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Gemischte Schenkung oder Kauf


14.12.2005 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Sohn möchte für eine Umschuldung mehrerer Immoblien-Darlehen eine Beratung erhalten.
Inhalt der Beratung ist eine Stellungnahme zu einer steuerlich günstigsten Regelung zur Übertragung eines Mehrfamilienhauses welches sich in den neuen Bundesländern befindet. Eigentümer sind Sohn und Mutter zu je 50%.

Ist-Beschreibung
Sohn: verheiratet, 40 Jahre, Einkommen aus nicht selbständiger Arbeit (60.000 Euro / anno)
Ehefrau: 38 Jahre, Einkommen aus nicht selbständiger Arbeit (100.000 Euro / anno), die Heirat fand nach der Schenkung des 50% Hausanteiles durch die Mutter an den Sohn und der Sanierung mit Aufnahme der Darlehen statt
Mutter: 73 Jahre, Rentnerin (8.000 Euro / anno + 3600 Euro Beihilfe von Sohn), wohnhaft im Haus (Selbstnutzungs-Anteil 8,25%)
Haus: Bj. 1903, Ort: neue Bundesländer, war Teilenteignet (50%), Rückübertragung an die Mutter in 1994, Schenkung des Anteils von 50% an Sohn 1995, Kauf der zweiten 50% von Eigentümer Stadt 02/1996 durch Mutter mit Auflage Wohnraum zu sanieren und neu zu schaffen (Kaufpreis laut Gutachten Verkehswert inkl. Boden 87.000 Euro), Grundstücksfläche 710 qm (Bodenrichtwert ca. 175 Euro / qm – Stand 2004)
Sanierung: Sanierung des Wohnhauses 1996 –1997 (336.000 Euro)
Ausbau: Ausbau des Dachgeschosse 1998 (212.000 Euro)
Wfl. 691 qm, Einnahmen durchschnittlich 4,7 Euro / qm
Darlehen: Zur Abwicklung des Kaufes von 50% Hausanteil und der Sanierungen und Ausbau wurden Darlehen in Höhe von 635.000 Euro aufgenommen (Raten 43.000 Euro / anno). Somit fast 100% Fremdfinanzierung
Anmerkung: Die Darlehen werden über eine Lebensversicherung abgesichert (5.200 Euro /anno); Die Einnahmen decken bei weitem nicht die Ausgaben (Darlehen + Verwaltungs- + Instandhaltungskosten)
Eine Umschuldung steht im Februar 2005 für die erste von 5 Darlehen an (Kauf der 50% Hausanteil).
Die Mutter stimmt einer Übertragung ohne Wohnrecht oder Nießbrauch zu.

Fragen:
- Welche Übertragungsform ist finanziell am geeignetsten auch unter Berücksichtigung der geringen Einkünfte der Mutter (kein Vermögen vorhanden)
- Wie erfolgt die Berechnung der Steuerlast
- Wie werden die Darlehensschulden angerechnet
- Wie wirken sich diese, bei höheren Darlehensschulden als der erbst-Wert des Hauses finanziell für Sohn, Ehefrau und Mutter aus
- Kann die Übernahme der Darlehensanteile von ca. 317.000 Euro als zusätzlicher Abschreibung in der Steuererklärung aktiviert werden bzw. in der privaten Einkommenssteuer berücksichtigt werden
- Was sollte im Schenkungs- bzw. Kaufvertrag unbedingt berücksichtigt werden
- Gibt es Gerichtsurteile für die gewählte Form der Übertragung unter Berücksichtigung der oben genannten Eckpunkte
- Wie hoch werden die Gebühren für z.B. Notar, Grundbuchamt, Steuerberater bzw. weitere sein
- Welche Auswirkungen hat die Eintragung eines Wohnrechtes (rechtliche wie finanzielle)
- Ist es sinnvoll einen Steuerberater zu einer verbindlichen Aussage zu beauftragen

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Fragen

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

gerne will ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten.

