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Genehmigungsfreistellung / Befreiung Bebeauungsplan - Sachsen

| 22.05.2014 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft Fragen des Baurechts (genauer Fragen des materiellen Bauplanungsrechts), hauptsächlich geregelt im Bundesbaugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und dem Bebauungsplan (§ 10 BauGB). Weiter stellen Sie Fragen zum Genehmigungsverfahren.

Ich plane in Sachsen ein EFH bauen zu lassen. Zur Genehmigungsfreistellung bzw. der Baugenehmigung habe ich ein paar Fragen.

Für das Gebiet existiert ein gültiger B-Plan. Daher würde ich die Freigabe aus Kosten- und Zeitgründen gerne als Genehmigungsfreistellung nach §62 SächsBO erreichen. Allerdings will ich das Baufenster für die Garage um vier Meter versetzen. Falls dies nicht klappt, wäre der Bau aber trotzdem möglich. Die Garage würde dann einfach suboptimal auf dem Grundstück stehen.

Ich suche eine Möglichkeit den einfachen Weg der Genehmigungsfreistellung zu nutzen und gleichzeitig die Garage optimal zu platzieren.
Ich halte den eventuellen Weg eines Baugenehmigungsverfahrens nur für eine Garage, die für sich allein nicht mal eine Baugenehmigung bräuchte einfach mit Kanonen auf Spatzen geschossen. Das Haus selber wird ja 100% B-Plan konform und die Genehmigungsfreistellung würde hier reichen.

Laut meinem Wissensstand ist aber die Genehmigungsfreistellung nicht möglich, wenn ich einen Antrag auf Befreiung vom B-Plan stelle und damit nicht mehr zu 100% dem B-Plan entspreche. Nach meinen Informationen ist dann mindestens ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach §63 SächsBO notwendig. Ist das korrekt?

Falls ja, wäre es möglich die Genehmigungsfreistellung ohne die Änderung für die Garage zu beantragen und wenn diese erteilt ist, den Antrag auf Befreiung für die Garage zu stellen? Die Garage selbst benötigt ja keine Baugenehmigung.

Muss dann das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren doch noch starten und es könnte die gesamte Freigabe zurückgezogen werden?
Welchen Weg gibt es die Baugenehmigung mit minimalem Aufwand zu erhalten und die Garage ‚versetzen‘ zu können?

Kann das Amt beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren den gesamten Planungszyklus mit allen Beteiligten (Stadtwerke, Feuerwehr, Müllabfuhr …) abspulen, obwohl der einzige Unterschied zum B-Plan die verschobene Garage ist, was maximal den Nachbarn an den Grundstückgrenze betrifft?

Ein mündliches Gespräch mit dem Sachbearbeiter hat nichts gebracht. Dort hieß es nur dass es keine Befreiungen gibt. Von anderer Seite bekam ich aber die Auskunft dass es keinen Grund gibt den Antrag abzulehnen, bzw. keinen Grund gab das Baufenster so genau festzulegen.

Muss der Antrag auf Befreiung zwingend von einem Bauvorlagenberechtigten gestellt werden?

Vielen Dank!
Eingrenzung vom Fragesteller
24.05.2014 | 17:39

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des Baurechts (genauer Fragen des materiellen Bauplanungsrechts), hauptsächlich geregelt im Bundesbaugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und dem Bebauungsplan (§ 10 BauGB). Weiter stellen Sie Fragen zum Genehmigungsverfahren geregelt u.a. in den Landesverwaltungsverfahrensgesetzen und der Landesbauordnung (SächsBO).


Zunächst ist m.E. festzuhalten, dass die Trennung von Wohngebäude (als bauliche Hauptanlage) und Garage (als Nebengebäude vgl. § 63a Abs. 1 Nr. 1 b SächsBO) "die einem Wohngebäude dienen") nicht zielführend ist. Ohne das vorgeschriebene Baufenster zu verlassen können Sie weder das Wohngebäude, noch die Garage optimal nach Ihren Vorstellungen bauen bzw. nutzen. Weiter sogleich die Anmerkung, dass Sie - gerade auch bei widersprüchlichen Auskünften der zuständigen Baubehörden - an die Stellung eines Antrags auf einen sog. Bauvorbescheid/Vorbescheid (§ 66 SächsBO) denken sollten. Hier können einzelne Fragen des Bauvorhabens rechtssicher (mit Bindungswirkung der Behörden) geklärt werden. Typischerweise fallen hier auch geringere Gebühren an.

Zu Ihrer Frage 1:
Sind sog. Ausnahmen oder Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans (§ 31 BauGB) erforderlich, ist die Vorlage in der Genehmigungsfreistellung nach § 62 SächsBO nicht möglich, dann ist ein Bauantrag nach § 68 SächsBO zu stellen. Im sog. Anzeigeverfahren (auch Kenntnisgabeverfahren) können grundsätzlich nur Bauvorhaben genehmigt werden, die den Bebauungsplan voll einhalten.

Zu Ihrer Frage 2.:
M.E. ist eine Garage die keinem Wohngebäude dient, nicht vom Anzeigeverfahren erfasst (s.o.).

