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Genehmigte Einbauten - absehbare Probleme mit Vermieter


| 26.03.2006 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Meine Frau und ich sind vor ca. 2,5 Jahren in ein Reihenhaus gezogen, aus dem wir nun wieder ausziehen werden.

Wir hatten seinerzeit (mit Genehmigung des Vermieters), diverse Einbauten vorgenommen:

- Parkett in ca. 70% der Wohnfläche (vorher 40 Jahre alter Linoleumboden bzw. Estrich)

- Gasleitung legen lassen aus dem Heizungskeller (befindet sich in Nachbar-Reihenhaus), in unsere Küche

- Moderner Flachheizkörper ("Handtuch-Trockner"), und Glas-Duschtrennwand auf der Badewanne im Bad

- 2 Massivholzfensterbänke (je 2000 x 500x 100 / LxBxH in mm), auf freistehenden Heizkörpern im Wohnraum (direkt vor bodentiefen Panoramafenstern), incl. V2a-Edelstahl-Halterungen - alles teure Maßanfertigungen

- Naßraum-Abtrennung im Keller. Zur räumlichen Trennung des (bereits vorh. aber im normalen Kellerraum befindlichen) Gäste-WC´s vom normalen Kellerraum

etc.

Gesamtinvestitionen: € 8000,-

Wir würden von potentiellen Nachmietern gerne € 5000,- ( ca. 62%,) generieren.

Sollte keine einvernehmliche Einigung mit dem potentiellen Nachmieter möglich sein (Nachmieter könnten versuchen sich mit Vermieter zu einigen, in der Vermutung, daß wir die Einbauten eh nicht mitnehmen können...), so sind wir entschlossen, den Urzustand wieder herzustellen.

Nun behauptet der Vermieter aber, durch seine Zustimmung und dem festen Verbauen der Investitionen (Gasleitung/ Parkett etc.), würden diese in das Eigentum des Besitzers übergehen, da wir keine anderslautende Vereinbarung mit ihm hätten !

Außerdem könnten wir allenfalls 50% der Kosten nach 2,5 Jahren gegenüber Nachmietern geltend machen, obwohl sämtliche Einbauten noch völlig ohne Abnutzungserscheinungen sind !

Meine Fragen:

Ist der Rückbau der angegebenen Baumaßnahmen zulässig oder hat der Vermieter das Recht auf dem Ist-Zustand zu bestehen, ohne selbst einen Ausgleich leisten zu müssen ?

Können wir von einem potentiellen Nachmieter einen Abstand VERLANGEN, oder hat der Vermieter das Recht einfach auch mit Jemandem einen Mietvertrag zu geben, wenn dieser keinen Abstand zahlen will ?

Gibt es eine Art "Faustregel" für den Wertverlust derartiger Investitionen und wenn ja, wären ca. 60% der Investitionskosten nach < 3 Jahren (bei Topzustand), realistisch ?

Vielen Dank für die Hilfe !
26.03.2006 | 19:53

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,
Sehr geehrter Ratsuchender!

Sie müssen als Mieter die Wohnung grundsätzlich stets so an den Vermieter zurückgeben, in dem Sie diese von ihm übernommen haben.

D.h. Sie haben also nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, die Um-, Einbauten und sontigen Aufwendungen zu entfernen.

Wenn dies nicht möglich ist (die Verlegung der Gasleitung scheint so ein Fall zu sein), haben Sie die Möglichkeit, eine sogenannte Abstandszahlung zu verlangen. Diese hängt jedoch sehr stark von Ihrem Verhandlungsgeschick ab.

Lediglich bei notwendigen Aufwendungen, bzw. solchen, die im Interesse des Vermieters sind, haben Sie im Wege der sogenannten "Geschäftsführung ohne Auftrag" ein Recht auf Ersatz der Aufwendungen. Notwendig könnte bei Ihnen die Einrichtung der Naßzelle und die Gasleitung gewesen sein. Für eine abschließende Beurteilung fehlen mir leider die notwendigen Informationen. (Warum haben Sie die verlegt, gab es eine andere Möglichkeit, an Energie ranzukommen (Starkstrom)etc.)

Die Abnutzung errechnet sich überschlagsmäßig aus der durchschnittlichen Haltbarkeit. Jedoch erleiden gebrauchte Dinge üblicherweise im ersten Jahr einen Wertverlust von ca. 30-50%. Dazu kommen noch eventuelle Gebrauchsspuren, technische Veraltung etc. Leider kann ich ohne nähere Hinweise und ohne In-Augenscheinnahme die Abnutzung nicht beurteilen.

Daher kann ich Ihnen nur raten, die Einbauten dahingehend zu überprüfen, ob diese in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden können bzw. ob diese notwendig bzw. im Interesse des Vermieters waren.
In der Verhandlung mit Ihrem Vermieter können Sie Ihre Verpflichtung zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes natürlich als Druckmittel verwenden.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragemöglichkeit!

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber


Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2006 | 14:10

Vielen dank zunächst !