Am sinnvollsten ist bei Ihnen das Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Hierbei können Sie alle zehn Jahre an die Kinder Vermögen bis zu € 205.000 (Freibetrag) steuerfrei übertragen. Die dabei anfallende Steuer ist die Erbschaftssteuer. Dieses Vorgehen ist bei Ihnen empfehlenswert. Denn bei Berücksichtigung des ursprünglichen Verkehrswertes von € 87.000 beträgt der jetzige Verkehrswert nach Instandsetzung etwa € 650. 000. Der Steuerwert einer Immobilie macht aber im Durchschnitt nur 50 bis 60 % des Verkehrswertes aus. Deshalb liegen Sie bei der Schenkung des 50-prozentigen Anteils unter dem Freibetrag, eine Steuer wird nicht fällig.

Die Steuerlast bestimmt sich dabei nach dem Verwandschaftsgrad und den Steuerfreibeträgen. Ein Sohn ist dabei in der Steuerklasse I (der niedrigsten) angesiedelt und profitiert dabei von dem o. g. Steuerfreibetrag.

Die Schulden werden dann angerechnet, wenn der Beschenkte sie übernimmt. Tut er dies, so werden sie von dem Wert des geschenkten Gegenstandes abgezogen. Tut er dies aber nicht, so wird der Gegenstand nach dem vollen Steuerwert bewertet, der jedoch unter den Freibeträgen liegen würde. Deshalb ist eine Übernahme aus diesem Gesichtspunkt in Ihrem Fall überflüssig.

Dies hat insofern die bereits beschriebenen finanziellen Konsequenzen für den Sohn in Hinblick auf die Erbschaftssteuer. Für die Ehefrau hat all das keine Konsequenzen, ebenso wenig für die Mutter.

Die Übernahme der Schulden kann dann aber durch den Sohn bei Vermietung der Immobilie ganz herkömmlich als AfA (Absetzung für Abnutzung) im Rahmen der Einkommenssteuer aktiviert werden und mindert dann auch die Steuerlast.

Im Schenkungsvertrag und in der Bestellung des Wohnrechtes sollten Sie dann genau festlegen, auf was sich das Wohnrecht erstrecken soll, damit es hierbei später nicht zu etwaigen Streitigkeiten kommen kann. Das Wohnrecht sollte auch im Grundbuch abgesichert werden.

Zu Ihrer Frage, ob es bestimmte Urteile zu den genannten Eckpunkten gibt, ist zu sagen, dass es sich hierbei um eine allgemeine Beratung handelt. Insofern ist bei Ihren Fragen eine Zitierung bestimmter Urteile nicht nötig, da die Ausführungen auch nicht in irgendeiner Weise im Streit stehen. Sollten Sie aber zu einem bestimmten Punkt ein Urteil zwecks Beleg eines bestimmten Umstandes benötigen, so stehe ich Ihnen hierzu im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne zur Verfügung..

Die Gebühren für Ihr Vorhaben richten sich grundsätzlich nach dem Wert des übertragenen Vermögens. Bei einem Notar fallen für die Übertragung des Eigentums Kosten von insgesamt ca. € 2.400 an, für die Eintragung im Grundbuch samt Eintragung und Löschung einer Vormerkung Kosten in Höhe von etwa € 1.800. Der Steuerberater rechnet gleichfalls nach dem Wert ab, wobei er unter den notariellen Sätzen liegt. Hier können Sie mit etwa € 1.500 rechnen. Sonstige Personen müssen nicht beteiligt werden.
Separat berechnet wird sodann die Eintragung des Wohnrechts. Hierbei können Sie dann wieder mit etwa € 800 rechnen für die Eintragung und etwa € 1000 für den Notar.

