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'Generalvollmacht' des Bauträgers (bez. als Eigentümer) in der Teilungserklärung


11.08.2007 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Wortlaut in der Teilungserklärung:

F. Vollmacht

I. Der Eigentümer behält sich das Recht vor und wird von sämtlichen Erwerbern von Sondereigentumseinheiten etc. dieser Wohnanlage bevollmächtigt die nachfolgenden Rechtshandlungen vorzunehmen.
Der Bevollmächtigte ist hierbei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit, die Vollmacht erlischt nicht durch den Tod des Vollmachtgebers. Die Vollmacht erlischt, sobald das Eigentum an sämtliche Sondereigentumseinheiten auf die künftigen Erwerber im Grundbuch umgeschrieben ist.
Demgemäß ist der Eigentümer berechtigt
das Grundstück mit Dienstbarkeiten etc. zu belasten, die im Zusammenhang mit der Bebauung des Grundstückes z. B. zur Sicherung der Ver- und Entsorgung, der Zufahrt, von Fernsprecheinrichtungen etc., von Abstandsflächen etc. erforderlich oder zweckdienlich sind,
die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung beliebig zu ändern, insbesondere Einheiten zusammenzulegen oder zu unterteilen, Miteigentumsanteile zu ändern, die Nummern der Einheiten gegebenenfalls zu ändern, Sondernutzungsrechte zu ändern oder neu zu begründen, auch Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln und umgekehrt,
Änderungen der vorhandenen Pläne vorzunehmen,
die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu späteren Änderungen zu erwirken,
alle Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen, die im Zusammenhang mit der Bebauung des gesamten Geländes erforderlich oder zweckdienlich sind,
Änderungen der Baubeschreibung und der Baupläne vorzunehmen, wenn dies wegen technischer Erkenntnisse oder Änderung technischer Verfahren oder behördlicher Auflagen notwendig wird,
Vermessungen zu beantragen und zu vollziehen,
Straßen/Gehsteigflächen an den öffentlichen Baulastträger abzutreten, wobei der Kaufpreis dem Veräußerer zusteht, dem Erwerber aber keine Kosten entstehen dürfen.
Sämtliche vorbezeichneten Vollmachten sind nach außen, insbesondere dem Grundbuchamt gegenüber unbeschränkt erteilt.

II. Im Innenverhältnis zwischen dem Eigentümer und den künftigen Erwerbern der Sondereigentumseinheiten darf von den Vollmachten jedoch nur Gebrauch gemacht werden, sofern die jeweils verkauften Einheiten bei den vorgesehenen Änderungen unverändert bleiben, vom jeweiligen Erwerber erworbene Rechte, z. B. Sondernutzungsrechte nicht verändert oder beeinträchtigt werden, dem Erwerber keine zusätzlichen Lasten oder Pflichten auferlegt werden, Änderungen der Pläne und der Baubeschreibung auch unter Wahrung der Interessen des Veräußerers dem Erwerber zugemutet werden können und damit keine qualitativen Wertminderungen für den Erwerber verbunden sind und solche Änderungen auch unter Wahrung der Interessen des Eigentümers dem Erwerber zumutbar sind.

Nun meine Frage:

Ist so eine Generalvollmacht rechtens i. d. S. als dass dort steht, dass sie gilt bis ALLE Teile verkauft sind. Nachdem der Bauträger sich aber den 11. Teil (Abstellraum bzw. Garage) auf unbestimmte Zeit sichert, würde diese Generalvollmacht faktisch nie erlöschen!? Dies ist zumindest der Sinn, den man unterstellen kann, weil der Verkaufswille dieses 11. Teils bisher nie öffentlich wurde. Ist die Nutzungsänderung (Abstellraum -> Garage zur Vermietung durch den Bauträger) des 11. Teils durch diese Generalvollmacht abgedeckt - auch ohne unsere (Eigentümergemeinschaft) Zustimmung?

Weitere Frage: 11. Teil und Kaufvertragsentwurf

Ich habe durch den Notar damals nur Auszüge aus der Teilungserklärung mit dem KV-Entwurf vor dem Notartermin geschickt bekommen. Ausgerechnet die Seite mit dem 11. Teil habe ich eben nicht erhalten, sodass ich davon ausgehen konnte und musste, dass der Abstellraum (11. Teil) zum Gemeinschaftseigentum gehört, weil ich vom Gegenteil keine Kenntnis hatte. Der 11. Teil steht NIRGENDS in meinem Kaufvertrag - nur in der Teilungserklärung, die ich erst auf Nachfrage beim Notar/Bauträger vor wenigen Wochen vollständig erhalten habe.
FRAGE: Welche rechtlichen Mittel habe ich hier - gegen den Notar bzw. Bauträger?
Sehr geehrter Fragesteller,

auf der Grundlage Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Vollmacht ist rechtlich nicht zu beanstanden, da sie zwar im Außenverhältnis unbeschränkt gilt, jedoch im Innenverhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger geregelt ist, dass Ihnen keine Nachteile entstehen dürfen und dass die vom Bauträger vorgenommenen Maßnahmen für Sie zumutbar sein müssen. Die Vollmacht gilt dann so lange, wie auch nur ein Teil des Sondereigentums nicht verkauft ist.

Was den Teil 11 betrifft, sind Sie in einer schwierigen Situation, denn Sie haben offensichtlich etwas unterschrieben, ohne zuvor alle Informationen erhalten zu haben. Sofern Sie dies hätten bemerken können oder müssen (z.B. weil die Unterlagen als "Auszug" gekennzeichnet waren oder weil ein Teil innerhalb der Urkunde (erkennbar an der Numerierung der Seiten oder Ziffern) gefehlt hat, dann hätten Sie dies reklamieren oder nachfordern müssen, und zwar vor der Unterschrift.
Eine Anfechtung des Kaufvertrages könnte allenfalls wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft erfolgen, wobei die Rechtsnatur eines Abstellraumes möglicherweise nicht die Bedeutung hat, um den gesamten Kaufvertrag anzufechten. Selbst wenn man davon ausgeht, dass dies möglich wäre, käme eine Rückabwicklung des gesamten Geschäfts in Betracht. Es wäre zu klären, ob Sie dies überhaupt möchten.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende Beurteilung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhalts und aller Unterlagen erfordert. Im Rahmen dieses Forums könne die Auskünfte nur eine erste Einschätzung aufgrund Ihrer Angaben darstellen.
Ich empfehle Ihnen, einen Anwalt/eine Anwältin mit der weiteren Überprüfung zu beauftragen und stehe Ihnen hierfür im Rahmen einer Mandatserteilung auch gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de

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