Es gab einen Stromanschluß, jedoch wollten WIR einen Gasherd nutzen, was der Vermieter nachhaltig unterstützte - heute ist nachvollziehbar warum er ein Interesse hatte...
Parkett und Gasleitung stellen sicher (offensichtlich auch nach Meinung des Vermieters), eine Wohnwertverbesserung da.

Unser Vermieter muß für Nachmieter einen neuen Herd kaufen, da wir unseren mitnehmen. Er überlegt nun einen Gasherd zu kaufen, weil man darauf einfach besser kocht. Wir machten Ihn darauf aufmerksam, daß er bitte erstmal abwarten solle, ob der Nachmieter sich mit uns auf eine Abstandszahlung einigt.

(Übrigens: glauben Sie, daß eine Gasleitung, welche eine Lebensdauer von vielen Jahrzehnten hat, nach 2 Jahren 30-50% Wert verliert ? Ich glaube das nicht, denn das wäre weltfremd, was aber nicht heißt, daß es nicht trotzdem Rechtslage sein kann...)

Der Vermieter sagte daraufhin, das wäre ihm egal, denn zurückbauen dürften wir es eh nicht (wäre ohne weiteres möglich/ Auskunft Gasinstallateur-Meister), denn diese sei in sein Eigentum übergegangen und zu Baumaßnahmen würde er sein (notwendiges ?) Einverständnis nicht erteilen...
Auch das Vollholz-Parkett müsse liegen bleiben. (Auch dieses hat ja eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten und ist wirklich wie neu !)

Glauben Sie also (bei der potentiellen Nutzungsdauer von gesch. 20-30 Jahren), in diesem Fall, daß wirklich 30-50% abzuziehen wären ?

Ich halte das Ansinnen des Vermieters für dreist und hoffe, daß wir ein RECHT auf Abstand haben - oder das RECHT, die Einbauten auch dann rückgängig zu machen, wenn der Vermieter nicht zustimmt. Denn WENN das so RECHTSLAGE wäre, bekämen wir sicherlich einen Abstand, über dessen Höhe zu verhandeln wäre... !

Danke !


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2006 | 21:26

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Die 30 - 50 % sind ein allgemeiner Richtwert. Es ist stets darauf abzustellen, was für ein Gegenstand es ist, wie er beschaffen ist etc. Leider kann ich Ihnen aus der Distanz keine konkrete Werte nennen. 50 % sind - bei top-Zustand - der Mindestwert, der grundsätzlich verlangt werden kann, wobei das ein Richtwert ist.

Die Gas-Leitung können Sie bei Auszug ausbauen und mitnehmen. Gleiches gilt für alle anderen Sachen, egal wie Sie diese eingebaut haben. Jedoch müssen Sie dann stets den Urzustand wiederherstellen. (Wenn Sie die Gas-Leitung ausbauen lassen, und diese aus Buntmetall (Kupfer o.ä.) besteht, beachten Sie, daß diese angesichts der heutigen Rohstoffpreise einen beachtlichen Wertzuwachs erfahren hat und (nach Ausbau) in Ihrem Eigentum steht. Vielleicht auch ein überlegenswertes Argument bei der Verhandlung mit dem Vermieter.)

Die für den Ausbau passende Vorschrift ist der § 539 Abs 2 BGB:
"(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat."

Zwar ist richtig, daß der Vermieter mit Einbau Eigentümer von z.B. der Gasleitung geworden ist, jedoch berührt das nicht Ihr Recht auf Ausbau/Wegnahme. Die entsprechende Norm ist der § 951 Abs. 2 BGB:
"2) Die Vorschriften über die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen unerlaubter Handlungen sowie die Vorschriften über den Ersatz von Verwendungen und über das Recht zur Wegnahme einer Einrichtung bleiben unberührt. In den Fällen der §§ 946, 947 ist die Wegnahme nach den für das Wegnahmerecht des Besitzers gegenüber dem Eigentümer geltenden Vorschriften auch dann zulässig, wenn die Verbindung nicht von dem Besitzer der Hauptsache bewirkt worden ist."

Zusammenfassend kann ich also meinen Rat nur wiederholen:
Drohen Sie mit Herstellung des Originalzustandes. Das wirkt manchmal Wunder. Zitieren Sie gegenüber dem Vermieter die genannten Normen, vielleicht durch direktes Vorlesen, ich empfehle hier die dtv-Ausgabe "Gesetzestexte BGB", in jedem wohlsortierten Buchhandel zu finden. Wenn Sie die Drohkullisse erhöhen möchten, können Sie auch den BGB-Kommentar "Pallandt" vom C.H.Beck-Verlag zum Vorlesen benutzen. Kostet etwas mehr als die reine Gesetzesausgabe, wirkt aber auch mehr bei Vermietern.

Bezüglich des konkreten Wertes des Abstandes kann ich leider aus der Distanz nichts sagen. Angesichts der in Rede stehenden Summe wäre eine Anfrage an einen Kollegen vor Ort (zu finden vie dav.de oder 123recht.de), der die Sache in Augenschein nehmen könnte, anzuraten. Auch Einrichtungen wie der Mieterbund können vor Ort eine Einschätzung abgeben, die sich dann auch als Verhandlungsargument benutzen ließe.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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