Die Eintragung eines Wohnrechtes hat die finanzielle Konsequenz, dass bei einem etwaigen Weiterverkauf das Haus sehr stark an Wert verliert, da eben ein dingliches Wohnrecht existiert, welches den neuen Eigentümer an einer wunschgemäßen Verwertung doch sehr stark hindert. Denn das Wohnrecht bleibt ohne Rücksicht auf den Eigentümer bestehen. Rechtlich darf der Inhaber des Wohnrechtes den Teil, auf den es sich bezieht, vollständig und ohne Gegenleistung (soweit nicht vereinbart) nutzen. Auch hat er den Vorteil, dass das Wohnrecht ihm ohne seine Zustimmung nicht entzogen werden kann. Er hat also eine sehr starke Stellung.

Die Einschaltung eines Steuerberaters ist durchaus sinnvoll, da er den steuersparendsten Weg aufzeigen kann und diesen vor allem auch entsprechend in seinen Steuererklärungen geltend machen kann. Jedoch verfügt auch der ohnehin hinzuzuziehende Notar über steuerrechtliche Kenntnisse. Letztlich aber ist es sinnvoll, bei einer solchen Transaktion einen Steuerberater hinzuzuziehen, der auch mit einem Notar in Kontakt steht, damit dann eine Transaktion „aus einem Guss“ erfolgen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen gedient zu haben. Für Rückfragen stehe ich oder auch die Steuerberatung Freidinger, mit der ich kooperiere, gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Jens O. Gräber
Rechtsanwalt

www.rechtsanwalt-graeber.de
info@rechtsanwalt-graeber.de

www.steuerberatung-freidinger.de
hf@steuerberatung-freidinger.de

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2005 | 16:48

Sehr geehrter Herr Gräber,

folgende Fragen bitte ich noch ausführlicher zu beantworten.
Anmerkung: Die Übernahme der Hypothek ist bindend, da der Sohn auch als Gesamtschuldner benannt ist und die Mutter über kein Vermögen verfügt.
Kann nach Ihrer Ausführung von einer "Gemischten Schenkung" ausgegangen werden?

Fragen:
1. Kann die Übernahme der Darlehensanteile von ca. 317.000 Euro als zusätzlicher Abschreibung in der Steuererklärung aktiviert werden bzw. in der privaten Einkommenssteuer berücksichtigt werden
Ergänzung: Kann der vollständige Wert der übernommenen Last bei der Steuererklärung angesetzt werden oder nur der Anteil der über dem Gegenwert der Immobilie liegt. Wie hoch ist der Immobilienwert anzusetzen (siehe auch 3.)? Spielt der Ertragswert eine Rolle? Wie würde dieser berechnet werden? Welche Berechnungsformeln werden durch das Finanzamt angewendet?
2. Was sollte im Schenkungs- bzw. Kaufvertrag unbedingt berücksichtigt werden
Ergänzung: Bitte auch zu diesem Punkt Stellung nehmen bei der Annahme, dass kein Wohnrecht eingetragen werden soll.
Es darf bei Zahlungsunfähigkeit des Ehegattens und somit Zwangsversteigerung der Immobilie nicht auf das vor der Ehe vorhandene Vermögen der Ehefrau zugegriffen werden. Wie kann das Vertraglich abgesichert werden? Sämtliche Darlehen laufen derzeit auf den Sohn und die Mutter.
Kann auch ohne Auflassungsvormerkung und Notarbestätigung die Schenkung erfolgen?
3. Wie hoch werden die Gebühren für z.B. Notar, Grundbuchamt, Steuerberater bzw. weitere sein
Ergänzung: Auf welcher Basis berechnen sich diese? Das Haus ist vor 8-10 Jahren saniert worden und die Investitionen fast vollständig abgeschrieben, die Hypothek kann wohl nicht als Wert der Immobilie gesehen werden?
Bei einem online Berechnungstool wurden deutlich geringere Kosten für Notar und Grundbucheintragung ausgegeben. Beschreiben Sie bitte Ihre Berechnungsformel und die dazugehörigen Werte im einzelnen.
Fallen noch Gebühren für die Umschreibung der Grundschulden bzw. Darlehenseintragungen an? Wenn ja, wie hoch sind diese?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Fragen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2005 | 17:58

