrags" stellt.

Bestimmungen in AGB sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

AGB, die bereits wirksam in einen Vertrag einbezogen wurden, können zwar nachträglich geändert werden. Die Änderungen müssen den obigen Anforderungen genügen, um Vertragsinhalt zu werden.

Das Verfahren der nachträglichen Änderung von AGB kann selbst Inhalt von AGB sein und erleichterte Voraussetzungen für die Einbeziehung der Änderungen regeln.

Ein in AGB vorgesehener Änderungsvorbehalt muss aber im Hinblick auf die zu berücksichtigenden Interessen der Verwendergegenseite sachlich gerechtfertigt und so transparent sein, dass die Verwendergegenseite bei Vertragsschluss vorhersehen kann, unter welchen Umständen und in welchen Bereichen sie mit Änderungen zu rechnen hat.

Sachlich gerechtfertigt ist er nur, wenn

- zum einen ausgeschlossen ist, dass die Verwendergegenseite (= Mieter) durch die nach Vertragsschluss erfolgenden Änderungen schlechter gestellt werden kann, als sie bei Vertragsschluss stand,

- und zum anderen sichergestellt ist, dass nur solche (nach Vertragsschluss eingetretenen) Veränderungen von Umständen berücksichtigt werden, die der Verwender (= Vermieter) nicht vorhergesehen hat, die von ihm nicht veranlasst wurden, auf die er auch keinen Einfluss hat und die zu einer nicht unbedeutenden Störung des bei Vertragsschluss vorhandenen Verhältnisses geführt haben.

Das macht leider daher Änderungen so schwierig.

Man müsste daher diesbezüglich nochmals in Ihrem Mustermietervertrag nachsehen, was dort geregelt ist.

Da aber trotzdem grundsätzlich Änderungsmöglichkeiten für den Verwender von AGB (also für den Vermieter hier) bestehen, sehe ich leider keine Veranlassung dafür, von einem Schutz des Verwenders von AGB auszugehen, er also aufgrund geänderter Rechtsprechung mit Änderungen rechnen muss.

Die nachträgliche Inhaltskontrolle ist die Kehrseite der von einem Vertragspartner einseitig in Anspruch genommenen Vertragsgestaltungsmacht durch AGB.

Diese Inhaltskontrolle erfolgt auf der aktuellen gesetzlichen Grundlage durch die jeweiligen Gerichte.

Leider sind Altverträge nach meiner ersten Recherche nicht geschützt, was auch folgendes Urteil bestätigt (LG Lüneburg, Urteil vom 16. 5. 2007, Az.: 6 S 2/07 ):

Auch wenn es bei Abschluss eines Mietvertrags im Jahr 1983 für die Parteien nicht absehbar war, dass starr ausgestaltete Schönheitsreparaturfristenpläne Jahrzehnte später von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet werden würden, ist es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nach Ansicht des Lüneburger Landgericht durchaus vereinbar, die neue Rechtsprechungserkenntnis auch auf Altverträge zu erstrecken.
Ein Rückwirkungsverbot hinsichtlich veränderter Rechtsprechung besteht jedoch schon deshalb nicht, weil sie sich zwangsläufig auf in der Vergangenheit liegende Sachverhalte bezieht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben, auch wenn ich Ihnen leider keine freudigere Mitteilung machen konnte.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 14.08.2010 | 17:57

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