Zu Ihrer Frage 3.:
M.E. kommen Sie (jeweils) um einen Bauantrag nicht herum. Ihre Bauvorlagen müssen demnach von einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist (vgl. die von der Ingenieurkammer Sachsen geführte Liste der Bauvorlageberechtigten). Ob beim (Bau-)Vorbescheid etwas anderes gilt müsste ggf. geprüft werden.

Zu Ihren Frage 4. und 5.:
§ 1 des Verwaltungsverfahrensgesetz Sachsen-Anhalt (VwVfG LSA) verweis auf das Bundesverwaltungsverfahrensgesetz, welches wiederum allgemeine Hinweise gibt.

So hat die Behörde z.B. nach § 25 VwVfG Beratung und Auskunft zu erteilen. U.a. gilt: Die Behörde soll die Abgabe von Erklärungen, die Stellung von Anträgen oder die Berichtigung von Erklärungen oder Anträgen anregen, wenn diese offensichtlich nur versehentlich oder aus Unkenntnis unterblieben oder unrichtig abgegeben oder gestellt worden sind. Sie erteilt, soweit erforderlich, Auskunft über die den Beteiligten im Verwaltungsverfahren zustehenden Rechte und die ihnen obliegenden Pflichten. Die Behörde erörtert, soweit erforderlich, bereits vor Stellung eines Antrags mit dem zukünftigen Antragsteller, welche Nachweise und Unterlagen von ihm zu erbringen sind und in welcher Weise das Verfahren beschleunigt werden kann. Soweit es der Verfahrensbeschleunigung dient, soll sie dem Antragsteller nach Eingang des Antrags unverzüglich Auskunft über die voraussichtliche Verfahrensdauer und die Vollständigkeit der Antragsunterlagen geben.

Typischerweise würden Architekten, Bauingenieure uns auch Rechtsanwälte also versuchen, nicht nur inhaltliche Fragen, sondern auch Fragen des Verfahrens mit den zuständigen Behörden abzuklären. Etwa wäre zu klären ob es sogenannte baurechtliche Berufungsfälle im Plangebiet gibt, und auch welche Anforderungen an den Antrag auf einen Bauvorbescheid (den ich als zielführend ansehe) zu stellen sind.

Vielleicht noch ein Hinweis: Rechtsberatungskosten sind typischerweise Teil der sogenannten Baunebenkosten. Bei einem derartigem Vorhaben sollte nicht an der falschen Stelle gespart werden, die (finanziellen) Risiken sind nämlich hoch.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Peter Lautenschläger

Nachfrage vom Fragesteller 27.05.2014 | 22:20

Vielen Dank für die Antwort. Ich hätte noch eine kurze Nachfrage.

Die Garage würde sich außerhalb des eigentlichen Baufensters befinden. Das Baufenster endet 3m vor der Grundstückgrenze. Diesen 3m breiten Streifen ist ein 9m langer Bereich für eine mgl. Garage freigegeben. Diesen will ich um vier Meter versetzen. So das er aber immer noch neben dem Baufenster liegt, denn das Baufenster ist auf dem Stück 13m lang.

Muß die Behörde bei einem Bauvorbescheid/Vorbescheid (§ 66 SächsBO) eine eventuelle Ablehnung auch begründen oder kann dies hier ohne Begründung erfolgen? Mir ist es wichtig, dass hier nicht pauschal erst mal abgelehnt wird, sondern die Behörde sich mit dem Antrag und meinen Argumenten befasst.

Zu Frage 4 und 5:
Der zuständige Sachberarbeiter hat leider ein Gespräch mit dem Hinweis auf den vollen Terminkalender abgelehnt und nur darauf verwiesen das es generell keine Befreiungen gibt. Daher gibt es aus seiner Sicht auch keinen Gesprächsbedarf.
Unser Planer hatte schon vorher das Gespräch gesucht und hat bezüglich einer Freistellung danach quasi resigniert.
Ich sehe unsere einzige Chance im Moment darin, gegen den Rat des Planers, trotzdem einen Antrag auf Befreiung zu stellen und einen reguläre Baugenehmigung zu beantragen. Dann ist die Behörde wenigstens gezwungen die eventuelle Verweigerung der Freistellung zu begründen.

Ich danke Ihnen für die Informationen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.05.2014 | 15:00

Sehr geehrter Fragensteller/in,


ich hatte versucht darzulegen, dass die Behörde/ der zuständige Sachbearbeiter grundsätzlich bereits vor Antragstellung Beratung und Auskunft schuldet.

Die Auskunft es gäbe generell keine Befreiungen ist schon deshalb falsch , weil der Bundes-, Landes- und auch Ortsgesetzgeber grundsätzlich Befreiungen gesetzlich geregelt hat. Hier ist ERMESSEN auszuüben, ansonsten droht eine fehlerhafte Behördenentscheidung.

Also ggf. hartnäckig bleiben und den (Dienst-)Vorgesetzten einschalten. Die Beratung und Auskunft im Vorfeld soll ja gerade Verwaltungshandeln effektiver gestalten.

Würde ein Bauvorbescheid beantragt gelten die üblichen Fristen innerhalb denen die Behörde agieren bzw. reagieren muß.

Nochmal als Tipp: Suchen Sie ggf. Berufungsfälle - fragen sie z.B. bei Gemeinderatsmitgliedern/Kommunalpolitikern nach.


MfG


RA P. Lautenschlaeger

Bewertung des Fragestellers 02.06.2014 | 22:15

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