Sehr geehrte Fragestellerin,

vorweg eine kleine Anmerkung:
Sie stellen nun mit Ihrer Frage und der Nachfrage insgesamt
23 Fragen. Dafür bieten Sie einen Einsatz von € 50. Ergibt pro Frage einen Einsatz von etwas mehr als € 2. Interessanterweise beläuft sich der Mindesteinsatz bei „Frag einen Anwalt“ auf € 15. Gerne bin ich bereit, Ihnen eine erste Einschätzung der Lage zu liefern. Mehr kann eine Plattform wie „Frag einen Anwalt“ auch nicht bieten, da es sich um eine Beratung aus der Ferne handelt, die keinen Einblick in die Unterlagen erlaubt.
Eine vollständige Beratung aber ist zu diesem Preis und unter Berücksichtigung der Zeit, die es hierfür bräuchte, und schließlich auch unter Berücksichtigung des Haftungsrisikos leider nicht möglich. Gerne nehme ich aber zu den von Ihnen im Rahmen der Nachfrage gestellten Fragen kursorisch Stellung. Für eine ausführliche Beratung samt vollständiger Belehrung über die Risiken des Geschäfts suchen Sie bitte einen Steuerberater oder niedergelassenen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe und den ohnehin einzuschaltenden Notar zu entsprechend höheren Gebührensätzen auf.

Insoweit kann ich ausführen, dass es sich nicht um eine gemischte Schenkung handelt, wobei ich auch nie eine solche erwähnt habe. Vielmehr handelt es sich um eine „reine“ Schenkung.
Weiterhin kann auch der vollständige Wert in der Steuererklärung aktiviert werden. Wie hoch der Immobilienwert genau anzusetzen ist, ist mir im Rahmen dieser Beratung leider nicht möglich festzustellen, da es hierzu einer sehr langwierigen Berechnung bedürfte. Ich verweise insofern aber auf die o.g. Werte, die als ungefähre Richtwerte dienen können.

Wenn kein Wohnrecht eingetragen werden soll, so sind im Schenkungsvertrag keine weiteren Punkte mehr zu beachten. Um eine Haftung der Ehefrau zu vermeiden, müsste ich genaue Informationen über den Güterstand der Ehe haben, was leider nicht der Fall ist. Jedenfalls wäre bei einer Gütertrennung und Eintragung derselben in das Güterrechtsregister eine Mithaftung der Ehefrau bei neubegründeten Schulden ausgeschlossen. Hierüber berät Sie aber auch in jedem Fall der beurkundende Notar.

Die Schenkung kann auch ohne Vormerkung erfolgen, was aber den Vorgang unsicherer macht, da Verfügungen zwischen Abschluss der Schenkung und Eintragung des Eigentümerwechsels wirksam wären.

Die Höhe der Gebühren bemisst sich nach dem Wert der Gegenstände, die übertragen werden sollen. Bei der Berechnung ist zu beachten, dass nicht nur ein Schenkungsvertrag notariell beurkundet werden muss, sondern auch die Auflassung. Hinzu kommen Kosten für die Bestellung der Vormerkung (jedenfalls nach dem sicheren Weg), Löschung der Vormerkung, Eintragung des Eigentümerwechsels. Diese Umstände sollten Sie bei der Berechnung über ein Online-Tool auch berücksichtigen.

Die Grundschulden selbst können nicht umgeschrieben werden, sie sind Belastungen des Grundstücks und verbleiben auf diesem. Für die Übernahme der Darlehensschulden fallen keine weiteren Gebühren an.

Mit freundlichen Grüßen

Jens O. Gräber
Rechtsanwalt

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